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青州得名甚早，禹贡中就有记载：“海岱惟青州”。上古为东夷之地。至夏商间，先后为爽鸠氏、季则氏、逄伯陵氏所据。周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。历春秋战国之世，均为齐属。 西汉武帝元封五年（前106年）设青州刺史部，驻广县。东汉州名，辖郡、国十一，县六十五。治所临淄县，故城址在今山东淄博市临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝永嘉五年（311年）曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。东晋安帝隆安三年（399年）慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是山东唯一一个作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑东阳城，置北青州刺史治于此。
2.2促进社会经济发展，加速城市化进
从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大厦和人民商场2家。在建的有中都·财富广场和青都国际步行街。
青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且商铺均为沿街商住或企事业办公楼一、二层门店。经营环境极差。如果你想买到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性较弱。给销售带来瓶颈，制约人们消费。
青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。高档写字楼市场也比较空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差，设施也不完善。而外来商业者、创业者不但要租赁销售及办公场地，
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还要租用居住寓所。这样给外来商业者、创业者增加了投入资金。严重制约青州的经济发展。
青州商业、服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。“走精品之路，创龙头商业”是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特定区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利因素对项目的影响。
综合以上情况，本项目建设是必要的。
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第三章 市场需求预测
3.1市场预测
3.1.1现有市场需求
据第五次全国人口普查数据：青州市总人口89.9万人；其中非农业人口24.7万人，有汉、回、满等33个民族，共有少数民族2．47万人。
近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。2006年，全市完成生产总值147.8亿元，同比增长21.6％以上。其中，第一产业增长7％左右、第二产业增长18％左右、第三产业增长13％左右。经济结构逐步改善，增长质量进一步提高。三次产业结构为31．4∶39．3∶29．3。地方财政一般预算收入完成11．08亿元，为年预算的60．9％，同比增长38．2％；城镇以上固定资产投资完成90亿元，同比增长45％；规模以上工业企业完成增加值64亿元，同比增长23％；实现社会消费品零售总额98亿元，同比增长50％；城镇居民人均可支配收入达4630元，同比增长17％；农民人均现金收入1231元，同比增长18％。
市场物价小幅上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨4．8％。其中，食品类价格上涨11．6％，烟酒及用品上涨3．1％，娱乐教育文化用品及服务上涨1．2％，居住类价格上涨6．0％。商品零售价格总水平比上年上涨4．5％。 3.1.2潜在市场需求
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随着经济的发展和城市化步伐加快，越来越多的人涌入城市定居、创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。同时，青州市旅游事业的发展，极大地带动消费市场发展。
国家通过宏观调控及经济杠杆的调整，极大地刺激了人们的消费观念的改变，有力激发人们的消费欲望，使之成为强有力的消费支持。
3.2建设规模与建设内容
项目总占地面积约170亩，规划建设总建筑面积15万余平方米，其中：商业配套式公寓建筑面积2.2万平方米；卖场建筑面积10万平方米； 商业街建筑面积2.2平方米，地下及公共建筑0.6万平方米。
建筑容积率1.5，景观、绿化率20%。
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第四章 主要竞争对手状况
楼盘名称
项目位置
总建面积
商业价格 住宅价格
未定
中都·财尧王山路与玲珑山路 富广场
（在售） 青都国际步行街（在售）
驼山路与前营子大街
总建筑面积 底层2.38万㎡
万/㎡
总体量 均 价为
4500元/㎡
3.5万㎡
4.1、中都·财富广场（在售） ※楼盘概况：
项目位于尧王山路与玲珑山路交汇处，为城区黄金地带。由山东中都市投资有限公司投资建设，分为中都·财富广场的商业部分和中都·中央花园的公寓两部分。商业部分由山东浙商商业管理公司进行运营管理。项目总占地面积2万多㎡，商业部分共三层，总建筑面积8万多㎡。 ※销售价格：
商业部分，因尧王山路与玲珑山路为市区主要交通干道，故价格较高。其中一层主路售价最高达2.8万/㎡，平均2.3万/㎡，二、三层从4000——16000元/㎡不等。销售均价1万/㎡左右。
公寓部分，目前未进入市场销售阶段。
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