淄博项目策划方案
2.5项目定位可行性评估
2.5.1项目定位对淄川区服装批发业的影响
? 淄川区批发业基础扎实,实力雄厚,尤其是淄川服装城批发市场在山
东省内拥有一定的历史知名度，几乎所有淄博市的服装零售都来此进。
? 淄川服装市场发展现时以批发低档服装为主，在所有淄博市人的心
目中，低档服装批发已是淄川服装批发市场的代名词。
? 本项目的建成，对淄川服装城的发展，不但没有形成恶性竞争，反
而在增加中高档的比例的同时，以龙头的身份带动及促进其发展。甚至，对整个淄川区的批发业经济增长作出了具大的贡献。
2.5.2项目实现的可能性与现实性
? 该项目根据淄博市目前现状及未来发展方向，经多方论证，认为今
后的操作中不出现大的失误，投资方向是可行的，以中国财富陶瓷城为例，在淄博建陶工业园内，由于有强大的陶瓷产业后盾，加上其规划全理以及有专业的策划公司作指导，至今为止一期已经全部售罄。
-36- 您 所 委 托 我 必 承 诺
淄博项目策划方案
? 淄川区有着传统的批发业基础，尤其是淄川服装城，自1988年建成
至今，在山东已有一定的知名度，其影响覆盖淄博市，辐射山东一部分城市，交通网络发达，有一定的物流配送能力。本项目作为一个中高档的服装批发广场，在原有淄川服装批发市场的基础上升级换代，其市场空间是广阔的。
? 况且本项目是走中高档路线，填补了淄川服装城的市场空白点，平
衡了服装批发业的经营结构，将会令山东省内、尤其淄博内大部分向山东其他城市进货（以中高档为主）的提货商吸引过来，进而另本项目的投资经营商家有了产品适销对路的市场，有了市场就有了投资经营的信心。
? 针对现时淄川服装批发市场的弊病，进行严格合理的功能分区，完
善项目的商业配套设施，进行以人为本的统一经营，统一管理，必将在原有的淄川服装市场形成强大的磁心吸引力。
-37- 您 所 委 托 我 必 承 诺
淄博项目策划方案
2.5.3项目实现的关键因素分析
项目实现的关键因素： ? 建筑规划
本项目占地面积49070平方米，总建筑面积10.5万平方米，由南、北座组成，二层以上连接，采用先进的环回式通道设计，科学的车流导向规划，同时规划了货物装卸区、商业广场等，充分体现本项目建筑规划的人性化，如何能做到规划的“以人为本”是成功的关键。 ? 招商
本项目的商业面积达到10.5万平方米(建筑面积),是一个庞大的批发广场,招商工作的顺利与否直接关系到该项目的成败,其中四楼以上的招商难度较高，因为在当地曾出现了一些如休闲服装城管理不善的商场，令商家信心不足。因此，如何克服商家的这种心理，吸引更多的投资者则成为本项目的招商难点，制定优秀的招商计划，充分展示本项目的优越性，是成功的关键。 ? 推广
推广是招商过程中至关重要的环节，商家谋的是利益，招商者提供的是经营平台，实际上双方的利益是一致的，重要的是将有价值的信息，通过推广促进到商家，使其认识到商机的存在和难得。
-38- 您 所 委 托 我 必 承 诺
淄博项目策划方案
? 管理
管理包含了项目的组织管理、招商管理、投资管理、成本管理、经营管理、对外的协调管理等。管理在整个过程中起着关键的作用，通过合理的制度，执行正确的策略，实现管理的效率，降低失误的风险。 ? 经营
经营是实现其目标的执行阶段，市场的风险以及商家合作的矛盾都是在经营过程中产生的。拿市场风险来说，本项目仍隐含着与同地区的新兴商用物业及同类物业的竞争。如何化解风险，需要相当的经营素质。 ? 交通
项目地块位于淄川区西南区域，紧临淄博交通主干道淄城路，往北为淄川建材城、阳光建材批发市场等批发市场，延伸至张店、周村、临淄等淄博市区；南边临近项目为淄川公交车站，可通往淄博市内，山东省内及国内部分大城市，作为专业的服装批发市场，交通的状况与否是本项目的成功关键。
? 政府支持
政府的支持是十分重要的，若有政府的扶持，在本项目的对外招商、推广极为有利，因此，发展商必须作好对政府的公关工作，尽量能得到税费、招商优惠、购铺可入户及有政府出面把本项目打造成淄川区的重点形象工程等，这些对本项目的成功均极为关键。
-39- 您 所 委 托 我 必 承 诺
淄博项目策划方案
2.6总体营销策略建议
? 项目营销策略建议
营销总体思路：采用“先售后租”的销售策略，同时根据贵项目产品营销的“感知---认识---熟识---冲动---计算---购买”的过程，在不同阶段采用不同的营销策略（价格调整策略、宣传推广策略等），保证贵项目能顺利完成销售任务，并且达到利润之最大化。
2.6.1项目包装
? 贵项目施工现场包装
施工现场的整洁、有序，能让前来咨询的买家感到发展商的实力及重视程度，贵项目在淄城路路旁，位置显要，故建议发展商加强施工现场包装，以使买家的信心大增，消除投资顾虑。
? 围墙
贵项目施工现场的四周应以围墙遮挡杂乱的施工场地，围墙涂上如：发展商名称、销售电话、项目形象标语等，美化施工现场，也起到户外广告的宣传作用。
? 彩旗、吊牌等
面向淄城路的施工现场四周以彩旗、吊牌等进行装饰，营造热烈的现场气氛。
-40- 您 所 委 托 我 必 承 诺