（3）关于房地产税收政策
贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法，包括社会上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作。房地产税是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来完善房地产税，除了推进个人住房房产税试点，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，并对投机性住房实行高度超额累进税率。房价是由地价、政府的收费、政府的税收、建筑成本、企业利润构成。在政府收费这块，根据统计，130个城市中，收费最少的城市也要收37种费用，收费最多的城市，各种收费高达157种，平均下来，收费占房价构成的11%。
（4）2016年实施不动产登记
国土部表示，今年建立统一登记的基础性制度，将在2016年全面实施，此次不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权，为市场经济保驾护航。
（5）2015年12月中央关于“化解房地产库存”，提出了六条： 1，加快农民工市民化 2，允许非户籍人口在就业地落户 3，把公租房扩大到非户籍人口 4，要发展住房租赁市场 5，鼓励地产商适当降低商品住房价格 6，要取消过时的限制性措施
2、经济环境
2016年1月4日，权威人士在《七问供给侧结构性改革》一文中提到：“在当前形势下，国民经济不可能通过短期刺激实现 V型反弹，可能会经历一个 L型增长阶段。”2016 年5月9日，权威人士在《开局首季问大势》一文中提到：“综合判断，我国经济运行不可能是 U 型，更不可能是 V 型，而是 L 型的走势。这个 L 型是一个阶段，不是一两年能过去的。”所以2016，中国经济一般情况不会出现反弹。’
总体来看，政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时加大保障房供应，加快解决中低收入群众基本住房问题。政府要继续推进基本公共服务均等化，推进以人为核心的新型城镇化，让城乡居民都能圆‘安居’梦。
第三章：房地产行业架构分析
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第一节：房地产业在国民经济发展中所处地位:（支柱产业与非支柱产业）
有关房地产业在我国经济中的地位问题一直存在争议,一部分认为房地产作为支柱产业是经济社会发展的历史必然,我国要促进消费,扩大内需,推动生产,产业关联高的房地产业理应成为拉动经济增长的新动力。
支柱产业研究的理论基础是国外的主导产业理论。一般认为支柱产业是指在国民经济体系中占有重要战略地位。产业规模在国民经济中占有很大比重,发展速度极快,对相关产业具有引导和推动作用,对整个经济起着支撑作用的产业或产业群。
20世纪90年代,我国政府在<中国支柱产业振兴方略>中也提出了支柱产业选择的九个指标,以供各级政府将其作为支柱产业选择的参考依据。对于处于上升期的发展中国家来说,我国支柱产业的内涵及其选择依据应该结合我国的具体国情与世界经济发展状况而有所变化。一是支柱产业的产业规模及其对经济增长的贡献固然重要,然而用这一指标来反映支柱产业却不够确切,因为通过市场机制或产业政策引导将各种资源集中于某一产业时,其产业规模及其对经济增长的贡献必然提高,都可能成为支柱产业,然而这也存在资源浪费的可能。二是从世界经济的发展的历史与现实的比较,市场地位分析,经济效益评价等标准来选择支柱产业,往往偏重于成熟产业。而对于我国而言,正处于努力转变经济增长方式之际,支柱产业还需要符合新的特点,必须兼顾经济增长与经济发展,战略性地考虑将兼具市场需求大,产业发展速度快,技术创新贡献大,产业关联度高,能够推进整体产业升级的,资源节约,环境友好型的产业培育成具有国际竞争力的支柱产业。
综上所述,根据各国的经济发展经验和相关原则,支柱产业一般具有以下特征:一是产出规模大,经验规则是其增加值占GDP5%及以上;二是注重发展,支柱产业的发展快于其他产业是因为其市场需求开拓能力强,收入弹性高,生产率上升较快;三是产业相关联度高,带动能力与推动能力强;四是对就业的吸引程度大。从这个标准来看,短期内房地产业仍是于支柱产业。但是长期来看,随着我国经济结构的调整和发展模式的转型,地产经济在特定时期的历史使命也将完成,其支柱产业的政策地位已被取代,将逐渐退出经济舞台的中心位置。因此,通过经济结构转型等方式来逐渐淡化我国经济增长对房地产业的依赖也是历史地位的必然。
第二节：房地产开发商对房地产业的目标定位:（短期利益获取与品牌塑
造百年基业）
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正如前文所述,现有的研究大多关注政府的产业调控政策对房地产业和地产商的影响,关注房地产业对经济社会的影响,但很少有研究关注房地产开发商的态度与行为对房地产业本身的影响。任何一个产业发展的过程中,除了产业政策等外部因素的影响外,作为其微观组成要素的企业发挥着根本性的支撑作用。房地产开发商对产业目标市场进入与退出的能力和水平决定了房地产业的发展方向以及产业结构之间的合理性,地产商的花草那也投资行为与水平决定了房地产业发展的速度与规模,地产商的目标取向,行为规模决定了房地产发展的质量和行业口碑。
自2003年起,我国将房地产业定位为支柱产业,受产业政策的支持与高额利润的刺激,进入并经营房地产业的企业数量不断增加。截至2012年末,我国房地产开发企业数量已经达到89859家。2012年我国房地产投资额为71804亿元人民币,占GDP比重达19。09%。这进一步导致房地产业快速发展,为数众多的地产商受短期利益的驱动与追求政绩效果和土地财政等短期行为的地方政府合谋。
然而有产业先见战略的企业在当期的经营中就会着眼与未来,形成一种新的为未来而竞争的发展战略观。负责任的地产商将采取长远性的战略性行为,恰当地使用价格竞争策略与非价格竞争策略来塑造本企业的品牌和提升产品与服务的质量。这也会从微观层面影响房地产业的发展,并进而对整个房地产业走势产生重要的促进与带动作用。如一些知名房地产开发商规范的经营行为与竞争方式,在提供前端高品质产品的同时,积极关注后续的房地产服务市场的开发,形成质量优良,服务满意,价格合理,利润空间适度的产业状态,有助于整个房地产行业的良性可持续发展。
第三节：房地产业的发展趋势对本届政府经济社会发展目标的影响
按照克强经济学的定义,本届政府的经济社会发展目标主要关注GDP,CPI和就业三个指标。房地产业与这三个指标之间是否存在必然联系?房地产的兴衰成败对这三个指标的影响究竟有多大？这两个问题弄清楚了，就可以把握本届政府对房地产业所持态度及其相关的政策走势。
我国政府于2003年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将房地产业定位为支柱产业，通知明确指出房地产业关联高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，这是继《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布以来，国务院首次对房地产业在国民经济发展的支柱产业，其发展在过去近20年中有目共睹，作为衡量房地产业能否成为国民经济支柱产业关键指标的房地产业在GDP中所占比重在逐年
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上升。它反映了房地产业自身对于经济增长的贡献程度，该指标值从2003年以来一直处于稳健增长态势，到2013年房地产业增加值占GDP的比重已达到5.85%。同时，根据2013年国家统计局数据显示，房地产开发投资占GDP的比重也在逐步增加，2012年高达19.09%。房地产销售额占GDP比重也处于上升趋势，房地产消费在所有居民消费中所占比重最高，约为18。6%。房地产的消费额超过6万亿元人民币，这种消费能力是其他任何一个支柱产业，如汽车产业，信息产业等所不能比拟的。投资转化为住房消费的部分占到我国GDP增加值的1。5%，对于经济的拉动作用是其他行业所不能提供的。这几者都证明在目前的经济发展中,房地产业仍然是我国经济的支柱产业,而且这种可持续性可能还会延续很长一段时间,进一步,李秀婷等(2014)基于投入产出价格变动影响测算模型,证明房地产业的过热会通过间接效应推动CPI上涨。他们利用1997-2009年房地产业的增加值和就业人口数据,对房地产业就业拉动模型进行回归分析,得出房地产业的直接就业弹性为41.67%,即房地产业增加值每增长1%,能直接带动就业增长41.67%。可见,房地产业具有稳定增长的直接吸纳就业能力。此外,房地产业通过带动关联产业,如金融业,建筑业等关联产业与公共管理和社会组织等部门的发展,将会有更大的间接就业拉动效应。可见,房地产业的发展能在较大程度上带动就业增长。
由此可见,房地产的发展不仅与克强经济学三大核心指标紧密关联,而且对我过宏观经济也产生着重要影响。中央政府在保证克强经济学三个经济社会指标得以实现的基础上,对房地产业进行整体调控。同时要求地方政府根本地实际情况资助调控,由于房地产市场的迅速降温,地方政府的限购政策也开始松动,以保证我国宏观经济的平稳运行。
第四章：中国房地产行业供需分析及预测 第一节：2015年房地产市场回顾分析
2015年房地产市场运行呈现四个特征，第一，全国房地产市场仍处于去库存时期。2015年商品房屋销售面积为128495万平方米，同比增加6.5%。商品房销售面积在2014年初至2015年5月连续17个月负增长后，2015年6月以后呈现小幅增加态势。分季度看，1-4各季度商品房销售面积增幅分别为-9.23%、13.29%、13.48%和4.76%，市场销售呈现1季度低
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迷、2-3季度回暖、4季度增幅回落态势。多数城市二手房交易面积同比增加，增幅在8月份达到最高后逐步回落。从住房价格变动看，70大中城市新建商品住房价格在环比下降12个月后，于2015年6月企稳，年底新建商品住房价格环比累计上涨的城市数量为21个，价格环比累计稳中下降的城市数量为49个。在房屋交易增加的情况下，多数城市住房价格仍为稳中有降，说明2015年房地产市场总体仍处于去库存时期。从国房景气指数来看，2015年房地产市场景气在6月份降至最低，之后3季度小幅回升4季度维持平稳。
第二，市场区域分化明显，一线城市和少量二线城市市场回暖，其他二三四线城市去库存调整。2015年一线、二线和三四线城市商品房屋销售面积分别同比增加15.3%、9.2%和4.3%，一线城市房屋销售增幅明显高于三四线城市。从新建商品住房价格环比累计情况看，2015年一线城市价格环比累计上涨18.8%、二线城市价格环比累计上涨0。8%、三四线城市环比累计下降2.5%，房价走势分别表现为一线城市上涨、二线城市基本平稳、三四线城市继续下降。70大中城市中，一线城市新建商品住房价格累计环比涨幅最高，其中深圳(楼盘) 涨幅达到47.3%、上海(楼盘) 涨幅为18.4%、北京(楼盘) 和广州(楼盘) 涨幅在10%左右，其次7个二线城市新建商品住房价格累计涨幅在2-7%之间，分别为南京(楼盘) 、厦门(楼盘) 、杭州(楼盘) 、武汉(楼盘) 、宁波(楼盘) 、天津(楼盘) 、郑州(楼盘) ；另外还有10个城市新建住房价格稳中有升；其他二三四线城市共49个城市新建住房价格环比下降，降幅较高的城市主要分布在东北地区。
第三，企业盈利下降，行业转型趋众。2014年伴随市场低迷调整，房地产开发企业利润率明显下降，从房地产上市公司的数据看2014年房地产开发业平均销售利润率只有10%，比2009-2013年超过20%的平均销售利润率降低10个百分点以上。伴随房地产开发盈利水平下降，2015年房地产企业转型趋众。房地产企业转型主要面向四个方向：第一，延长产业链条，一些企业向项目前端发展泛金融化，与金融结构合作甚至入主商业银行；一些企业向项目后端发展泛服务化，参与物业管理，尝试城市运营商转型。第二，开发产品多样化，房地产开发产品由单纯住宅或商业为主，向养老公寓、文化地产、旅游地产、产业地产等多样化发展。第三，生产方式创新，部分房地产开发企业向互联网 +、绿色节能、产业化等新的生产方式不断探索。第四，国际化投资 ，一些大型房地产企业继续进行海外地产的投资开发。
第四，市场回暖受政策宽松影响，政策效应有减弱态势。继2014年11月22日央行开启降息通道以来，2015年央行分别于3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日连续五次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率、连续五次下调金融机构存款准备
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