措施：立即同厂家、商家取得联系，并继续寻找原因，争取以最快的时间进行解决，立即向总经理汇报，并配合客服向客户解释，取得客户的理解与配合。
B、维修人员的技术能力无法达到：
措施：主管立即到达现场及时处理详细记录，做为员工技术考评、培训的依据。 C、施工的环境条件，不具备：（1、下雨时无法处理的墙体、窗户渗水问题；2、工作时间内无法进行噪音、油漆操作；3、客户突然改变维修时间）
措施：⑴ 同客户约定具体施工的时间，准备工作提前完成，按时操作及时反馈客服；⑵ 通过客服向客户解释无法立即施工的原因，并约好当日工作时间，准时到达现场；⑶ 当维修人员到达现场，客户因有事突然改变维修时间时，应让客户在工作单上签定维修时间立即反馈客服，进行详细的记录并在规定时间内提前5分钟与客户联系，询问是否能安排操作。
（2）维修人员未按规定的时间完成工作：
措施：详细向维修人员了解工作过程，如属操作不熟练，专业技术偏差，一方面进行考核记录，另一方面针对性的培训，或提出人员调整报告。如属工作态度消极，按公司的质检制度执行。
（3）维修人员服务态度、行为规范引起客户管理人员投诉。
措施：严格按公司质检制度处罚，并记入考核。经培训仍达不到工作要求的按公司制度执行。
（4）弄虚作假、隐瞒实情（向客户提出或暗示在工作单上填写违背事实的意见，维修卡、工作单虚报材料消耗的，反馈假信息称客户不在的）。
措施：客服将安排拜访客户，一经发现按公司制度严格处罚，对耗材维修卡管理、检查不严造成的漏洞，维修主管将一同按公司制度处罚。
4、负责准确编制维修物品使用计划，负责维修材料的合理储备、管理、检查。 ⑴ 因材料储备不足出现短缺，造成工作无法正常进行（包括周六、周日）； ⑵ 管理混乱，造成工具物品丢失，帐卡与工作量不符。 ⑶ 发现问题未及时汇报、核对进行包庇的。
出现以上问题主管将按公司的规定处罚并应反省纠正。 5、负责检查值班电工工作的合理安排、落实。 ⑴ 设备、设施的安全运行，防范工作的检查。
⑵ 对大厦硬件运行情况的巡查、记录、汇报工作的规范操作进行检查。 ⑶ 对公共区域设备、设施检查、维修落实情况及其完成状态进行检查。
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⑷ 值班期间对客户服务满意度的情况进行汇总分析。 ⑸ 同其他部门工作配合、协调状况进行检查。
⑹ 对大厦规定空调、灯光、供水管理进行严格的检查及时上报综合办。
6、负责因设备、设施维修检查造成停水、停电等后果的前期预防工作，提前三天以书面形式上报总经理，以便安排准备工作。
7、检查维修人员修旧利废，节约能源的工作情况、发现问题及时纠正汇报。 二、值班人员的责任
1、服从上级领导的安排，按规章制度要求承担以下责任；
⑴ 每天21：00时对大厦公共区域设备、设施进行巡查维护并详细填写巡检记录，发现隐患及时排除，做好记录汇报上级领导。
⑵ 对设备、设施的安全运行及安全防范工作进行检查，发现问题及时处理，进行详细记录、汇报。
⑶ 接到客服的报修电话，及时赶到现场维修处理。 ⑷ 配合保洁、秩管等部门的工作。
⑸ 掌握提高工作效率的工作技巧，一专多能的专业技能，检查中发现问题及时处理。 ⑹ 如实认真填写工作单中的物耗品种、数量更换具体位置。 2、每天下班前填写“维修工作登记表”（附后）。 三、维修人员的责任
1、服从上级领导的工作安排，接到客服部报修后即时至客户处维修；
2、对无法完成的工作，应一方面同客户耐心解释，认真的工作，争得客户的理解，一方面加强自身业务素质的学习，掌握一专多能的工作技巧及技能。
3、对设备、设施存在的隐患及时发现汇报，及时处理（对重大设备设施的检修应尽可能放至周六、周日，但事前应报部门批准）。
4、严格按照安全操作规程实施，对重大设备、设施的检修应提前编制，操作流程首先通过专业技术人员进行审核，由主管签字报物业部经理同意后实施。
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消防控制室报修流程
系统维修保养以不影响大厦正常运营为原 则，对受影响用户应提前通知；要保证大 厦内各报警按钮、消防广播、烟感、温感等消防设备工作正常。
如为大厦内商户连接的消防主机故障，消防员需即时将维修事项报至客服处，客服将填写好的《消防整改通知单》送至商户处签收，商户须完整填写通知单 接到火灾自动报警系统报警，立即通知部门主管，并协调巡逻队员赶到现场查明情况，如是误报，清除报警信号。如确实发生火情，应即按火灾应急预案程序办理。 日常维修保养由维修部负责 正确操作消防主机系统，使之经常处于相应的温度和湿度，并做好日常维护和定期测试检查工作，使设施处于良好的运转状态，如有异常，立即报告部门主管协调维修部进行检修，并做好记录。 消防报警主机监控实行24小时昼夜运行和值班，全面掌握监视大厦消防安全状况。
所有维修、保养操作均应在值班记录上作详细的记录。 13 电动设备的日常检修
电动设备的日常检修
一、电动设备的使用与检查
使用电动设备，应做好以下检查，发现问题立即采取措施排除：
1、操作前应先观察三相电源电压是否偏低，三相电压是否一致。要检查禁锢螺栓有无松动，传动部分有无卡阻，损坏或磨损现象。
2、在操作中应注意观察电流的变化，在起动中和运转后的电动机具、声响和震动是否正常，要检查电动机风叶的工作情况是否良好。
3、开始正常运转后要观察电流是否正常，电动机及其起动设施等有无过热和焦臭气味，应检查各部轴承有无过热现象。 二、电动设备的日常检修
1、磁力起动器、交流接触器、减压起动补偿器、空气开关等的静触电和动触片由于经常离合而产生火花烧毛，容易出现接触不良而过热致使触点烧毁和动触压力片变软、无弹性。因此对于动作触点应经常检查、研磨、除垢，对由于动触片过热而出现胶质压 电木烫焦起泡现象时，应及时修磨，以防动作迟滞。损坏的零件应及时更换，选用热继电器作为过载保护的设备，应做到有计划的进行检测。
2、经常检查电气仪表有无失效现象，操作开关及保险器具的零部件是否完好。动触导电体有无过热变质现象。电气电机设施的金属外壳，接地保护是否完好。选用的保险丝是否正确，压合是否妥当，发现故障时应及时修好，保证设备正常运用。
3、轴承室有无进水或缺油，有无过热或噪音，传动部分是否良好，如联轴器，金属链条和齿轮有无磨损现象，以及电动机或机具的禁锢螺钉是否齐全，有无松动不合现象，要检查水泵有无漏水，泵轮和风轮有无磨壳现象，并分别针对产生的原因进行修理。
给排水系统的维护与管理
一、给水系统的维护与管理 1、室内给水系统的管理范围
以总计费表为界，界线以为（含计费水表）的供水管线及设备由供水部门负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及管线上设置的地下消防供水系统，包括泵房、管道、室内消
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防枪等，由物业部负责维护管理，并接受公安消防部门的检查。 2、室内给水系统的管理内容
⑴ 防止二次供水系统的污染，对水池、水箱定期消毒，保持其清洁卫生。
⑵ 对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。 ⑶ 发生漏水、停水故障，应及时抢修。
⑷ 保持消防水系统的正常工作，并应将系统检查报告送交当地消防部门备案。
⑸ 室外空间的管道及设备，须定期进行检查和刷防腐涂料，以延长设备的使用寿命，寒冷地区还应注意冬季防冻。
⑹ 对于临时停用设备和备用设备，要按规定的时间进行使用试验，使设备经常处于备用状态。
⑺ 检查水泵、电机有无异常声响，如发现情况要及时处理。对使用到期或过期的残旧设备应及时更换，防止重大事故发生。 二、室内给水系统的管理要求
1、加强配水管网的管理，做好管网的压强，流量测量工作，搞好平差计算和管网分析，全面掌握管网负荷，压力和完好程度。有计划地调整和更新不合理的管道，充分发挥管网的配水能力。
2、狠抓节约用水，防止跑、冒、滴、渗。大力宣传节约用水，努力提高水的利用效率；做好供水的计量和收费，定期进行数据的统计和分析，发现异常情况应及时处理；建立责任制，由专人负责日常供水、用水的监督检查，做好巡视工作，保证供水的安全进行，防止大面积跑水事故的发生。
3、搞好供水设备和设施的维护，制定管理办法。明确规定各项设施、设备的维修周期、技术要求和质量标准，按规定进行设备、设施的检修、改造、更新，定期进行性能测定，保证设备效率。 三、室内给水系统的维护 （一）给水管道的养护及维修 1、给水管道养护
⑴ 给水管的检查，维修养护人员应对给水系统十分熟悉，经常检查给水管道及阀门（地上、地下及屋顶等）的使用情况经常注意地下有无漏水、渗水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应及时进行维修。
⑵ 给水管的保温防冻工作。在每年冬季来临之前，维修人员注意做好室内外管道，阀门消防栓等防冻保温工作。
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