第五章 旅游土地利用规划
5.1土地资源利用现状分析
根据大圩乡政府提出的数据，结合东大圩的地形地貌特征，通过实地调查得出东大圩土地资源利用现状信息如表5-1：
表5－1：东大圩土地资源利用现状表
主要土地资源类型 农用土地资源 A 林地（绿化林、经果林、植物园）A3 水田湿地（水田、莲塘和其它水生作物湿地）A1 园地（蔬菜、葡萄、瓜果园地）A2 瓜果园区：圩区内一些果蔬园地，包括东瓜地、西瓜地、南瓜地等 科技农业示范园地：即包河现代农业科技园 绿化林区：主要是圩区内各片绿化、防护林带，特别是圩区东部沿河一带 经果林区：主要是圩内成片的杨树林区和果林区，特别是中下圩的中部地块 牧草地A4 牧草地块：主要是上述林区内草资源较为丰富的地块，特别是下圩内林草地块 水产水禽养殖水面A5 水产水面：圩内低洼水面，包括十里渔场区、中下圩的养殖水面等 水禽水面：主要是中下圩内的种鸭养殖等水面 4200亩 6300亩 鱼类、珍珠、龙虾养殖 种鸭等养殖 5200亩 3500亩 1200亩 5200亩 高科技农业示范园地、综合功能 杨树林为主、成片成带 杨树林、桃林等、面积较小 林区草地、品质较低 2000亩 瓜果类种植、很分散 葡萄园区：中圩中东部的葡萄种植区块 3000亩 主要分布地块 水田区块：这是圩区内主要土地资源，主要分布在上圩西下部、中圩西部和下圩西南部 莲塘区块：主要是沿中心河两岸洼地，特别是中下圩段 蔬菜园区：主要是上圩大部的万亩蔬菜基地 8100亩 510亩 面积或规模大小 28700亩 主要是粮食生产，属农田保护区范围 主要是莲藕种植、较集中 蔬菜种植与供给、较集中 葡萄种植、较分散 目前利用现状 其它农用地A6 社区建设用地B 农村建设用地B1 交通运输用地B2 水利设施用地B3 其它区块：包括原先废置地中农民私用的一些土地资源 主要包括房屋建筑等私人建设用地以及除交通、水利设施外的公共建设用地 环圩（东、西、北）路、沈东路、东井格路、西井格路、圩新路、上新埂路、下新埂路 各排灌站以及防洪大坝、河堤用地 2100亩 低洼湿地为主、生产不一、很分散 1278.86亩 沿南淝河大堤上的各村落、较分散 599.12亩 农村道路系统范围、包括一些田埂小路 1788.16亩 大部分属圩区沿河高地，附建设用地 北京创新旅游开发中心
34 绿色大圩 江淮水乡 合肥市东大圩乡村旅游总体规划—说明书
已建项目建设用地B4 其他闲置土地C 芦苇荡等低洼湿地C2 其他废置用地C3 主要是一些荒芜的农用地和其它一些废置土地 1215.86亩 荒草遍地 圩内一些闲置的低洼湿地 2100亩 河流水面C1 圩西河废置水面、中心河水面及其它河流水面 1259.62亩 杂草众生或者淤积严重 水草密布、积水严重 主要是已批的华雄山庄等项目用地 600亩 农业休闲度假用地 相对来说，东大圩区土地资源利用上有几大优势：
一是土地类型丰富、结构层次分明，易于进行多功能配置，将合适的土地用作更有潜力的用途，实现市场化的最佳配置。
二是土地储量较大，特别是一些湿地面积和水面面积闲置较多，在改造美化的基础上可作为生产、观光等多功能项目用地。
三是目前形成了合肥市相对较大规模和名气的农业资源，包括葡萄基础、蔬菜园地、合肥粮库等等，利于附带旅游项目的开发与运作。
当然东大圩土地开发也存在着如下几个不足：
——土地开发呈低价位势，主要用作普通的大农业生产，未能根据地形区位优势进行差异化生产运作，实施多功能化综合生产，以极大提高土地的利用价值。
——土地开发缺乏规划引导和规划，获得土地使用的个人或单位从微观着眼，关心的是如何在最短的时间内，从那一片土地上获得最大的利润，没有从宏观上关注圩区的整体形象和建设风格的打造，土地开发呈现分散性和建设风格的紊乱，与旅游所要求的环境美化和风格不相适应。
——目前区内农村居民点点多面广，而土地资源分散在农户手中进行自然经济形式的生产运作，土地浪费现象严重，而农村劳动力普遍利用不足，加上土地利用的不足，造成农村生产力的剩余。
5.2 旅游土地配置目标与原则
土地是很重要的资源，从空间开发的角度来说，旅游区开发就是一种土地资源利用，而旅游活动的开展和旅游经济的发展必须以土地及其资源为载体。因而在旅游开发中就要强调最大效益地利用土地资源，要配合功能分区和项目设置来合理利用各种土地资源，做到各项目“各就其位、各有其所、各司其职、
35
北京创新旅游开发中心
各个满足”的最优利用目标。要达到此目标，就要在土地资源利用中遵循一定的原则和策略：
——坚持供给制约，将有限的、宝贵的土地资源用于最有影响、最具潜力的发展项目；不仅要从整体上把握可利用的土地资源，而且还要突出主体或重点土地资源的利用，做到土地利用主次分明，有先有后；
——盘活存量资产，以存量换增量，将存量资产转型或重组以发展旅游服务或接待为主的基础项目；
——实施旅游土地储备，超前开发一些土地，以调节土地供给市场； ——坚持市场化动作，发挥旅游潜在的价值，并提升用地价值，坚持市场化动作供给土地，重点地块进行招标拍卖，利用市场调节的手段引导旅游土地向高端优质项目集中；
——进一步加强土地用途管治，“三分规划、七分管理”，要加强土地用途管理，严格制止非功能性用地与景区用地抢地盘，并在圩区内严格控制建设用地。
——土地利用中要重保育、轻开发，加强优美的田园风光和自然生态环境的保护和修复，进一步提升环境自然吸引力和质量；
——人为建筑用地应该尽可能少地干扰自然生态用地，要充分考虑生态环境承载力和建设用地对环境的潜在影响，防止原生环境的破坏和人文环境的不和谐，杜绝河流堵塞、水污染等现象的发生，塑造和保持“田园水乡”的风格和特色；
——圩区内设施建设要充分体现当地风格，并力求与周边环境融为一体，充分展现其本土化特征。例如对于一些要休憩设施，要充分考虑到绿色大圩的生态特色，要尽量利用当地原生材料，要借势而成，做到“各有其所”；
——建筑用地要充分考虑到其地块特点和建筑功能，使之不仅具有特定功能，而且还要和周边环境相和谐。因而在土地资源利用规划中，建筑不仅要找到其合适的位置，具有合适的风格形式，而且还要找到其合适的功能；
——道路和沟渠风貌改造上不宜太过现代化和过于显眼，要与田园水乡的“自然和谐”相符，与绿色大圩的生态环境要求相协调；
北京创新旅游开发中心
36 绿色大圩 江淮水乡 合肥市东大圩乡村旅游总体规划—说明书
——土地资源利用还要意识到技术方面的要求和成本（大小、数量、标准、天气、交通便利、使用成本等）方面的限制。
5.3 旅游土地资源配置方案
5.3.1 旅游土地资源利用协调方案
旅游区土地利用规划是根据区域内不同功能的划分来实现对土地利用的控制，起到旅游活动的组织和旅游资源的保护双重目的。一个成功的旅游区，不仅要有独特的景观，还要有相应的基础设施与之相配套，从而来满足游客食、住、行、游、购、娱、教等多种需求。
在遵循土地资源可持续利用的原则下，以旅游项目开展和旅游需求满足为指导，根据土地使用性质来对东大圩土地资源进行协调利用，具体见表5－2：
表5-2 东大圩旅游区土地资源利用协调表
类型代号 Ⅰ 风景类 Ⅰ-2 Ⅰ-3 Ⅰ-4 Ⅱ活Ⅱ-1 水乡风光用地 修建性景观用地 田野游憩用地 农业休闲体验活动用地 农业科普教育用地 餐饮、购物、住宿等商业活动用地 Ⅱ-4 Ⅲ社Ⅲ-1 区类 Ⅲ-2 Ⅲ-3 Ⅳ设施类 Ⅳ-1 Ⅳ-2 Ⅳ-3 水上休闲娱乐活动用地 当地居民建筑用地 社区管理机构用地 科教用地 交通设施用地 水利设施用地 旅游服务设施用地 Ⅰ-1 功能用地名称 农业生态景观用地 范围 圩区田园景观、林果园地景观、葡萄园、花卉园、示范园等 圩西河、中心河、十里渔场等水上风光以及东林村、新民村、慈云村等滨河村落 特色码头服务区、木屋群、新安植树园林、桥梁 下圩湿地公园、田园生态牧场等 葡萄园、精品蔬菜园、荷塘莲池、林果园 现代农业示范园、学农基地、农博馆、农事教育园 圩西河西畔的亲水住宅、度假村、商铺、饭庄等；圩西河东畔十里渔场边的休闲美食长廊；慈云村的木屋度假基地 中心河、南淝河等水上旅游区块 东林村等圩区内自然村落建筑区块 公共管理设施 学校 各乡村道路、景观廊道、渡口、码头、入口区 村庄给排水系统、沟渠、桥梁、防洪系统 入口服务区、水路码头服务区、旅游集散中心、各园地旅游服务点及休憩设施 动类 Ⅱ-2 Ⅱ-3 5.3.2旅游项目用地划分及控制方案
根据东大圩的土地利用情况，可将旅游项目用地划分为三种类型：旅游建设用地（旅游建筑物用地）、旅游景区用地（旅游管理空间）、旅游功能用地（环
37
北京创新旅游开发中心
境景观空间）。规划中要放弃地毯式旅游区划的方法，改由点、线、面相结合的土地空间区划系统，最大限度地实现旅游功能用地与圩区农业用地统筹布局的协调（见表5-3）。
表5-3 东大圩旅游项目用地控制方案
用地类型与控制 功能区旅游项目 水陆入口旅游服务区 圩西河滨水家园与垂钓旅游带 青青圩西河（水道疏浚工程） 青青圩西河（水道美化工程） 大圩花园 大圩景观社区 乡村会议度假中心（三星级） Ⅳ-2 Ⅰ-2 B3、C1 旅游码头（２座） 入口旅游服务区 旅游功能用地划分 旅游景区用地选择 旅游建设用地范围（硬建设控制） Ⅳ-1、Ⅳ-3 B1、B3、C1 码头及其附近房屋改建、道路 Ⅳ-1、Ⅳ-3 B1、B2、C3 入口区长条空地、石桥、水沟、池塘 已有河道、附近低洼湿地 A6、B3、C1 水面、两岸大堤 Ⅱ-3、Ⅲ-1 A6、B1、C3 圩西河西岸岗地 Ⅱ-3 Ⅱ-3 B1 圩西河西岸已有商业住宅区 A6、B1、C3 东湖与圩西河附近的大片高地与部分住宅区 大圩夜市配套工程 圩西河趣桥景观工程 十里渔场垂钓基地 休闲美食长廊 垂钓俱乐部 南淝河滨河特色乡村旅游带 梦幻南淝河 环圩路拓宽与美化工程 滨河乡村 Ⅱ-3 Ⅰ-3 B1 B3 圩西河两岸 圩西河面、8座左右 十里渔场水面 圩西河东堤到十里渔场 十里渔场中间一宽处 南淝河西堤 环圩路 Ⅰ-2、Ⅱ-4 A5、C1 Ⅳ-3 Ⅳ-3 Ⅳ-2 Ⅳ-1 A6、C3 A6、C3 B3 B2 Ⅰ-2、Ⅲ-1 A2、A3、A5、东林村、新民村、慈云村、迎B1 河村等六村庄 中心河田园水乡水上旅游带 中心河旅游工程 Ⅰ-2、Ⅳ-2 A1、B3、C1、中心河道、附近低洼湿地、各C2、C3 段宽窄不一取其自然 中心河宽处 中心河水面 上圩西部一片水田 上圩北部万亩蔬菜园区 上圩西部靠上新埂路边百亩地 现代农业示范园区边上或其内 现代农业示范园内 现代农业示范园 新安植树节用地拓展成百亩园 上圩农埂与园区间走道 中圩农埂及园区间走道 中圩中心河以西百亩农地 中圩中心河两岸百亩荷塘 中心河游船码头 中心河水上项目 Ⅰ-3 Ⅱ-4 Ⅳ-3 Ⅰ-1 B3、C1 C1 A1、A2 A2 上圩农业科教观光旅游区 田园观光区 万亩生态蔬菜园 精品蔬菜园 农事活动园 合肥市学生学农基地 趣味农业科技园 新安植树园 四节瓜果廊道 Ⅰ-1、Ⅱ-1 A2 Ⅱ-2 Ⅱ-2 A2、A6 B4 Ⅰ-1、Ⅱ-2 B4 Ⅰ-3 Ⅳ-1 Ⅳ-1 Ⅰ-1 A3、B4 B2 B2、A6 A1、A2 中圩休闲农业体验旅游区 瓜果廊道 花卉园 荷塘 Ⅰ-2、Ⅱ-1 A1、C2 北京创新旅游开发中心
38