A房地产公司发展战略研究
摘要
当前，在国际金融危机和国内政策等宏观因素的影响下，行业内的洗牌已经开始，在愈发激烈的竞争环境之下，任何一家企业想要从日益胶着的战场中脱颖而出，都必须整合资源、制定发展战略，突出竞争优势。A房地产公司自2000年注册成立以来，在竞争中不断发展壮大，成为J地区房地产界的龙头企业，Q市房地产业的一个知名品牌。但是，自2003年国家实施宏观调控以来，公司外部经营环境发生了很大变化，需要对其发展战略进行总结和研究。本文尝试从多角度对A房地产的内外环境进行分析，进而公司战略的发展战略进行探讨，以期对该公司有所帮助；同时也希望本文提供的案例，能够为相关研究和实践提供参考。
全文共分为五章：第一章为绪论，阐述了本文的研究背景、目的与意义，并对论文的研究思路和写作框架进行了介绍；第二章为文献评论，主要从企业发展战略的一般理论出发，对国内外相关研究进行了检索和综述；第三章为研究方法和设计，主要针对本文的研究问题，尝试构建研究的理论基础和分析框架，并对具体的研究方法进行设计；第四章为结果分析与讨论，即论文的主体部分，首先对A房地产公司的外部环境和A公司的内部资源状况进行了分析，进而按照SWOT分析方法，提出A公司经营发展策略，并对战略的实施对策进行了探讨。本文研究认为，未来A公司应考虑参与低价普通商品房和经济适用房开发、策划向周边地区发展、注重纵向一体化联合发展，并在内部管理上注重培养引进专业人才，提高员工工作积极性；注重市场调研与产品营销；降低成本，拓宽融资渠道。第五章为结论，主要总结本文的主要工作和研究结论，并对研究的局限性进行了分析。
本文尝试运用企业战略管理的有关理论，从外部宏观环境和公司内部状况入手，对A房地产公司的经营环境、市场、产品等方面进行战略分析，并据此来选择适合A房地产公司的发展战略，进而提出具体的战略实施方案，从而为A公司建立有效的商业房地产发展战略，为A公司培育持续竞争优势做出一些努力。相信本文研究对于A房地产开发有限公司以及类似的小型房地产开发企业在未来的发展具有一定的参考意义。
关键词: A房地产公司；发展战略；SWOT分析
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The Study on Development Strategy of the A real estate, Ltd
Abstract
We should objectively analyze all of the factors related to the strategy of a company before we make the strategy choice. The right strategy choice is a precondition and the strong strategy implementation is crucial if a company want to succeed. In recent years, the real estate property has made a rapid progress and become the backer property of the national economy，but behind the boom there are many risks. So, the real estate companies should strengthen their strategy management, in order to minimize the risks. This paper takes A real estate, Ltd as a example, analyses the development strategy of this enterprise and we can get some enlightenment from the case.
This paper introduces the related strategic theory before the case analysis of A real estate, Ltd. The article introduces and analyses the macroscopic environments of A real estate, Ltd. These macroscopic environments are expatiated particularly from the angles of development course, current development situation, development tendency and industry circumstance. The thesis estimates the factors that affect the development of A real estate, Ltd, such as macroscopic environments, the character of industry development by analyzing and comparing the data. The influence upon real estate industry and real estate exploitation given by macroscopic environments has been known sufficiently. Outside cause is important condition for the development of enterprises, inside cause is deciding factor for the development of enterprises. The thesis introduces and analyses the development actuality and potential of A real estate, Ltd on the framework, the management of human resource, enterprise culture, financial status and so on. On the base of that, the article gets the strategy of A real estate, Ltd after the groups estimate the inside and outside factors related to strategy. This paper systematically expounds on key factors related to strategy management of A real estate, Ltd. By means of Five-forces model, it analyzes the real estate industry. By means of EFE and IFE matrix, it gets the judgment model through classing and judging the factors that affect the development of A real estate, Ltd. It evaluates the inside and outside factors by using the qualitative and quantitative analysis. It confirms the opportunities and threats of outside environment, the strengths and weaknesses of the enterprise and poses alternative strategy programs by SWOT model; by analyzing the problems that appeared after the development strategy has been implemented for about one year, the paper puts forward some advice.
Key words: A real estate, Ltd, Development Strategy, SWOT model
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目 录
摘要................................................................................................................................. 1 Abstract ............................................................................................................................ 2 1.绪论 .............................................................................................................................. 4
1.1 研究背景 ........................................................................................................... 4 1.2 研究目的与意义 ................................................................................................. 4 1.3研究思路与框架 .................................................................................................. 5 2 文献评述 ...................................................................................................................... 6
2.1 国外相关研究 .................................................................................................... 6 2.2 国内相关研究 .................................................................................................... 7 2.3相关文献评论 ..................................................................................................... 8 3.研究设计与方法 .......................................................................................................... 10
3.1相关概念界定 ................................................................................................... 10
3.2 战略分析的基本模型 ........................................................................................ 11
3.2.1 外部环境分析 ........................................................................................ 11 3.2.2 内部条件分析 ........................................................................................ 12 3.2.3 发展战略选择的SWOT分析模型 ............................................................ 13 3.3 本文的研究方法 ............................................................................................... 13 4.结果分析与讨论 .......................................................................................................... 15
4.1 A房地产公司外部环境分析 ............................................................................... 15
4.1.1 宏观环境分析 ........................................................................................ 15 4.1.2行业环境及竞争结构分析 ....................................................................... 18 4.2 A房地产公司内部资源能力分析 ........................................................................ 20
4.2.1 公司发展概述 ........................................................................................ 20
4.2.2 组织结构分析 ........................................................................................ 21 4.2.3 人力资源管理分析 ................................................................................. 22 4.2.4 财务能力分析 ........................................................................................ 23 4.2.5 企业文化分析 ........................................................................................ 24 4.2.6土地储备资源分析.................................................................................. 25 4.3 A房地产公司的发展战略选择与实施对策 .......................................................... 25
4.3.1 A房地产公司经营战略选择 .................................................................... 25
4.3.2 A房地产公司管理战略选择 .................................................................... 27 4.3.3 A公司发展战略的实施对策 .................................................................... 28
5. 结论 .......................................................................................................................... 30
5.1 本文的主要结论 ............................................................................................... 30
5.2 研究展望 ......................................................................................................... 30 参考文献........................................................................................................................ 32 附录1 ............................................................................................................................ 34 附录2 ............................................................................................................................ 35 致谢............................................................................................................................... 36
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1.绪论
1.1 研究背景
自上世纪八十年代中期以来，伴随我国城镇住房制度改革的不断深入推进，房地产市场从无到有，取得了快速的发展；特别是1998年停止住房实物分配以后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持[1]，以住宅为主体的房地产业保持持续快速增长，逐步成为国民经济的支柱产业，为我国的经济发展做出了重要贡献。
在这样的浪潮中，我国房地产开发投资自二十世纪九十年代以来开始呈现快速增长态势，房地产开发企业不断涌现，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2002年已增加到32618家左右。房产开发企业数量的起起落落在一定程度上印证了这个行业的兴衰，在经历了初期的艰难成长，1992－1993年的鼎盛兴旺、90年代末的萧条没落、2002－2003年的大举复苏以及04年后的宏观调控之后，中国的房地产行业终于进入了成熟发展期。然而，随着市场新进入者数量越来越多，供求逐渐趋于平衡，房地产业的竞争也会越来越激烈，目前国内房地产业还没有形成产业的绝对巨头。2006年，国内最大的房地产商销售额达200亿人民币，但市场份额竟然只有1％；这一方面说明房地产业市场巨大，另一方面整个行业仍然处于春秋战国时代。
从产业的发展规律以及国外的房地产业的发展历程来看，上述激烈竞争态势一定会改变。当前，在国际金融危机和国内政策等宏观因素的影响下，行业内的洗牌已经开始。如果说在房地产行业萌芽阶段，由于房地产的本土化特性，产品又具有较大的排他性，行业竞争并不激烈，企业生存环境的过于优越使其忽略了制定企业发展战略的迫切需求；那么在愈发激烈的竞争环境之下，任何一家企业想要从日益胶着的战场中脱颖而出，都必须整合资源、制定发展战略，突出竞争优势。鉴于此，本文尝试从多角度对A房地产的内外环境进行分析，进而公司战略的发展战略进行探讨，以期对该公司有所帮助；同时也希望本文提供的案例，能够为相关研究和实践提供参考。
1.2 研究目的与意义
战略是现代企业的灵魂，战略管理思想是企业管理史上的一次飞跃。西方企业管理的实践证明，科学地制定战略并有效地实施，是企业适应环境变化、竞争制胜、可持续发展的法宝[2]。企业发展战略研究也越来越受到学术界的关注，更成为企业家“最占时间、最为重要、最为困难的事情”。面对竞争日益激烈的新市场格局，企业想要取得竞争优势和稳健发展，就必须认真分析当前形势，正确定位，准确进行市场预测，对公司自身优势资源进行合理配置和调整，研究和制定一套科学合理的企业发展战略，以提高自身相对于其他竞争对手的实力。
随着近10年来房地产业的蓬勃发展，加之其高关联性的行业特征，房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业，涉及国家宏观经济增长和产业结构调整。同时，房地产业还是一个主导性产业，具有调节宏观经济的杠杆作用。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。近年来，国家对房地产业出台了很多政策，随着央行连续加息并提高金融机构存款准备金率，停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定的逐渐
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实施，国家对房地产业的宏观调整已然逐步展开。可以预见，房地产业将逐渐进入规范、有序的竞争，这种竞争将是一个大浪淘沙的过程。房地产业的门槛将逐渐抬高，综合实力和有效的战略定位将决定一个房地产企业能走多高能走多远[4]。
不难看出，无论从A房地产开发有限公司所面临的竞争环境还是从企业自身发展需要来看，都需要制定一个适合其发展的良好经营战略。鉴于此，本文尝试运用企业战略管理的有关理论，从外部宏观环境和公司内部状况入手，对A房地产公司的经营环境、市场、产品等方面进行战略分析，并据此来选择适合A房地产公司的发展战略，进而提出具体的战略实施方案，从而为A公司建立有效的商业房地产发展战略，为A公司培育持续竞争优势做出一些努力。相信本文研究对于A房地产开发有限公司以及类似的小型房地产开发企业在未来的发展具有一定的参考意义。
1.3研究思路与框架
为了提高公司战略制定的科学性和有效性，本文在研究过程中采用了多种战略管理技术和方法。在公司内外部环境分析方面，本文在对A公司所在的Q市宏观环境进行分析时采用了PEST的分析方法；在对行业竞争结构分析时，采用了波特的“五种力量”模型。在公司经营发展战略的分析及选择方面，采用了SWOT分析方法进行了分析，做出了公司经营策略选择，然后用优势与劣势分析法进行了内部资源分析，并提出了与之相应的管理策略。
具体而言，论文从结构上分为五章：
第一章为绪论，阐述了本文的研究背景、目的与意义，并对论文的研究思路和写作框架进行了介绍；
第二章为文献评论，主要从企业发展战略的一般理论出发，对国内外相关研究进行了检索和综述；
第三章为研究方法和设计，主要针对本文的研究问题，尝试构建研究的理论基础和分析框架，并对具体的研究方法进行设计；
第四章为结果分析与讨论，即论文的主体部分，首先对A房地产公司的外部环境进行分析，其中包括整个房地产业的现状和发展趋势分析，Q市地区宏观环境分析、房地产住房市场分析以及Q市房地产行业竞争结构分析；进而对A公司的内部资源状况进行了分析，其中包括组织结构分析、人员素质分析，财务资源运用能力分析、企业文化分析、土地资源的储备和获取能力分析以及销售能力分析；最后，结合前面的分析成果，对公司进行SWOT分析，提出A公司经营发展策略，并对战略的实施对策进行了探讨。
第五章为结论，主要总结本文的主要工作和研究结论，并对研究的局限性进行了分析。
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