房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以 内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括使用面积（深圳 的使用面积包括墙体的面积）和公共面积两部分。 4、什么叫房屋的公共面积？
房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的 面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室 内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门 斗、有柱雨棚、突出屋面有维护结构的楼梯间、水箱间、电 梯机房等。
5、房屋的公共面积如何分摊？
每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算： 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；
如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积÷各户使用面积之和×每户使用面积 6、楼花是否可以转让？
7、什么情况下，房地产赠与免交土地增值费？
父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。 8、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？ 房地产开发商预售房地产应当符合下列条件： 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； 取得《建筑许可证》和《开工许可证》；
除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机构核准后，发给《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅，还应
发给《商品住宅外销许可证》。
三十、案场管理
房地产营销是一个综合行为，能否使一切最优化的配臵切实执行，决定了整个销售过程的成败。现场销售执行是其中必不可少的重要环节，案场守则规范了本案场所有人员必须做到的各个方面所有案场人员认真阅读，并百分之百执行，努力完善自我。条例如下：
一. 考勤制度
1、严格按照排班表上所示时间准时上班，基本规定如下：
（1）案场人员正常工作时间：08：30――17：30：09：00——18：00（本项目分为两组，相应分为A、B班，轮流排序），其中各组正常工作时间包含中餐时间。 （2）上班时间前、下班时间后更换服装。
（3）每日上午9：00之前须清洁控台台面结束，清洁工作完成后10分钟内晨会结束。 （4）每日17：00之前递交数据统计，业务员交销售主管，销售主管对数据统计草率了事者有权推迟其下班时间，直至合格为止；主管交销售经理，销售经理对主管的数据统计不满意，有权推迟其下班时间，直至数据统计能达到满意程度。
（5）不得迟到早退，特殊原因需报经主管及主管级以上领导认可，主管须销售经理认可，并于考勤表中注册。原则上不允许越级申报。
（6）案场设独立考勤表，每月考勤以公司考勤表为准，如实报送公司。
2、正常情况下，业务人员每周休息一天。如因工作需要而加班的，每月由销售经理如实报送公司，公司统一签发调休单。调休单只作调休凭证，且不得转让。调休须在下周排班表制定前事先征得主管同意（主管须经理批准）。每周作息时间排定后不得申请调休，特殊情况必须调休的须主管批准（主管须经理批准）。否则以旷工论处。 3、请假应在第一时间通知案场，以便安排工作，病假需凭医院病历、病假条；事假需提前三天向主管申请，主管因事假也需提前三天向其上级领导申请，否则均视为旷工。特殊情况由销售经理判定。 二. 仪表规范
1、无论休息与否，如在案场进行接待工作，进入案场后应立即更换工作服，呈随时接待状态。
2、所有案场工作人员要做到服装规范整洁，领带、领结一定要佩戴整齐，挂好铭牌，统一服装，草率了事者，销售经理将予以口头警告，严重影响形象者，可酌情给予经济惩罚。
3、保持工作服的清洁。
4、男士头发整洁，不许留胡须，不许穿白袜，花袜，必须穿黑皮鞋（女士可穿着深色皮鞋），系黑皮带。
5、女士头发整洁，需化淡妆，穿黑皮鞋，穿裙子必须配丝袜。
6、口袋不应放带响物件，包括：钥匙串、硬币、手机等，同时不得装过多物品以致口
袋鼓起（如果一定要装手机，务必设臵成振动）。 7、保持衬衣领、袖口清洁，无异味。 8、指甲保持清洁，勤修剪。
三. 行为规范
1、在案场不得大声喧哗，不得打闹、嬉戏。 2、不得长时间在控台内站立。 3、不得长时间趴在控台上聊天。
4、保持控台表面整洁，只允许摆放电话、来访来电登记册等必需品，茶杯、资料夹、报告纸、计算器等，一切私人用品不得在控台上摆放。
5、不得在控台上打私人电话，包括用自己的通信工具打私人电话。 6、男士不得私自在接待场所抽烟，含卫生间及盥洗室等公共地方。 7、女士不得在控台内化妆。
8、在控台内应保持良好坐姿9、不得在控台内聊与工作无任何关系的话题。 10、不得在控台内吃零食、饮水和用餐。 11、不得在控台内看书、读报。
12、不得随便因私外出，确实需外出者应征得主管同意，主管外出需经理同意。 13、为维持案场相对严肃的氛围，上班时间不得随便播放时下流行歌曲，背景音乐应该配合项目形象需要而播放。
14、每次使用完洽谈桌，要做到人去场清、桌椅归位。 15、进入工地必须带铭牌、戴安全帽，遵守工地管理规章。 16、同事之间保持良好关系，互相尊重，遇事协商解决。
17、对公司来人、合作单位来人要热情，积极主动打招呼与招待。
四. 业务规范
1、团队合作，相互配合。 2、按合理的业务流程进行操作。
3、按序接待，正常情况下保持控台不断有人准备来电来访接待。本着机会均等的原则，进门便是客，故不得以任何理由挑拣或重复接待，一旦发现有违者，由现场经理全权处
理，原则上取消其一周接待权，并由经理开给《过失单》。如轮接人员需临时离开控台，由本人找他人顶替，就餐时间或特殊情况（主管认可）允许与他人调换。
4、介绍过程严格按统一说辞进行，可根据实际情况作适当调整，但不可盲目夸大、乱许承诺，否则后果自负。
5、保管和准备好自己的销售工具，及时更新资料夹内容。
6、遇到销控问题应与主管或经理沟通，如因未与经理、主管沟通而发生重复买卖或私自出售销控或者保留房源的，由其本人负全责，情节严重的报请公司撤消其在公司的业务员资格。
7、业务员无任何让价权力，业务员的天职就是守价（让价制度另定） 8、认真填写来访、来电记录，一切接待客户情况以此为唯一依据。
9、定单须由经理或主管签字确认，并及时登记注销房源。如因前者未及时登记而造成重复买卖等严重后果者，由前者负全责。
10、业务人员应服从主管工作安排，主管工作安排应统筹考虑。下级若对工作安排有异议可单独提出，但不得当众与上级发生冲突。
11、每日午餐时间为11：30-12：00，业务员应在该时间段用餐，遇由于接待客户误餐，可按离开案场时间始顺延，用餐时间内，案场安排人值班，待其它人就餐后接替值班人员就餐。
五. 客户判定 1、按顺位接待。
2、案场执行“现场首接制”，客户判定以此为惟一依据。所有客户接待完毕必须在登记簿登记，否则接待的客户不视为该销售人员的客户。
3、接待过程首先应确认客户以及客户的家人（直系亲属）等是否已与其他业务人员联系过。
A、如以上相关自然人曾由其他业务人员现场接待过，则由原接待人员接待。如该业务人员休息，首先应及时与该业务员联系，可由该业务员同组人员代为接待。如改组同伴有客户接待，则报请销售主管或者销售经理接待。（以不影响接待顺序为前提）。 B、如未曾与其他业务人员联系或接待过的客户，则按序正常接待。C、一般情况下，为使整个案场的销售工作正常公平进行，除特殊情况外，经理不得单独接待。
D、如果该客户的亲戚、朋友曾经代该客户来现场看过房屋，而自己是第一次到现场接待，并且分别由不同的业务员先后接待过，此时成交业绩计入接待购房客户的业务员。 E、老客户带新客户，若该新客户指定接待过老客户的业务员接待，则按照客户意愿执行，如未提出特殊要求，则按序接待。
4、如未按销售流程执行，而且根据《客户来访登记册》证明为他人客户，业绩计入原业务人员。
5、推销或者直接表明身份的所谓客户，该销售人员在接待完毕后可以再补接待一组客户。
6、电话联系不算入有效接待，并且不允许业务员向客户留姓名。
7、以上条款，需业务人员认真做好来访、来电登记，且严格执行销售流程。每日来访、来电由主管签字确认并呈销售内勤妥善保管。
8、如发生纠纷，由销售经理按销售规则协调、判别。如有明显的抢客户情况，将由销售经理报请公司撤消其在公司的业务员资格。
9、关系户或者在忙时销售主管接待的客户，可视情况分给适当的销售人员。 10、如遇到特殊情况，销售人员要服从销售主管或者销售经理的处理结果。
六、案场处罚措施 1.
销售过失和销售事故的种类
A、销售过失：
行为过失，违反“职员纪律”的行为； 职责过失：未尽守职责的行为； B、销售事故：
报价事故：出现随意报价、低报楼盘价格、造成经济或名誉损失的；
签单事故：未经销售经理同意、任意改变付款方式、付款折扣及付款期限的；定单、合同没有正确填写或盖章的；
签约事故：未经公司法律顾问或者销售经理同意并书面确认的情况下任意更改或增加合同中的补充条款的；
承诺事故：在销售过程中，凡涉及到销售手册载明问题以外的客户建议、意见和问题，未征得其相关方面的人士出具书面意见的；与销售手册所载不符并经查属实的；