每年一次
5.公共关系的处理：与业主委员会、专业服务公司、政府各职能部门等做好交流与沟通，促进各项管理工作的不断提高。 自接管之日起
6.财务管理：每月结算，每年预算，成本控制，财务分析，每季度向业主公布一次财务状况。 自接管之日起
7.行政管理：办公自动化，后勤保障（食宿、车辆、人事等）。 自接管之日起
8.档案资料管理和创优考评：不断完善和改进规章制度、质量管理体系，各种记录按填写要求定期由资料管理人员整理归档；按“国家示范”标准，制订创优规划及实施方案，跟踪落实，做好南昌市物业管理优秀小区的参评工作。 自接管之日起
9.员工培训：采取内培、外培和自学等方式对员工进行持续的培训，全方位不断提高员工素质。各工种上岗前先进行基础知识和专业知识的培训，并考取内部上岗证后方可上岗。上岗后，管理处领导层接受企业管理、法律法规、物业管理专业新知识、新技术等的培训；管理层接受企业管理、物业管理法规、房屋管理与维护、设备管理与维护、计算机网络应用、质量管理体系、消防管理、安全生产、管理新知识、新概念、服务理论与应用等培训，操作层接受相关专业知识、专业技能技巧、职业道德等培训。 自接管之日起
10.员工管理：操作层新员工及一般管理员的招聘执行担保人制度，并进行严格的政治审查。新聘用员工试用期满后对其工作能力、工作态度进行综合考评，合格者正式上岗，不合格者淘汰。制定岗位工作要求及考核评分方法，量化管理与标准化运作，实行月考核、末尾淘汰考核（操作层每半年一次、管理人员每年一次）。
自接管之日起
日常管理工作计划表（续一） 序号
计 划 内 容 计 划 时 间
11.房屋及公用设施的维修养护：制订、实施砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施详细的日、周、月、季、半年、年度维修养护计划和内容。定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。规范二次装修，全程跟踪监督。每年由专业技术人员对房屋的结构、安全性能进行一次勘测、鉴定，并采取相应的措施进行科学维护。 自接管之日起 1
12.机电设备设施管理：设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”；制定各系统的应急处理方案，有备无患；制定、实施供配电、给排水、电梯、消防等系统、设备详细的日、周、月、季、半年、年度维护保养计划和内容。 自接管之日起
13.安全管理：以“外驰内张”为原则，以安全、车辆、消防管理为主线，以训练有素、行动神速、果断干练的保安队伍为主体，利用现代化的管理手段，依靠先进的技术设备与工具，科学组织日常管理，迅速协助解除突发事件。确定四级治安状态，并根据各级治安状态采取相应的处理方案。做好消防设备设施的日常巡查、维护、保养，消除隐患，每半年组织一次消防演习。 自接管之日起
14.绿化管理：根据植物的生长特性和南昌的气候特点，对物业的绿化进行科学维护。制定、实施草坪、乔灌木、绿篱、草花、盆景等不同植物详细的养护计划和方法。
自接管之日起
15.清洁管理：采用先进的保洁设备，完成每天清洁作业；垃圾日产日清，定期进行消杀,并加大环保宣传,提高环保意识；针对蚊、蝇、鼠、白蚁、蚂蚁、蟑螂、蚤、虱等的不同习性，制定不同的消杀对策。制定、实施建筑物内、外公共区域、室内外各部位详细的日、周、月、季等清洁保洁内容、标准。 自接管之日起
16.便民服务的开展：发挥人力、物力等资源优势，为业主（住户）提供优质、快捷的多方面综合服务。提供信息咨询、便民药箱等无偿服务，以低于市场价提供家电维修、家政等有偿服务。同时，征询、了解业主（住户）的需求，不断完善便民服务功能。 自接管之日起
17.社区文化的开展：协助举行社区文化活动，展现江西南昌市的风采和中华民族文化的魅力。日常活动与主题活动相结合，高雅艺术与大众文化相结合，常规活动和节日活动相结合。 自接管之日起
三、物资装备 （一）、管理用房
管理处办公室、管理处接待室、档案资：42平方米；仓库及其它用房：100平方米。
（二）、拟配置的装备情况 拟配置的装备情况表
机电设备、工具 序 号 项目 数量 金额(元) 用途 备注 1. 室内疏通机 1 1800 维修 2. 手枪电钻 1 450 维修 3. 拉钉枪 1把 50 维修 4. 玻璃枪 20 维修 5. 1.5米铝梯 2个 360 维修 6. 2米铝梯 1个 250 维修 7. 3.5米铝梯 1个 300 维修 8. 套筒扳手 1套 150 维修 9. 万用电表 1只 80 维修
10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 兆欧表 玻璃刀 电工工具 水工工具 木工工具 瓦工工具 丈量工具 潜水泵 其他维修工具 1只 1把 3套 1套 1套 1套 1套 1台 200 85 690 200 300 300 50 650 500 维修 维修 维修 维修 维修 维修 维修 维修 维修 维修 ㈡清洁机具 序 号 项目 1 地拖 2 垃圾收集车 3 吸尘机 4 三相电缆 5 垃圾铲 6 安全带 7 胶管 8 小计 绿化机具 序 号 项目 1 手摇喷雾器 2 大枝剪 3 小枝剪 4 胶管 5 小计 保安、消防器具 序 号 项目 1 太阳伞 2 警 棍 3 大 衣 4 电池板 5 防毒面具 6 钢盔 7 消防靴 8 无线对讲机 9 手电筒 10 其它（含消防斧） 11 小计 数量 13把 2台 1台 1圈 9个 2条 300米 数量 2个 2把 2把 500米 金额(元) 780 280 1300 300 54 360 750 3824 金额(元) 用途 清洁 清洁 清洁 清洁 清洁 清洁 清洁 用途 50 70 15 150 1710 喷雾 修剪 修剪 浇水 数量 2把 6根 7件 12套 2套 2套 2套 12部 6只 10 金额(元) 360 750 40000 5000 1000 6000 2000 1000 800 500 14540 用途 安防 安防 防火防毒 防火 防火
办公用品、通讯器具等 序 号 项目 数量 金额(元) 用途 1 电脑 1台 4500 办公 2 打印机 1台 1200 3 电脑台 1张 280 4 电话 3部 240 5 电开水器 1台 200 6 办公桌椅 10套 4500 7 文件柜 3个 1800 8 保险柜 1个 1500 9 照相机等社区文化用1套 3000 品 10 其他 600 11 小计 17820 其他开办费用 序 号 项目 数量 金额(元) 用途 1 冰箱 1台 2000 2 煤气灶等食堂用1套 6000 开办 品 3 热水器 2个 1000 4 电视机 2台 1900 5 架子床 46套 9200 6 小计 20100 合计 64429 备注：以上装备的使用年限、折旧、分摊等见第七章《便民服务和费用收支预算》
第三章 管理服务人员配备、培训及管理
提要：
科学化、最优化人力资源配置。
采取自办培训、联办培训、外送培训、参观学习等方式，为打造物业精品提供智力和能量支持。
高起点，高标准，严要求。 规范化管理，科学化运作。
第一节 管理人员配备
科学化、最优化人力资源配置，是确保高校住宅小区物业管理各项管理目标得以顺利实现的关键。我们将以政治思想过硬，责任心强、服务意识优良和有知识、有经验、有技能为用人标准，通过多种考核、面试方式，建立一支以目标管理责
任制为基础的高效率的高校住宅小区物业管理队伍。
一、基本原则
在物业管理人员的配备中，我们将遵循如下原则：
1．热爱党，热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，道德品质优良，遵纪守法。
2．有“业主至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德：爱岗敬业，诚守信誉，优质高效服务业主。
3．知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能。
4．为降低管理成本，减少小区业主的支出，在满足日常管理的情况下，人员要求一专多能、精干高效。
二、高校住宅小区物业管理处人员配置
1．人员配置图
i爚亡笆琄奱儴6o丂」2 物业管理处共46人。 2．人员配置说明 2．1经理室
经理1人：全面负责管理处日常工作，与业主（住户）和有关单位进行有效沟通与协调。
2．2综合管理部
——部长1人：负责质量检查和控制、综合调度、各部门之间的沟通和协调、协调进行信息处理，并兼客户服务。
——管理员2人（资料管理兼房管及收费）。 2．3工程部
——部长1人：负责工程部日常管理工作和技术指导工作。 ——水电维修3人：负责公共设备设施运行维修养护及业主住户报修的室内维修。 2．4安全管理部
——部长1人：负责安全管理部工作。
——保安员21人：负责日常安全保卫、消防安全监控值班等工作。保安员配备见下表：
高校住宅小区管理处保安岗位分布表 序号 岗位 人数 工作范围 备注 1 西门 1 门岗值班 早班加1人车辆管理 2 北门 1 门岗值班 早班加1人车辆管理 3 巡逻 1 两栋高层 4 巡逻 1 幼儿园/商业用房 中班加1人 5 巡逻 2 十三栋多层 6 小计（人） 6 7 合计 21 （5）环境管理部 ——环境部长1人：全面负责高校住宅小区的环境管理工作。 ——绿化工2人：负责绿化管理。