目 录
序 言 ............................................................................................................................................... 1 1. 宏观经济与地区经济分析 ..................................................................................................................... 2
1.1全国经济保持快速增长的良好势头 ............................................................................................. 2 1.2经济景气处于正常水平 ................................................................................................................. 2 1.3 2003年我国宏观经济有以下主要特征： .................................................................................... 4
1.3.1进出口保持高速增长 .......................................................................................................... 4 1.3.2固定资产投资大幅度增长 .................................................................................................. 5 1.3.3社会消费品零售总额平稳增长 .......................................................................................... 5 1.3.4物价水平总体平稳 .............................................................................................................. 5 1.4制约因素不容忽视 ......................................................................................................................... 6 1.5北京市国民经济保持快速健康发展 ............................................................................................. 7 1.6北京市旅游市场发展方向 ............................................................................................................. 8 2.顺义整体市场分析 ................................................................................................................................. 10
2.1顺义区位说明 ............................................................................................................................... 10 2.2顺义发展概况 ............................................................................................................................... 11
2.2.1行政区划 ............................................................................................................................ 11 2.2.2经济情况 ............................................................................................................................ 11 2.2.3旅游资源 ............................................................................................................................ 12
3.区域市场分析 ......................................................................................................................................... 13
3.1李遂镇简介 ................................................................................................................................... 13 3.2市场类型说明 ............................................................................................................................... 13 3.3度假村市场分析 ........................................................................................................................... 14
3.3.1区域市场分析说明 ............................................................................................................ 14 3.3.2供应量分析 ........................................................................................................................ 16 3.3.3产品分析 ............................................................................................................................ 17 3.3.4价格分析 ............................................................................................................................ 23 3.3.5个案点评 ............................................................................................................................ 28 3.4养老公寓市场分析 ....................................................................................................................... 38
3.4.1老年公寓市场现状分析 .................................................................................................... 38 3.4.2分析说明 ............................................................................................................................ 39 3.4.3样本说明 ............................................................................................................................ 39 3.4.4东方太阳城 ........................................................................................................................ 39 3.4.5北京太阳城国际老年公寓 ................................................................................................ 42 3.4.6太申祥和国际养老中心 .................................................................................................... 44 3.4.7对比分析 ............................................................................................................................ 46
4分析结论 .................................................................................................................................................. 49
4.1宏观经济健康、平稳、快速发展 ............................................................................................... 49 4.2区域市场分析结论： ................................................................................................................... 49
4.2.1度假村市场分析结论 ........................................................................................................ 49 4.2.2养老公寓市场分析结论 .................................................................................................... 50 4.3个案横向点评分析结论： ........................................................................................................... 50
序 言
市场研究与市场推广是市场营销的两个主要步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽地市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学地预测市场走向、竞争对手及竞争形势，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。
简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。
应当指出的是，市场定位是整个营销活动的核心，它既是市场研究的结果，又是市场推广的灵魂，它包含了产品和产品所提供的竞争优势两方面的基本内容。
市场定位需要准确和有力。准确的市场定位最大限度地把握市场机会、最大限度地回避来自内部和外部的风险和威胁；有力的市场定位将淋漓尽致地表现产品内涵并赋予产品动人心魄的个性。
1. 宏观经济与地区经济分析
1.1全国经济保持快速增长的良好势头
国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年1月份我国景气综合评分为41分，经济预警信号继续处于适度区间的中线以上。
从主要景气指标看，在构成国民经济综合景气评分的12项指标中，进出口总额处于过热区间。固定资产投资、工业增加值、社会货运量和货币供应量M1指标保持快速增长势头，处于趋热区间。其中工业增加值同比增长7.2%，扣除季节因素影响后仍处于趋热区间。金融方面，当月狭义货币供应量增长速度比上年末回落3个百分点。工业产品产销率、农资生产、居民消费价格指数、金融机构各项贷款、商品房销售额和社会消费品零售总额六项指标增长适度，处于稳定区间。财政支出处于趋降区间。
1.2经济景气处于正常水平
改革开放以来，我国经济运行经历了两个比较完整的周期循环，一个是从1981年到1990年，峰顶是1984年，经济增长率达到15.2%，循环长度为9年；第二个循环从1991年开始直到2000年，峰顶是1992年，经济增长率达到14.2%，循环长度为10年。
2003年我国国内生产总值为116694亿元，比2002年增长9.1%。从下面各项分类指标看，大部分都处于趋热及稳定区间，表明目前我国经济正处于改革开放以来的第三轮景气循环的上升阶段。总体上看，投资快速增长、外贸出口和外商投资增势强劲，成为经济增长的主要拉动因素。经济运行经历了非典爆发的短暂影响，较快恢复并保持了快速增长势头，表明国民经济自主性增长的基础在增强。但是，对消费增长相对缓慢和投资的高速增长应予足够注意，特别是应注意国有部门投资扩张的“软约束”问题，保护自主性增长的市场基础。
指标名称 1、财政支出（不含债务） 2、固定资产投资 3、工业产品产销率 4、工业增加值 5、基础农资 6、货运量 7、海关进出口 03-01 03-02 03-02 03-04 03-05 03-06 03-07 03-08 03-09 03-10 03-11 03-12 04-01 总额 8、居民消费价格指数 9、金融机构各项贷款 10、狭义货币（M1） 11、商品房销售额 12、社会消费品零售额 综合景 气评分 40分 39分 39分 38分 38分 39分 40分 41分 41分 42分 41分 42分 41分
1.3 2003年我国宏观经济有以下主要特征：
1.3.1进出口保持高速增长
全年进出口总额达8512亿美元，比上年增长37.1%。其中出口额4384亿美元，增长34.6%；进口额4128亿美元，增长39.9%。进口的高速增长一方面是受国际市场原材料价格上涨和进口关税整体下调的影响 , 另一方面也反映了国内需求旺盛的状况。出口方面的特点是 , 增速明显