方式。
2.1.2 海南养生地产，发展潜力空前
在房地产宏观调控不断深化的背景下，中国房地产发展模式也正在发生深刻的转型。文化产业、旅游产业与房地产的结合成为趋势。如何发展养生地产，如何充分结合文化产业开发房地产成为业内所关注和探讨的话题。
随着海南城市化进程的加快，以及在国际旅游岛的利好政策下，海南人民生活水平在不断提高，海南有独特旅游度假资源，旅游度假居住已逐渐成为来海南一种时尚，养生地产业随着国际旅游岛春风迅速发展了起来。特别是海南各区在经过近几年发展，充分利用了当地资源，大力发展旅游产业，其中旅游房地产是该产业最大组成部分，旅游地产下的养生地产在海南已成为各级政府建设目标，也是提升城市形象、展现城市内涵，完善城市功能配套都转型向旅游产业发展，在旅游地产的壮大过程中，一个城市的地产发展不能当纯以景观来带动整体产业长久发展，旅游地产的发展必须具有旅游、度假、养生、居住和延伸价值，如何要充分表达出来。我个人认为，海南具有不可复制的资源，有独特天然环境，旅游业在全国属于最大。旅游地产当靠海边开发，很容易破坏生态资源，降低整体资源利用率。为了保护好生态环境，提高生活水平，我们从旅游地产中摸出了一套新旅游房地产发展模式。在保护生态自然前提下，即能旅游度假、又可以养生居住，那就是今天我们共同研究话题“养生地产”，海南建设养生地产有了非常广阔和长远的发展空间。
2.1.3 养生地产，引领住宅文化新潮流
海南作为旅游产业大省，其得天独厚的旅游资源和多民族风情一直是旅游地产开发的亮点。海南作为亚洲论坛永久性会址，其国际知名度和影响力都令世界睹目。海南气候优势也当之不愧是全国第一，四季如春，冬暖夏凉，常年气温24度，是度假养生居住的最佳选择。
根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，目前我国60岁以上老年人人数已经达到1.78亿，占全国总人口的13.3%。预计到2015年，这个数字将增加到2.21亿，占总人口的16%，平均每年增加老年人860万。到2030年将达到30%。养生养老已成为社会一大问题，政府也开始着力解决养生养老问题，对于养生养老地产也将给予大力支持，也迎来了快速的发展机遇。目前海南省老年委员会透露，省政府目前正在制定海南省养老服务体系的一些相关制度，引导和支持养生地产的开发。全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝表示，如今调控中的房地产面临转型，传统的快捷式、以住宅为主的开发模式受到制约，产业与地产结合迎来机遇，旅游地产和养生地产有着无限的发展潜力。
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2.1.4 定安—海南养生地产桥头堡
在此，我们要说一说，海口的后花园——定安养生地产的发展状况，之所以要单独把定安拿出来说，是因为，在海南养生地产发展的起步阶段，定安的白塘水库旁周边地块，因为白塘水库的卓越环境，在海南养生地产发展中已经捷足先登。
白塘水库风光秀丽，湖面碧波荡漾，青山环抱，养生环境卓越，是天下不可多得的休闲养生胜地。另一方面，定安的养生文化源远流长，据史书记载，文笔峰是海南道教文化的发源地，文笔峰的道教文化中有大量的养生文化，传承千年至今，保留了丰富的养生方式，为我们今天的养生地产项目提供了丰厚的文化内涵。综上所述，定安不仅拥有优秀的自然环境，还有由来已久的养生文化，更有湖区完备的养生配套。
2.2项目建设的必要性
2.2.1 顺应海南国际旅游岛的建设发展战略方针
根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构;着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。
把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的度假天堂、康体养生天堂。
2.2.2推进海南省养生旅游度假区的快速发展
顺势飞扬是养生旅游度假区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展养生旅游度假区，促进养生旅游度假区的快速发展，做强做大，做出海南省的养生产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对养生旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及海口文化旅游区的快速发展。真正把养生度假产业打造成为海口市的支柱产业、朝阳产业。
2.2.3加快推进地方文化事业和旅游产业发展
近年来，中央和地方政府极为重视与支持文化事业和旅游产业的发展，相继出台了国务院《关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》、《加强我国非物质文化遗产保护工作意见》和《关于进一步加快发展旅游业的通知》等一系列国
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际对文化和旅游产业的指导精神和扶持政策。国际文化旅游区综合产业平台建设项目，将做为海口文化旅游产业的硬件，形成地方新的旅游文化经济支点，有利于落实科学发展观，繁荣地方文化和旅游事业、加快文化强市建设。
2.2.4顺应现代康体养生旅游发展需求
开设民族风情文化展览在北美和东南亚各国，已经是深受欢迎的旅游时尚。在我国中原文化和东北区域少数民族文化的产业开发已广为大众所熟悉，相对来说海南的养生文化资源还是一片待开垦的处女地，具有巨大的新鲜感和吸引力。创建国际养生文化旅游区综合产业平台项目，为地方养生旅游文化增加了新的内容，促进了海口养生旅游文化产业和相关产业的快速发展。
第三章 宏观市场分析与区域市场研究
3.1国内市场调查分析
3.1.1我国养生旅游度假村的市场需求
我国城镇居民人均建筑面积已经走过了住宅严重短缺的阶段。目前百分之八十空巢家庭的老人都能够照顾自己，不需要更多帮助，但随着老年人年龄的增长，要借助于社区助老服务。目前在住宅市场激烈的竞争中，虽然北京、上海、 成都等地的开发商们纷纷推出“亲情”楼盘，但往往是房产开发商打的“亲情”牌，真正适合人口老龄化的人本住宅和养生养老亲情社区却寥寥无几。当城市居民“居者有其屋”的梦想在一定程度上满足以后，面对人口老龄化带来的严峻问题，迫切需要新一波“居住革命”。设计和建设人本住宅、倡导“养生养老亲情社区”适逢其时。养生养老亲情住宅的内涵：是一种以维系和增进家庭亲情为主、 老年住宅和普通住宅混合布置、两代或多代人同住一个住宅小区、但各有各的独立的生活空间、可合可分，从而充分体现“以人为本” 、努力追求住宅人性化、充溢着人文关怀的新型社区。养生养老亲情住宅与老年公寓、老年社区不同，老年社区中都是老人，容易使老人产生消极心理。而养生养老亲情住宅适合“居家养老”。我们既可以为有消费能力的消费者设计、建造养高，空气中的负氧离子含量高，能提高人体免疫力，其负氧离子含量是内地污染严重的大城市的500到1000倍。
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3.1.2 养生旅游度假村的发展前景
环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到海南过冬、度假充满热情，客观上造成了海南近期推出的房产大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的海南房地产具有较大的市场需求。我国自90年代初，老年人口便以年平均 3.32%的速度递增，我国处于“高出生、低死亡、高增长”的社会时期。我国退休人员每年 增加300万。目前中国60岁以上老年人口已超过1.451 亿，约占总人口的10.97％；岁以上的人口超过9400万，65占总人口的7%以上；80岁以上的老年人口达1300万。预计到2015年我国老年人总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。届时四个人中就有一个老年人，中国人口年龄结构由成年型进入老年型。面对日益突出的城市老龄化问题，如何养老正成为整个社会必须 关注的问题。中国老龄科研中心与联合国人口司的预测：今后的三四十年，我国人口老龄化发展速度与规模均居世界各国之冠。高龄老人带病生存，甚至卧床不起的也会大幅度增高，需要社会与家庭的照料和帮助的会越来越多。社会进入老龄化之后，随着人们观念的改变，再细分不同老年人群的不同需求，一个巨大的老年住宅市场已经凸现。与老年人口加速 度增长、老年住宅需求加速度增长相对应的是老年住宅项目的绝对稀 缺。 老年住宅产业的市场特征分为需求市场和供给市场两个部分：从需求类型上来看，总体上以家庭养老为主，自我养老型集中在经济发达地区和人口素质较高的区域。社会型养老保障体系还不完善，服务质量不高，不能提供较好的生活质量。以独居、高龄、经济收入不高的人群为主体，伴有家庭型养老特征。年龄流动增长使得老年公寓具有巨大的潜在市场，因此同时具有自用、共用、备用的需求特征。
从供给类型上来看，主要表现为：1、供给市场不足。从全国范围来看，养生养老亲情住宅是房地产发展到一定阶段，需求市场细分后的产物，相对需求市场，供给发展起步较晚，但在短期内会呈迅速发展的态势。2、养老型产品单一、不符合发展需要。目前的养老型产品主要是营利性（非产权式）公寓养老；以及少量福利性质的机构养老；形式单一、品质已跟不上发展需要。3、需求市场带动供给市场发展。城市化进程、人口素质提高、家庭规模小型化需要市场细分，引起供给市场发生变化。从以上几个特点可以看出，把老年产业做大、做精，是需要市场的支持的，反之，整个产业的发展同样可以推动为老年产业做出积极贡献的企业。目前在美丽的海南区域内可以供给的养生养老房地产还是比较稀缺， 在未来几年内将远远难以满足市场对海南养生养老住宅产品的强大需求。在此背景下，开发建设养生养老亲情住宅项目无疑是适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
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3.2区域市场调查分析
海南气候环境具有明显的独特性，西伯利亚的冷空气一到广东，往往就在琼州海峡发生了变化。在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。新鲜的空气，能促进血液循环，大大降低高血压、心血管疾病的发病率。大量新鲜的果蔬食品，能净化人的血脂。随着追求候鸟式生活方式的老人数量日益增加，为海南的城市定位提出了新的课题，为住宅产业的开发带来了新的方向，开发专业的老年住宅成为实现“市场满意、社会满意、企业满意”的最佳定位，更是避免盲目开发、恶性竞争，实现土地资源最优化利用的开发方式。因此定位为度假养老需求，增加额外的养老生活服务配套，这样的项目肯定会受到政府、市场、行业关注和取得良好的社会口碑和经济效益。
1、从海南来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的省会之一。在过去的20 年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出，海南房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。
2、海南有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美丽骄人的资源。这一稀缺 资源对世人的吸引力越来越大。近年有超过2000万海内外游客来海南旅游观光度假（其中海口超过500多万人）。
3、房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。 据新华社经济观察报道，2001 年到2008年间，海南房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向海南这样的旅游胜地，给海南房地产带来了百年一遇的良机。综上所述，养生养老亲情住宅项目的开发有着良好的外部经济环境，社会环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。
3.3项目市场需求预测
据海口市有关部门抽样调查：每年都有数万老人从内地各省份来海南过冬，一般要住三四个月时间才返回家乡。他们有的以几百元价格租下私人房屋居住，有的长期租住便宜的家庭旅馆，有的借居亲戚朋友家，有的干脆在海南买下房子
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