金率。其中，10月末金融机构一年期存款利率降为1.5%，五年期以上银行贷款利率降至4.9%、五年期以上个人公积金贷款利率降至3。25%的历史最低水平。除货币政策持续宽松外，房地产行业管理政策也进一步放宽，“3.30政策”、“9.30政策”分别下降了购房首付比例，8月份取消了外资购房限制、鼓励棚户区改造实行货币化安置等等，房地产市场销售明显增加。但10月以来各地房屋销售增幅放缓，尤其多数地区二手房交易量由增加改为减少，住房价格涨幅在6月份达到高点后逐步减小，显示政策效应有减弱态势。
受人口结构影响我国中长期住房需求增长将大大减缓，2016-2020年我国25-44岁群体人口数量将减少大约1800万人。但是，“十三五”时期我国仍然处于城镇化快速发展时期，同时住房改善性需求数量处于高水平，将决定“十三五”时期我国城镇住房需求总量仍维持规模高位。初步估算，“十三五”时期我国城镇住房需求将保持年均大约11-12亿平方米的规模，与“十二五”时期规模大致相当。
以商品房累计新开工与累计租售之间的差额代表房地产库存，1998年以来商品房库存水平大致经过了四个不同发展阶段：第一个阶段为1998-2003年商品房库存水平持续上升，第二个阶段为2004-2007年商品房库存水平持续下降，第三个阶段为2008-2009年商品房库存水平快速升降波动，第四个阶段为2010-2014年商品房库存水平波动上升。2015年，商品房库存水平出现2010年以来的首次下降。初步估算，2015年末商品房库存规模约为50亿平方米，其中已经竣工尚未销售的商品房库存数量为7.2亿平方米，大约43亿平方米的商品房已经开工尚未销售。按照2015年商品房销售速度估算，2015年商品房消化周期大约为3.73年，低于2014年但仍高于正常年份大约2.5年的均值。因此，“十三五”初期房地产市场总体仍将处于消化库存时期。
2015年房地产开发企业资金压力好于去年。2015年本年房地产开发资金来源/房地产开发投资为1.30，房地产开发资金来源/房地产开发投资为1.69，均略高于2014年，显然在销售增长带动下，房企资金压力有所缓解。大房企资金充裕好于行业平均水平。2015年受益于公司债放宽发行，280家房企共发公司债6793亿元，比2014年增加了4400亿元，有7家公司债券融资过百亿，其中恒大和万达分别融了400亿和250亿债券。
第二节：2016年我国房地产市场走势预测
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房地产市场经过一年多的调整，2015年，商品房销售成交价格总体上涨，住宅和办公楼的销售价格涨幅较高，而商业营业用房的销售价格则出现下跌;商品房销售量增幅由负转正，办公楼销售量增幅较大。展望2016年，受一系列不确定和趋势性因素影响，世界经济增长形势依然不容乐观。房地产作为广义资本市场一部分，其不确定性风险必将不断提升。2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年中国GDP增速跌破7%。2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。
从政策层面看，短期通过货币或财政政策刺激需求，长期将实行供给侧改革。即，一方面，围绕房地产“去库存”，继续执行宽松的财政和货币政策刺激市场需求，维持市场活跃;另一方面，围绕房地产供给侧改革，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象，维持市场稳定将是2016年房地产政策基调：对于一线城市和部分需求热点二线城市，将继续实行限购政策，甚至出台相关政策，抑制一线市场过热，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高;多数二线和三、四线城市以刺激需求、去库存为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策，以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。
从市场表现看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳：房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛推动下逐渐恢复投资信心;随着投机性需求和改善性住房需求的进一步释放，房地产销售将进一步增长;三、四线城市的房地产去库存难以取得突破性进展;随着政策刺激效应衰减，房地产销售有再次回落风险;一线和部分二线城市房价仍将持续上涨，但上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨，涨幅区域分化明显;三、四线城市在宽松政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
第三节：关于2016年房产市场的四大猜想
猜想1：房价走势如何？
2015年和以往趋严的政策相比可谓是政策的“红利年”，多重利好的房贷政策为市场大幅增温。信贷市场经过多次降准降息，已经非常宽松了，不少购房人都关心这样宽松的信贷环境是否能在今年延续。无论是限购有条件松绑，还是信贷与税费的降低，当前业内对于今
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年楼市政策走向的预测都是乐观积极的。2016年也有可能因为更多的刺激性政策出台，成为新的购房机会年。
猜想2：首付比例再降？
首付下调最大的作用在于刺激刚需，尤其是首次置业需求，对楼市去库存将会发挥显著的推动作用。据了解，现阶段在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%；对于使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。综合分析来看，首付比例确实存在下调空间。因为考虑到中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而且首套房发生信用危机的可能性也不大，所以房贷首付比例存在一定的下调空间。
猜想3：房贷利息抵税？
毋庸置疑的是，该项政策对刺激购买力将起到非常大的作用，特别是对改善型需求的刺激作用将更加明显。其实，房贷按揭利息抵税，是个税改革的一个组成部分，但考虑到该措施确实能够起到刺激住房消费的作用，因此有可能会提前单独实施。经测算，个税冲抵部分将相当于月供降低20%左右，最高可以达到40%。可以预见，一旦实施，在一线城市及部分重点城市，将会促使改善型需求大量入市，从而刺激成交量的进一步放大。而对于我省楼市而言，去年一直艰难的豪宅市场，有望破冰。
猜想4：地王仍旧频出？
2015年是“地王”频出的一年。在这一年，开发商将主战场放在了北上广深等一线城市及部分中心城市如南京（楼盘）、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）等地，并导致地价接连攀升，高溢价率、“面粉贵过面包”现象成为土地市场常态。而以石家庄（楼盘）为代表的河北楼市，也出现了“每逢净地必出地王”的情况。在楼市“白银时代”，人口导入型城市称为各房企拼杀之地，由此导致竞争较为集中，而在2016年这种竞争格局并不会发生改变，因此可以预见，2016年，“地王”现象仍然会不断出现。
第五章：房地产企业成本构成
第一节：房产开发成本
房地产成本开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造造成本法设置成本项目。
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开发成本=土地获取成本+工程费+房屋建安费用+公共配套设施费+管理费用+财务费用+销售费用。
2%4%4%7%土地获取成本34%前期工程费房屋建安费用公共配套设施费管理费用45%4%财务费用销售费用 1）土地获取费用
土地成本支出约占项目总支出的30%-40%，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式常见有三种：一是通过自行拆迁获取徒弟的开发改造全；二是购买可直接用于建设的熟地；三是置换。比较而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需支付小量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期一次性投入的资金比较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有“高素质”的拆迁人员，否则若拆迁工作不力，出现几个“钉子户”，不会延长腾地时间，是建设周期延长，从而加大土地成本。第二种方式一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可以缩短建设周期，所以一些有实力的公司长倾向于才起这种方式获取土地使用权。
土地获取费用是对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其中成本的确定还包含：土地征用费、拆迁安置补偿费、城市配套费。
前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
2）建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个
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成本的40%左右。
3）公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% - 30%左右。
4）管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%
5）财务费用
指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出、会对净损失、金融机构手续费，以及企业筹集资金所发生的其他财务费用。
6）销售费用
主要用于广告费、业务宣传费、制造费、咨询费、展览费、租凭费、售楼处装修费、销售人员职工薪酬、办公费、差旅费、招待费、交通费、会务费、销售代理费、交易手续费、房屋空置费等组成。销售费用一般确定在销售收入的2-3%，销售费用的控制应注意处理好销售楼处、样板房的设置方法及定位。在这一时期要搞好经营策划，究竟是选择整体委托还是自销、是出售还是租凭都要先做好一个全面的比较。
第二节：上下游行业关联性及影响
我国房地产行业产业链长、覆盖面广，其上游产业主要包括建筑业、建材业（包括水泥、钢铁、玻璃等）、工程设计及其他行业，下游产业包括住宿酒店、物业管理、房产中介租凭、装饰装修产业。
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上游产业
房地产上游产业主要为建筑业、建材业和工程设计业。建筑业和建材业与房地产具有高正相关联度，其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产业的开发品质；而工程设
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