农村居民宅基地的属性与管理探讨之我见
国土资源网 (2010年7月8日11:33)
我国对宅基地使用权的定义以及立法地位都很明确,宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能，农村宅基地使用权，不仅具有物权的属性，而且在一定程度上，与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的，这就决定了它不可能作为交易对象自由转让。 根据土地法律法规规定，农户一户只能申请一处宅基地的使用权，而土地使用权则没有这样的限制。我们应当注意到，宅基地使用权主要发生在农村，它是广大农民的基本生活资料，在将土地使用权作为一种特定的用益物权形式在物权法中规定后，它就应当和土地使用权区别开来。因此，不能以土地使用权替代宅基地使用权。
宅基地使用权具有如下特点：
第一，农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体、经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地，土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地，农村税费改革后没有责任负担，户口随意迁出迁入不好确认。所以，宅基地通常是与成员权联系在一起的。农村的宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地，农村居民享有了基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。由于宅基地具有福利的性质，集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款（管理费）就可以获得，而不可能按市价购买。
第二，宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的即长期的权利。尽管权利人对宅基地享有长期的使用权，但这种使用权不是长期不变的。如果因为国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者居民个人的宅基地实际过多，远远超过了当地规定的标准，可以经过法定程序，进
行合理的调剂或重新安排。应当指出的是，由于宅基地主要是作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用，例如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等以及建造多层后除自己使用外，将多余的向他人出租、转让。
第三，集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。1998年修订的《土地管理法》和中央一系列文件明确规定一户只能拥有一处宅基地。笔者认为中央一系列文件和土地管理法的明确规定是必要的，但应当考虑到一些例外的情况。一是在农村中客观上存在一户可能拥有多处宅基地，如某人分家离去之后又继承父母的房屋，这就形成多处宅基地的情况。二是子女成家盖房，申请了一块宅基地，不一定分户，这样一户形成两块宅基地。那么法律是否禁止公民获得两处以上的宅基地呢？对此存在着两种以上的观点。一种观点认为，既然现行法律禁止公民拥有一处以上宅基地，因此对于多出的宅基地，应当由集体收回。另一种观点认为，公民只要是通过合法的方式取得宅基地，集体不能予以收回，否则，等于禁止对公民的房屋进行继承和买卖。笔者认为，公民只能拥有一处宅基地，只是就申请而言的，法律上不应当禁止公民通过继承等方式取得两处以上的宅基地使用权。当然，公民拥有两处以上的宅基地可能会造成土地的浪费，如果宅基地长期闲置的，集体应当有权重新规划、调整，以保证土地资源的有效利用，集体如果因规划调整需要收回宅基地的，应当给予恰当的补偿。所以，建议将立法改为“一户只能申请一处宅基地并不超过法定面积”。
宅基地依法经过统一规划的，以规划后确定的使用权为准，公民原用的宅基地已经依法统一规划另行分配了的，不得再要求收回。宅基地经过法定程序个别调整了的，以调整后的所有权为准。抢占、多占集体土地或他人的宅基地的，一律无效。不按审批权限或程序划拨的宅基地，一般不予保护。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时，未按规定办理合法手续的，依法不予保护。
根据上述分析,政府拆迁农村居民房屋,以前都是重新安置宅基地，以拆迁面积多少补还多少面积为条件进行安置并让居民自己建房,不管原住房是如何取得合法与否。这样的拆迁安置对吗? （湖北谷城国土局 赵明东）
准确把握宅基地使用权权利内涵
国土资源网 (2010年7月8日11:25)
蔡卫华
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出要“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）要求“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，工作经费纳入财政预算”。宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地产权制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，一方面可以确定和保护农民宅基地用益物权，定分止争，使农民安居乐业，促进农村社会的和谐与稳定，另一方面可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，实现地尽其用，促进社会主义新农村建设。
所谓宅基地使用权是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅及附属设施的没有使用期限限制的集体土地使用权。根据《物权法》、《土地管理法》等法律的规定，宅基地使用权具有以下特征：
权利主体具有特殊性。只有本集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权。非本集体经济组织成员不得取得宅基地，尤其禁止城镇居民在农村取得宅基地。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）明文禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）特别强调“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。
权利客体为农民集体所拥有的建设用地，具体的地类为住宅用地中的农村宅基地。我国实行土地用途管制制度。根据《土地管理法》第四条的规定，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。宅基地属于建设用地。根据
中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）国家标准，宅基地属于住宅用地，代码为072。
取得需要经过依法审批。根据《土地管理法》第六十三条的规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，还需要依法办理农转用审批手续。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）要求在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。
无偿取得。宅基地是农村集体经济组织依法分配给其成员用作住宅建设的，带有福利保障性质，权利人不需要支付费用。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）特别禁止各地在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
没有使用期限限制，但权能受到限制。根据《物权法》第一百五十二条、一百五十三条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，但宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。该条款没有规定宅基地使用权人有收益和处分的权利。而根据现行法律和国家有关政策规定，宅基地使用权所受到的限制主要表现为不能抵押、不能自由转让，严格来说，只能向符合条件的本集体经济组织成员进行转让等。
宅基地的数量受到限制。《土地管理法》明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。如果宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
宅基地的面积受到限制。宅基地的面积，国家没有统一规定，而是由各省、自治区、直辖市规定。宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
权利类型与建设用地使用权同为用益物权。在《物权法》出台之前，由于宅基地属于农村集体建设用地，因此一般将宅基地使用权作为农村集体建设用地使用权的一种类型。考虑到宅基地使用权的以上特性，《物权法》将宅基地使用权与建设用地使用权、承包经营权、地役权共同规定为用益物权。宅基地使用权从建设用地使用权中分离出来，成为一种独立的用益物权。
（作者单位：中国土地矿产法律事务中心）
变“独奏”为“合唱”
—— 重庆市渝北区农村宅基地登记发证工作纪略
国土资源网 (2010年6月11日11:3) 谢必如白文起彭中明
重庆市渝北区率先在全市开展新一轮农村宅基地登记发证工作，涉及农村居民18万户，登记发证工作量是主城区最大的。该区工作进展快，效果好。在全市登记发证工作处于培训阶段时，渝北区外业勘丈就已经完成，内业也已完成80%。最近，该区的经验得到重庆市国土房管局的总结推广。
农村居住分散，登记办证工作难。具有典型的大城市带大农村特点的渝北区，缘何能取得这般佳绩？渝北区国土资源分局副局长孙立华认为，做好发证工作关键是创新，转变工作作风，提高服务质量。
摸底调查 上门服务
农村村民住宅登记发证工作涉及面广，政策性强，工作量大，情况复杂。为提高办事效率，渝北分局转变作风，变坐等登记办证为上门服务。
2009年1月，登记发证工作一启动，该分局就组织干部下到基层，和村社干部一起走村串户，开展权属调查，外业勘丈等。分局工作人员认真听取意见，对符合政策应该办理的及时办理；暂时不能处理或不该办理的，耐心解释。
该区对基层情况进行的摸底调查，不仅基本查明了农村村民住宅登记发证的工作量，而且发现一些普遍存在的问题。有的村民依法建了房，但不登记，认为“房子是我的，有没有证没关系”；有的村民房屋登记了，但建多登少，想少交点税。其实，部分村民这样做，最终吃亏的还是自己。为此，工作人员上门讲解物权法，介绍房屋拆迁安置补偿以房地产权证为依据的政策，使村民逐渐意识到登记发证都是为了维护自己的权益，愿意主动配合这项工作。
渝北分局在调查的基础上，对发现的问题进行梳理，召开专题会议，征求有关部门、街道和园区意见，制定了《农村村民住宅登记发证工作方案》，明确了政策界限和有关部门、街道的责任，统一了做法。在登记发证工作中，该分局全程服务，免费送证上门，目前已给双凤桥街道、木耳镇、双龙湖街道等5个镇、街道村民发房地产权证2780本。