统一程序 集中办公
农村村民住宅登记发证工作涉及部门多，时间紧，任务重，难度大。为提高工作效率，渝北区实行了“四统一”工作法。一是由各街镇对国土所、房管所、城建科等部门的工作进行统一安排，整体联动；二是由国土、房管、城建等部门统一对工作人员进行业务培训，外业工作把国土、房管、规划、建设所需要的图纸、资料一同绘制、收集，处理内业资料的作业人员统一集中办公；三是统一政策口径，定期或不定期召开工作推进会，把握工作进度，研究解决工作中发现的新问题；四是统一使用资金，设立专项资金账户，统一支付国土、房管、城建等部门用于发证工作的费用。
最近，该区在基本完成外业测量、权属调查的基础上，国土、房管部门联合行文，印发了《集中办公方案》，租用渝北职业教育中心实验基地，集中抽派40名工作人员，配备电脑、打印机等必要设备，对房管部分资料的审核、数据录入、绘图等实行联合集中办公，确保6月底前完成全区农村村民住宅登记发证工作。
农村村民住宅登记发证，工作量大，人手少。不增加人，任务不能按时完成；增加人，没有一定知识、技能保证不了质量。针对这一矛盾，该区择优聘请100多名临时工作人员，其中非本地大学生40名，统一组织业务培训，上岗工作。尤其是回兴国土所，择优聘用7名非本地大学生，经过业务培训上岗工作，破解了工作难题。该国土所还针对传统的手工绘制宗地图存在的问题，引入CAD制图软件，实行电脑绘制宗地图，在2009年8月5日就在全区率先完成了外业测量，质量也得到了保证。
部门联审 上下联动
农村村民住宅登记发证工作情况复杂，政策性强，涉及部门多，单纯靠哪一个部门来做都难以完成。该区确立了以区政府为主体，国土部门牵头，房管、规划、建设等相关部门联动的工作机制。
为使登记发证工作有条不紊进行，该区明确，国土、房管部门负责组织协调，各镇（街）负责组织实施，国土所、房管所负责具体工作，各镇（街）城建科等部门和村社干部配合参与。该区实行联动工作机制，下放部分权限，把三层以下农房质量验收和“二环”以外区域农房规划审批权限交给镇（街）负责审批；三层以上农房质量验收由农户委托有资质单位进行质量鉴定，鉴定结果报镇（街）审核确权。上下联动开展工作既提高了工作效率，又保证了工作质量。
由于部分村民住宅建设与利用情况复杂，按现行政策难以及时完善相关手续和办理权属登记。渝北区充分发挥联动机制作用，精心设计了《联合审批表》。这张表的内容涉及多个
部门，审查时，缺哪个部门的手续就补哪个部门的手续。通过相关部门联动，会签《联合审批表》，一些历史遗留问题很快得到解决。
部门联动，一定要做好相关基础工作。在第二次土地调查中， 渝北区在农村调查部分实施全野外实地调查，基本查清了全区2749个社权属界线和分类土地面积。登记发证工作充分利用第二次土地调查成果，制作出全区所有社的分地类土地面积和土地所有权证附图，提高了权证准确率。重庆两路寸滩保税港区，用地总面积4.36平方公里，建设时间紧，任务重。由于开展了农村宅基地登记发证工作，而且充分利用了第二次土地调查成果，权证准确率提高了，征地赔偿基本上可凭证办理手续。
继承取得宅基地登记释疑
国土资源网 (2010年6月3日11:45)
蔡卫华
当事人申请通过继承取得的宅基地使用权登记的，土地登记机构可以受理。
根据我国《继承法》第三条的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。由于《继承法》没有明确将宅基地使用权纳入遗产的范畴，因此，有的人提出宅基地使用权不能继承。但笔者认为宅基地使用权作为农民一项重要的用益物权，完全可以作为遗产继承。当事人申请登记的，土地登记机构可以为其办理登记发证手续。理由如下：
一是《继承法》之所以没有明确宅基地使用权列举为遗产，主要是因为《继承法》出台时，土地权利还没有被当作财产权。《继承法》１９８５年４月１０日第六届全国人民代表大会第三次会议通过，１９８５年１０月１日起施行。那时《民法通则》、《土地管理法》都还没有颁布，土地没有当作财产。1988年《宪法》修订时，删除了土地不得出租的规定，增加了土地使用权可以依法转让的规定。土地才开始有偿使用，才成为财产。《继承法》颁布至今一直也没有进行修改，因此不可能将宅基地使用权纳入遗产的范畴。
二是宅基地使用权是农民的重要财产，完全可以继承。２００３年《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出，要“建立健全现代产权制度”，并指出“产权是所有制的核心和主要内容，包括物权、债权、股权和知识产权等各类财产权”。2007年3月16日颁布的《物权法》将宅基地使用权明确规定为用益物权。2008年的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确要求“依法保障农户宅基地用益物权”。如何保障农户宅基地用益物权？笔者认为，首先应当允许宅基地使用权这项农民的重要的财产权可以继承。
三是公民因继承房屋而自然对房屋所占土地享有使用权。即使宅基地使用权不能继承，但是《继承法》明文规定房屋可以继承。因此，至少在房屋的存续期间，继承人通过继承房屋便自然对房屋所占范围的土地具有了使用权，禁止继承宅基地客观上没有可能。
四是宅基地使用权发生继承的，继承人不登记也发生效力。因为根据《物权法》第二十九条的规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。
五是根据《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）规定，除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。
目前，地方对办理通过继承取得的宅基地使用权登记存在质疑，主要是存在以下两点顾虑：一是有可能造成一户两宅或者多宅，违反国家关于宅基地一户一宅的规定；二是有可能导致城镇居民因继承而取得宅基地使用权。
按照目前国家关于宅基地管理的法律法规和政策，地方土地登记机构的顾虑确实存在合理性。根据上述分析，宅基地使用权可以继承，土地登记机构可以受理通过继承取得的宅基地使用权的登记申请。但是为了不违反目前国家关于宅基地管理的法律法规和政策，有必要将通过继承从已去世的宅基地使用权人处继受取得的宅基地使用权与通过合法审批直接从土地所有权人即农民集体处取得的宅基地使用权进行区别。笔者认为，两者之间的区别主要在于权利的存续期间不同。直接从所有权人处取得的宅基地使用权没有使用期限的限制，而通过继承取得的宅基地使用权的期限应仅限于房屋的存续期间的，因为继承人是因继承房屋而取得宅基地使用权。因此，该宅基地使用权应当受到相应的限制，继承人不得改建、翻建房屋，随着房屋倒塌灭失，所有权消灭，宅基地使用权也随之消灭，土地所有权人即农民集体便可以收回该宅基地使用权。这样不仅可以有效地解决地方土地登记机构的顾虑，而且没有违反国家管理宅基地的政策法规。
为此，笔者建议土地登记机构在办理通过继承取得的宅基地使用权登记时，在土地权利证书及土地登记簿上注明该土地权利是通过继承取得，该土地权利的期限为房屋的存续期间。
（作者单位：中国土地矿产法律事务中心）
宅基地发证仅2%的背后 ——来自四川省平昌县的调查
国土资源网 (2010年4月23日13:51) 四川省平昌县国土资源局 向德平 吴小林 贾军
基本情况
平昌县位于四川省东北部、米仓山南麓。全县幅员2229平方公里，辖43个乡镇（17个镇、26个乡），528个村(居)委会，总人口105万人，其中农业人口86万人，耕地面积58.55万亩。
本次调查采用问卷调查和走访调查相结合的方式，调查涉及全县18个乡镇，调查区域总户数106920户，宗地数为103053宗。调查区内登记宗地56842宗，占总宗地数的55%，建有档案的50307宗，占登记宗地数的89%，保存完好35640宗，占建档宗地数的71%、登记宗地数的63%、调查区总宗地数的35%。数据显示，调查区内2006年以来登记宗地数较少，2006年～2008年三年共登记1089宗，占总登记数不足2%，但调查区内共发生农村宅基地转让2117宗。农村宅基地使用权流转如此活跃，为什么登记率如此之低呢？
原因分析
农民土地产权意识不强。农户经常使用的证书主要有身份证、户口簿等，土地使用权证使用频率相对较低，特别是在较贫困的山区农村特别明显。虽然依据相关法律规定征收征用土地必须凭土地所有权证和使用权证进行补偿登记，但一些山区农村很难遇到国家建设征地拆迁。且在实际操作中，征地也仅注重土地实际面积，忽视土地权利凭证。涉及征地拆迁补偿，一般是根据调查测量确定征用面积。现实土地管理过程中，农村建设用地的审批程序是申请——审核——审批——登记发证，群众普遍认为只要交了钱就是部门认可，只要办了审批手续就是合法。登记不仅程序复杂，而且需另外缴纳工本费，耗时费钱。另外，山区农村规划程度不高，大多数农宅依然为一户一宅散居，乡里乡亲很少发生侵权纠纷，是否开展登记对他们而言无所谓。
登记工作面宽量大，技术力量薄弱。农村土地登记法定程序为申请——调查——权属审核——注册登记等，按照国土资源部的登记要求，需要对农村住宅的建设年限进行确认，严格甄别1982年以前、1982年至1987年、1987年以后三个时间段；需要对家庭人口进行确