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杭州三墩房地产市场调研报告
一道策划机构 2007-11-20
目录
前言 杭州三墩概况 一 地理位置 二 三大区域
三 三墩主要楼盘大体区分
第一部分 杭州三墩房地产发展环境 第一节、杭州居民收入及消费现状 第二节、杭州三墩经济生活状况 第三节、杭州三墩城市规划
第二部分 三墩房地产市场概况 第一节、2007年三墩房地产市场分析 一、三墩房地产市场综述
二、三墩房地产市场的影响因素分析 第二节、三墩-房地产价格概况 一、三墩三大区域房地产价格情况 二、三墩房地产价格变化情况
第三节、市场供应及竞争楼盘研究
一、 三墩房地产市场现阶段整体供应量分析 二、三墩2007年开盘的楼盘价格及销售情况分析
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第三部分 三墩土地市场现状 一、2007年三墩土地市场分析
二、2007年三墩土地市场发展现状和未来
第四部分 三墩住宅市场的消费特点
第一节、2007年杭州居民住宅消费状况调查分析 一、购房需求分析
二、购房决策影响因素分析 第二节、三墩住宅市场消费层定位 一、人群走向 二、三墩购房者分析 第三节、三墩住宅市场结构
第五部分 杭州房地产营销渠道
第一节、房地产市场销售渠道的结构特点 一、直接销售渠道 二、间接销售渠道
第二节、2007杭州楼盘广告盘点 第三节、2007年杭州房地产营销概况
第六部分 三墩房地产发展趋势 第一节、 2008年杭州房地产发展趋势 第二节、杭州住宅发展趋势
第七部分 房地产政策分析 第一节、中国房地产新政策
第二节、新政策对杭州房地产的影响 第三节、杭州政策法规介绍
第八部分 已经在三墩开发项目的房地产企业大概介绍
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前言 杭州三墩概况 一 地理位置
三墩镇是杭城西北的中心城镇。西与北连余杭区良渚镇、仓前镇，东与南分别与拱墅区祥符镇、本区蒋村乡相接。全镇总面积37.93平方公里，近1700公顷耕地，属河海沉积平原。
三墩镇东临104国道，绕城公路贯穿中部。镇主干道杭三路同市区文华路、文苑路连接，北与祥三路连接。镇内有连接京杭大运河的余杭塘河，可通100吨级船只。
三墩又名杉墩、珊墩、古称兰里，自古以来有鱼米之乡、瓜果之地之称，因境内有文星墩、灯彩墩、水月墩三个较大的水上土墩而得名三墩。
三墩是个水乡古镇，三墩之水源于天目山脉，传说唐贞观年间（公元627年）尉迟恭率部驻三墩疏浚苕溪支流，兴修水利，以杉木为浮桥相互联接，始称杉墩。
二 三大区域
三墩大致可分三个区块：紫金港区块，五里塘河区块，古墩、厚仁路区块。 紫金港区块 ：该区块地处已开放的西溪湿地保护区的东侧，北面为余杭塘河。 五里塘河区块：该区块内水系丰富，水网密布。
古墩、厚仁路区块 ：该区块内河流交错，每个项目在规划上均结合所临河流或建设一些亲水平台。
三 三墩主要楼盘大体区分
紫金港区块 ：耀江·文鼎苑、广宇·西城年华和华立[2005]11号地块。
五里塘河区块：天阳·美林湾、南北·兰韵天城、大型经济适用房“都市水乡”和[2005]3号地块、[2005]25号地块。
古墩、厚仁路区块 ：主要有坤和·亲亲家园、铭雅苑、三墩·颐景园、名都西雅城和佳苑·29号地块、白马尊邸、中海地块。
第一部分 杭州三墩房地产发展环境 第一节、杭州居民收入及消费现状
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据杭州市城调队对市区600户城镇居民家庭的抽样调查显示，2007年1-9月份市区居民人均家庭总收入18816元，人均可支配收入16760元，分别比去年同期增长14.8%和14.4%，剔除物价因素实际增长11.8%和11.4%。从市区居民收入增长构成看，财产性收入增幅居首，单位发放的工资及补贴收入对居民家庭总收入增长的贡献最大。
在长三角16个城市中，杭州市民前三季度的消费水平已仅次于上海，位列第二，位次比去年同期前移一位。
据长三角16城市信息交流资料显示，1-9月杭州市居民人均消费性支出为11219元，同比增长5.7%。消费支出水平在16个城市中居第二位，比上年同期前移一位，与消费水平居首位的上海(12971元)相差1752元，比宁波(10378元)高出841元。
据杭州市城调队对市区600户居民家庭的调查资料显示，在杭州市区居民11219元的人均消费性支出中，旅游消费支出人均585元，同比增长达31.9%，占消费性支出的比重为5.2%，比去年同期提高1个百分点。从外出旅游的人次看，1-9月份市区居民平均每百人外出旅游达188次，比去年同期增长1.4倍。[1]
第二节、杭州三墩经济生活状况 住在三墩：两年内放量100万平方米
在杭州，选择一个居住的地方并不难，选择一个满意的居住地却显得有些迟缓。随着杭州这几年城市建设的大力推进，杭城居住各区块也各自显露千秋。根据杭州市政府新一轮“东动、西进、南兴、北秀”的城市规划，三墩新城将成为此次规划中一颗璀璨的明珠。 从上世纪90年代中期开始，三墩镇陆续新建了新世纪花园、金厦公寓、信鸿花园、润达花园等小区。目前三墩板块正在建设与销售的楼盘有亲亲家园、广宇·西城年华、新南北·兰韵天成、天阳·美林湾、耀江·文鼎苑、三墩颐景园等一大批高品质的商品房社区。据统计，在两年内，三墩的商品房放量将在100万平方米左右。其中由坤和建设开发的亲亲家园一期已于今年6、7月实现2000户业主的交付，为三墩的品质居住汇聚了人气。在未来几年，随着这些名盘项目的开发和建设，三墩板块将逐渐融为主城区的又一成熟区域，成为杭州楼市的兴旺地区。
行在三墩：市区到三墩20分钟
住在三墩，交通问题成为很多居民考虑的头等大事。记者驱车从市区出发，沿莫干山路一直往北，到达浙大紫金港校区时，时间刚好用去了22分钟。以前“郊区”的概念，在如今通达的交通面前，已经渐渐被人淡忘了。三墩集镇建设指挥部的负责人介绍说，为了建立三
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墩地区内部畅通、便捷的内部交通网络，使三墩尽快与主城融为一体，早在2002年，三墩启动了10亿元级的道路大会战工程（包括市政建设），力争用两年时间使三墩地区的路网达到市区水平。如今古墩路延伸段、振华路已经完成建设并通过验收，环镇北路、苏嘉路也顺利竣工通车。
三墩交通的另一个卖点便是地铁。2005年6月6日，对于杭城而言，是难得的好日子。地铁一号线和二号线的审批通过，让杭州市民“搭乘飞驰的地铁上下班”的遥远梦想成为了指日可待的现实。从良渚到萧山的二号线的建设，使三墩与主城的联系将更加紧密。 三墩地区的公交线路如今也越来越便捷。杭州市公交集团有限公司副总卢俊介绍说，目前，三墩有公交首末站一座，有303路、301路、817路3条始发公交线路，另有7分钟一趟中巴直通武林门，从三墩到武林门的公交时间仅仅为30分钟。根据三墩地区的规划方案，需要再建公交中心站和首末站各一座，增加公交线路8－10条，轻轨车场一座。轻轨十字线规划南北线设立三墩终点站，届时三墩到市中心的交通时间将在20分钟以内。同时，三墩目前最大的居住社区亲亲家园也已经开通了社区巴士，为出入三墩的业主提供便捷的交通服务。
学在三墩：从幼儿园到大学的求学轨迹
住在三墩的孩子是幸运的，那是因为他生活在一个具有浓厚文化学术氛围、散发着浓浓油墨香的区域。这个区域有着极为丰富的教育资源：绿城育华亲亲幼儿园、学军小学分校、杭师院附属三墩高级中学、浙江大学紫金港校区这四大品牌给三墩的孩子设计了一个近乎完美的求学轨迹。
据了解，杭州绿城育华亲亲幼儿园是经教育行政部门批准，位于亲亲家园小区内，全额投资800万元精心建造的一所高质量、高标准、高起点的现代化幼儿园，总占地3800平方米，可容纳9个班，270名左右幼儿。 游在三敦：游西溪，观苗木
如果要用一种色彩来描述三墩，那一定是绿色的。三墩南临古运河与西溪湿地，拥有得天独厚的自然景观，同时，规划中的千亩花卉苗木观光休闲园也正在有条不紊地建设之中。 2005年，随着西溪国家森林公园一期的开园，将三墩与西溪自然保护区拉得更近。可以说，西溪就是三墩的天然后花园。而位于三墩的西北部大片农村，农业产业结构的调整不断加快，花木园场正在蓬勃兴起。据了解，目前，三墩的山桥片区，已经规划并建设一座总占地1100亩的三墩花卉苗木观光休闲园，以1.8公里的绿色长廊为园区主轴线，两边分布树林、湿地、鱼塘、田园以及农家村落等，规划设计主要以观光、休闲为重点。