经济的发展、政策的倾向、开发力度的加大，人民生活水平的不断提高给北京度假村市场的发展带来了巨大的利好。
2.顺义整体市场分析
2.1顺义区位说明
顺义位于北京市东北郊，城区距市中心30公里，东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南接通州区、河北三河市。区境东西长45公里，南北宽30公里，总面积1020平方公里。地处燕山南麓，华北平原北端，属潮白河冲积扇下段。平原面积占95.7%。北部山地最高点海拔637米，平原海拔25-45米，平均海拔35米。境内有大小河流20余条，分属北运河、潮白河、蓟运河3个水系，河道总长232公里，径流总量1.7亿立方米。地表水可用量平水年为4300万立米，地下水资源年平均可开采量约为4亿立方米，为北京市区每年提供生
活用水2亿立方米。气候属暖温带半湿润大陆性季风性气候，年平均气温为11.5°C。1月平均气温4.9°C，最低气温零下19.1°C；7月平均气温25.7°C，最高气温达40.5°C。年日照2750小时，无霜期195天左右。年均相对湿度50%，年均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季。土地总面积137万亩，有耕地84.5万亩，其中粮田60万亩，果林6.5万亩，渔塘3万亩。境内已探明的矿藏有煤、泥炭、水泥灰岩、大理石、砂石料及黏土等，其中煤、水泥灰岩储量分别为2.3亿吨和800多万吨，泥炭、大理石、砂石料储量分别是100万、900万和1亿立方米 。
2.2顺义发展概况
2.2.1行政区划
1998年撤县设区，调整区划，设12镇7个地区办事处、2个街道办事处，辖425个村民委员会，47个居民委员会。12个镇为：张镇、大孙各庄、北务、李遂、木林、南彩、北小营、李桥、高丽营、赵全营、北石槽、龙湾屯；7个地区办事处有：仁和、马坡、南法信、天竺、后沙峪、牛山、杨镇；2个街道办事处为：光明、胜利。 2.2.2经济情况
“十五”以来， 顺义区紧紧抓住中国入世和北京筹办奥运的历史性机遇，大力实施信息工业化发展战略，着力构建空港国际化、全区空港化、发展融合化的运行机制，通过优化区域发展环境， 狠抓招商引资，膨胀经济总量，优化经济结构，区域经济综合实力显著增强。特别是经过多年的精心培育和发展，以空港工业区、北京天竺出口加工区为依托的空港高科技产业群落，以林河工业区、北京汽车生产基地为依托的现代制造业产业群落，以燕京、汇源、鲲鹏等企业为代表的都市型饮料食品产业群落，以空港物流基地、潮白河旅游产业带、温榆河绿色生态走廊为载体的现代服务业产业群落，以“三高”农业示范区为代表的现代农业产业群落发展迅速，已经成为促进全区经济增长的支撑力量。 2003年，全区完成国内生产总值183亿元，同比增长37.8%，人均国内生产总值达到4000美元，三次产业的比重达到12.5：55.6：31.9。其中：第一产业实
现增加值22.9亿元，比上年增长4.7%；第二产业实现增加值101.9亿元，比上年增长76.6%，其中工业实现增加值89.2亿元，比上年增长84.3%；第三产业实现增加值58.3亿元，比上年增长9.4%。全区属地财税收入完成33.9亿元，比上年增长44.2%。地方财政收入完成8.6亿元，比上年增长37.2%。财政支出20.6亿元，比上年增长25.9%。各项税收完成32.8亿元，比上年增长52.5%。其中国税完成21.3亿元，比上年增长72.9%；地税完成11.5亿元，比上年增长25%。
2.2.3旅游资源
顺义水土丰沃，风光秀丽，景色宜人，是观光旅游、休闲度假的胜地。京东第一大河潮白河纵贯南北，加上两岸4万亩森林，可谓林水相间，绿草如茵，空气清新，环境优雅。潮白河两岸先后建起了北京乡村高尔夫俱乐部、北京高尔夫俱乐部、马坡垂钓宫、绿色度假村、潮白温泉、潮白赛车城等旅游景点以及别墅、宾馆、娱乐、医疗保健等配套设施，吸引了众多的国内外游客。 东北部有以神唐湖、神唐谷为主体的唐指山风景区。区内峰峦叠嶂，山水相依，青山绿水，风景如画。神唐谷内有“三潭六洞十八景”，每处景观都给游客留下一段美丽动人的传说。
顺义东部正在恢复保护的汉石桥湿地，水面清澈，绿色苍茫，百花争艳，水鸟鸣啼。微风吹拂，芦苇摇曳，此起彼伏，犹如浩翰的大海，景色颇为壮观。 随着顺义经济的迅速发展，工业园区的健康成长，以及其自身的景观资源优势，度假产业已经作为经济发展的重要支柱，度假村项目在顺义市场存在巨大的发展空间。
3.区域市场分析
本项目位于顺义李遂镇北京骨伤科医院院内，占地28698平方米，建筑面积18539.29平方米，我们此次的调研主要针对养老公寓市场及度假村市场进行，调研的区域集中在顺义，昌平及怀柔。
3.1李遂镇简介
北京顺义区李遂镇位于首都的东北郊潮白河畔。距首都北京天安门40公里，距首都国际机场仅10公里，悠悠箭杆河从镇域中流过，两河环抱，依林傍水使这里形成了一道天然的风景线，全镇有土地34000亩，人口2万，交通便利，通讯发达，地理位置优越，自然环境优美，适于工、农、林、牧副渔各业的发展。李遂镇处于北京市13个风景区之一的潮白河旅游度假区内，这里是您开发旅游，投资办厂，兴建新项目最有希望的地方。
改革开放后，李遂镇日新月异，经济蓬勃发展。这里不仅是瓜果之乡，蔬菜之乡而且是香菇生产大镇，年产香菇1000万公斤，镇南有几十家工业企业。针织、服装、机械制造、化工制剂、化学镀镍首饰、印刷、钢窗、轧管、食品、饮料、建筑等在我镇形成了多种行业，其中这里既有国家定点项目的企业，也有联营企业和外资企业。开放的李邃，旅游业发展迅速。全国有名的万亩森林公园“北京市青少年绿色度假村”就坐落在这风景秀丽的潮白河畔。温泉疗养院、铁道部疗养院都坐落在此，而著名的北京市潮百河骨伤科医院正是我们项目的所在。
3.2市场类型说明
由于本项目的特殊性及其产品的形式，考虑到市场竞争的状况以及项目的实际情况，本次调研，并不单一研究一种市场形态，而是针对度假村市场及养老公寓市场两种形态进行分析。力求通过不同市场形态的分析找到市场空白点，使
项目获得准确定位。
3.3度假村市场分析
3.3.1区域市场分析说明
3.3.1.1区域市场的界定
本次调研覆盖的区域称为本案的区域市场。针对本案所处的地理位置，我们首先对本次市场调研的范围进行确定，针对区域内度假村的分布状况和对本案的竞争威胁程度，考虑到度假村市场的特殊性，本项目区域市场具最终界定为：顺义，而怀柔、昌平等区域对于本项目的影响并不是很大，因此不做重点分析。根据项目的实际情况，仅选取昌平区几个温泉主题的度假村项目作为参考。 3.3.1.2样本的确定
本次调研的样本是根据贵司的意见，经过敝司内部讨论并和贵司商讨最终确定的，在当初确定的样本中经过敝司初步调研，最终确定了9个度假村项目作为调研样本。