计关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以及形象的关键因素。上诉行业终于房地产行业关系最为密切的上游戏分行业如下：
（1） 房屋建筑业
房屋建筑业是房地产行业的主要上游行业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘探设计工作的生产部门。房屋建筑工程是建筑业最传统的业务也是最大的组成部分。房屋建筑工程与房产行业的发展状况息息相关，房地产开发投资、房屋施工竣工面积、商品房成交量等直接影响房建行业的发展，而房地产行业具有较强的周期性决定了房建行业具有一定周期性。
（2） 水泥行业
水泥行业产品的无差异性以及运输半径是行业的最主要特点，也正因为这样的特点，决定了水泥行业成本的控制能力和成本转嫁能力是行业核心竞争力。而由于产品的同质性和产能过剩，对下游企业的议价能力较弱。
（3） 钢铁行业
钢铁行业是从事黑色金属矿物采选和黑色金属冶炼加工等工业生产活动为主的工业行业，是国家重要的原材料工业之一。现阶段我国正处于工业发展中后期阶段，钢铁需求巨大，钢铁行业面临较大的市场空间，但目前国内钢铁行业利润水平较低，主要原因是钢铁行业产能过剩，产业结构不合理。2015年是钢铁行业较为困难的一年。供过于求仍是行业最大问题，钢材价格持续创出新低。
因此，“十三五”规划中，化解产能过剩将是一个重点。中国钢铁工业协会认为，钢铁产能过剩的情况短期不会消除。
（4） 玻璃行业
普通平板玻璃制造商的盈利模式与水泥制造上十分类似，对于上下游的议价能力较弱，行业内集中度低，产品同质化程度高，竞争激烈、虽然我国玻璃需求长期仍保持增长，但这种以压低成本为核心竞争力的盈利模式在缺乏壁垒的完全竞争环境中，难以获得持续的高盈利。
房地产上游各子行业的需求量只接受固定资产变化影响，具有趋同性。
同时，房地产上游各子行业的供给量往往体现出过度反应的特点，及产量的增长速度往往大于需求量的增长速度，这就导致主要产品产能过剩，这对于房地产行业而言是一个有利因素，可降低原材料或施工成本，并依靠上游行业自身内部竞争不断提高行业水平，从而获得更好的产品和服务。
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2 下游产业
房地产下游产业主要为物业管理、房地产中介和装饰装修等。物业管理对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着关键作用，良好的物业管理同样能够为房地产企业加强品牌效应；房地产中介主要撮合客户交易二手房为主，其活跃了二手房交易市场，增加了市场的供给量和需求量。
今年房地产服务价值链开始得到市场认可，其中核心原因是存量物业的市场规模在不断加大。从物业管理类型看，目前国内物业管理已由过去服务单一的住宅逐步扩展为商业物业、公共物业、工业物业等多种类型。一个好的物业管理平台可以为房地产业带去稳定的营业收入，并且提高企业的声誉和影响力。房地产行业的重点发展方向之一是整合物业管理平台，提供完善的增值服务，是利好因素。
而其他的下游产业如房地产中介和装饰装修等对房地产行业的影响较小，原因是这些行业不直接影响房地产企业的销售和运营，且行业内部竞争激烈，对上游不具有议价能力。
第六章：行业竞争分析
第一节：品牌竞争力
行业发展早期，代理销售公司大量涌现，在激烈的竞争形势下出现价格竞争的不利情况。2012 年联合代理模式频繁出现，成为楼市销售的新趋势之一。对于开发商而言，选择两家以上企业联合代理楼盘，销售支出成本不变，售楼处现场接待人员数相对更加充足，能够有效降低客户流失率；同时，策划代理企业的相互竞争，都会促进成交量上升，降低楼盘销售风险。联合代理对于开发企业的优势不容置疑，但对策划代理企业则提出了更高的要求，加剧了行业竞争。
现在品牌已经成为房地产综合服务商互相竞争的新领域，通过提升品牌竞争力公司可以获得更多市场份额，减少市场风险对公司经营的影响。2008年以来，房地产综合服务商对品牌建设的投入逐年增长，充分显示出各公司对品牌建设的日益重视。在房地产市场进入稳定增长期后，大型开发商还将倾向于选择与全国化布局的房地产综合服务商合作，通过强强联合的战略联盟，进一步落地自身经过专业化市场运作所积累的品牌优势。
房地产综合服务业的发展经历了早期无序发展、价格竞争、服务竞争等阶段，现在“品
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牌竞争”逐渐成为各大公司比拼的重点。对于“轻资产”服务型企业，能为股东带来价值的往往是“无形”的资产，其中“品牌价值”是十分关键的因素。首先，品牌的好坏不仅反应了服务能力及质量，开发商通过与知名的综合服务商合作还能使项目对投资者更有吸引力；其次，品牌企业服务收费的议价能力较高，项目具有更高的利润率；第三，高知名度的品牌能在公司进行地域扩张、开拓新业务时降低进入成本，提高成功率；第四，品牌企业在吸引人才、留住人才方面占据优势。
因此房地产综合服务商通过各种方法努力打造公司品牌， 纷纷加大品牌建设的投入，并为提升品牌也建立了完善的品牌建设体系，主要有两个鲜明特点：
第一，依靠研究及咨询业务的成功带动营销代理业务的发展。研究侧重对整体市场的分析，着眼于数据的整合，数据库的创建及维护，对资金及人力资源要求较高。
但优秀数据库产品能针对业内最广泛的参与者提供标准化服务，迅速扩大知名度，并吸引使用者进一步开展合作；咨询关注具体项目的个性化解决方案，需要的是策划经验及专业能力。开发商更倾向与咨询实力强、经验丰富的综合服务商合作。
第二，加强与品牌开发商战略合作。大客户对房地产综合服务商业绩增长越来越重要， 房地产综合服务商与知名品牌开发商合作不仅能为公司带来可观的业务收入，同时也能通过强势品牌互动达到提升公司的品牌形象的效果。
房地产综合服务商的专业能力、服务质量、竞争力等因素最终将通过品牌传达给客户，并形成客户选择合作对象的重要参考依据。目前我国房地产开发商或机构投资者委托的房地产项目一般金额较大， 房地产综合服务商的服务质量对客户利益有重大影响， 同时优质的房地产综合服务商品牌对提升房地产项目品质有着积极作用。
因此，品牌房地产综合服务商更容易得到客户的信赖，从而获得更多的业务机会以及更有利的定价策略。行业新进入者在缺乏品牌支持的情况下，较难获得客户的合同，业务拓展困难。
良好的客户关系是房地产综合服务商重要的竞争优势，拓展新项目、挖掘客户需求、保持持续盈利能力、寻找利润增长点的保障。优秀的房地产综合服务商善于与客户建立长期的战略合作关系，新竞争者难以与其抢夺优质客户。
随着房地产综合服务越来越强调多元化、全产业链的业务优势，积累的客户资源越多，包括有购房需求的业主和有管理需求的开发商，则开展新业务或延伸产业链的基础越好，能够帮助房地产综合服务商尽快实现业务升级和转型战略的落地。
和其他专业服务机构一样，高素质的专业团队和有效的知识积累、更新是竞争力的基础。
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在目前阶段，能够为企业或机构客户提供高水平服务的人才比较稀缺，新进入企业难以迅速建立起好的团队或难以承受人力成本压力。
另一方面，由于我国各地房地产市场受到人口结构、经济发展、地理交通等因素的影响，存在较大的差异性，本地销售经验的积累对房地产综合服务商至关重要，能够减少前期市场探索的成本，并为新竞争者构成一定的学习壁垒。
房地产专业服务所需要的知识有一定的地域性，专属性，而客户所参与的房地产行业又有一定的周期性。受专业知识能力限制，新进入企业难以在多个市场、多种服务上进行竞争，通常局限一地、一种服务。当本地市场因特殊原因或产业周期进入低谷时，新进入企业难以像规模企业那样，通过各地市场、各种服务的组合来抵抗市场风险，比如前端策划业务与后端销售代理执行通过交叉销售和捆绑销售等形式得到强化和互补，也难以抵抗和来自竞争对手为获取市场份额而采用的竞争手段，比如降低代理费率。
房地产综合服务业的市场供求状况及变动主要受房地产行业发展变化的影响，基本与房地产开发投资及销售情况保持一致趋势。
第二节： 近几年房地产市场供求状况及变动原因 1)全国房地产开发情况
2015 年 1-6 月，全国房地产开发投资金额为 43,954.05 亿元，同比 2014 年1-6 月 42,018.62 亿元增长 4.61%。2011 年至 2014 年，全国房地产开发投资金额由 61,739.78 亿元增长至 95,035.61 亿元，复合增长率为 15.46%。
全国房地产开发投资金额
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数据来源：国家统计局网站
2）全国房地产施工情况
2015 年 1-6 月，全国房地产施工面积为 637,563.00 万平方米，同比 2014 年1-6 月611,405.64万平方米增长 4.28%。2011年至 2014 年，全国房地产施工面积由 507,959.39 万平方米增长至 726,482.34 万平方米，复合增长率为 12.67%。
全国房地产施工面积
数据来源：国家统计局网站
3）全国商品房销售情况
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