布局初期构成一定的成本压力。由于人员成本相对刚性，优秀的服务企业需要谨慎判断市场形势，积极获取良好的市场机会，从而能够通过优质项目产出的不断兑现来填补人员成本， 实现新增房地产服务项目在较长经营周期内的整体盈利。
根据国家统计局统计，2012 年～2014 年，全国商品房上半年销售面积占全年销售面积的比例分别为 35.91%、39.40%和 40.09%。
全国商品房销售面积
数据来源：国家统计局网站
根据国家统计局统计，2012 年～2014 年，全国商品房上半年销售金额占全年销售金额的比例分别为 36.17%、40.99%和 40.81%。
全国商品房销售额
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数据来源：国家统计局网站
房地产项目涉及众多复杂的参与主体及专业环节， 由此产生了专业细分的需求并出现了房地产综合服务行业。 国际房地产综合服务业基本覆盖了产业链全部环节，我国的房地产综合服务业由于发展时间短，目前主要集中营销代理、咨询研究、商业物业运营等领域，为以下各类型客户提供专业化服务：政府部门、土地运营商、房地产开发商、房地产投资基金、金融机构等机构投资者、办公物业需求者、制造型企业、零售商、个人投资者、商品房消费者等。
房地产开发商及各类房地产机构投资者是我国房地产综合服务商的主要客户。从项目的开发链条上来看：土地获取→项目拓展→项目策划→建筑设计→项目管理→营销推广→销售执行， 既有房地产服务商只提供其中某一环节的专业咨询服务， 也存在房地产综合服务商提供某一房地产项目从土地获取至销售完成全过程的整合服务。
房地产综合服务商的上游行业是房地产开发业、金融机构及机构投资者等。 房地产开发商通过运作土地、 资本及各类专业资源生产出商品房供综合服务商营销或提供其他专业服务，在土地储备、开发体量、预售楼盘总量等方面影响着房地产综合服务商的总业务量。同时，房地产开发业专业外包趋势的发展程度也是影响房地产综合服务业市场空间的一个重要因素。房地产机构投资者的投资方向、投资策略、资金规模等都是影响其对综合服务商各项专业服务需求的重要因素。
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第七章：房地产标杆企业分析
第一节：万科集团
A：企业基本概况
万科集团：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上。
万科于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截至2004年底，万科已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、东莞、广州、无锡、昆山、北海；2005年初，通过与南都集团的战略合作，进入苏州、镇江，万科业务已经扩展到21个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。 万科已在52个城市完成了约600万平方米商业开发体量，其中运营的18个购物中心项目面积达150万平方米。仅2013年-2014年间，万科又陆续开业一批购物中心项目，其中包括北京金隅万科广场、深圳九州万科广场、苏南万科美好广场、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等大型区域一站式消费目的地。
B：企业发展战略分析
借助“八爪鱼”战略转型，已具大地产雏形的万科，今年以来，销售再创新高，调整内部架构，推动物业公司上市，延伸业务，进驻消费、产业、教育、物流、金融等领域。其蓝图是以房屋为核心，努力打造一个完整而有强大内生力的生态系统。在大地产时代，这只行业头羊表现出持续领跑的姿态，引人瞩目。
C：房地产市场竞争优劣势
优势：1、万科作为中国房地产业龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
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2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势：1、土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
D：企业经营与财务状况分析 1）偿债能力分析
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（数据来源：万科集团官网2015年度财务报告）
短期偿债能力也叫变现能力，主要是指企业流动资产对流动负债偿还的可能性，它取决于企业近期可变现的流动资产有多少。
（2015）流动比率=547,220,793,000/420,061,827,000=1.303 （2014）流动比率=465,036,865,000/345,654,030,000=1.345 （2015）速动比率= 547,220,793- 367,507,209 / 420,061,827=0.428 （2014）速动比率= 465,036,865- 314,930,234 / 345,654,030=0.434 从数据分析结果可以看出，万科集团2015年的流动比率略高于2014年，说明企业资产的流动性较2014年有所提高，短期偿债能力较2014年强。但整体波动较小。
2）营运能力分析：
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