池州商业广场建设项目可行性研究
第1章 总论
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称：池州商业广场建设项目 1.1.2 建设单位：安徽省池州市东池置业有限公司
1.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。其地理位置位于池州市中心区域。
1.1.4 主要建设规模与内容：该建项目占地面积39087平方米，总筑面积181076平方米，主要建筑物情况见表1-1。
表1-1 主要建筑物一览表
建筑 建筑名称 分类 （m2） 主体楼26层，1～5层为商业用途，6～261＃楼 59910 层为住宅；裙房为5层，商业用途。 主体楼24层，1～3层为商业用途，4～242＃楼 地上 主体楼18层，1～4层为商业用途，5～18建筑 3＃楼 18448 层为住宅；裙房为4层，商业用途。 4＃楼 7976 3～4层，为商业用途。 15层，1～4层为商业用途，5～15层为单5＃楼 18028 身公寓。 31874 层为住宅；裙房为2～3层，商业用途。 建筑面积 备注 安徽阶梯咨询设计有限公司
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池州商业广场建设项目可行性研究 地下一层面积21617m2，地下二层面积地下 建筑 2＃楼地下室 2949 地下一层。 1＃楼地下室 41891 20274m2。 1.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为84679万元，其中含建设期利息1350万元。资金筹措计划为：企业自筹25404万元，楼盘预售款49275万元，申请银行贷款10000万元。
1.1.6 进度计划：本项目拟在3年内建设完毕，5年内销售资金全部回笼（含建设期）。
1.1.7 主要技术经济指标
表1-2 项目主要经济技术指标汇总表
序号 一 1 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 8 项目 技术指标 总占地面积 总建筑面积 其中：地上总建筑面积 地下总建筑面积 建筑占地面积 综合容积率 建筑密度 绿地率 居住户数 机动车停车位 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 户 辆 指标 39087 181076 136236 44840 17920 3.49 45.8 10 474 675 备注 计算容积率 不计算容积率 安徽阶梯咨询设计有限公司
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池州商业广场建设项目可行性研究 8.1 8.2 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 其中：地面停车 地下停车 经济指标 总投资 销售收入 上缴税收 税后利润 投资利润率 资本金利润率 内部收益率 财务净现值 借款偿还期 辆 辆 万元 万元 万元 万元 % % % 万元 年 100 575 84679 116601.15 16995.89 14926.27 23.50 78.34 26.86 14253.26 3 税后 税后 贷款意向 1.2 编制依据
（1）《池州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 （2）《池州市城市总体规划》（调整）
（3）《池州市城市商业网点规划》（2006-2020年） （4）《池州市商品房销售管理办法》 （5）《城市房地产开发经营管理条例》 （6）《池州商业广场规划方项目设计》 （7）项目单位提供的其他资料 （8）有关统计调查资料 （9）有关政策和技术标准
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1.3 研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。
1.4 开发企业概况
企业名称：安徽省池州市东池置业有限公司 公司成立日期：2009年11月 企业住所：池州市长江中路30号 法定代表人：王建华 注册资本：5000万元 公司类型：其他有限责任公司 经营范围：房地产开发、销售
1.5 项目综合评价
1、本项目属房地产开发项目，符合国家产业政策。
2、池州商业广场建设项目在池州市主城区以打造池州市一流商业体为目标，引领池州时尚文化为宗旨，建设池州第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，目前池州市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。东池置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。
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3、项目建设地点位于位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学，是宜商宜居的优良地段，建设开发条件优越。在池州市总体规划和城市商业网点规划中，秋浦路、翠柏路、池阳路均是池州市市级商业中心和商业街的发展目标，建设本项目是实施池州城市发展规划的需要。
4、项目规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供综合性商业平台，为城市居住提供优越的居所，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标明确，规划设计定位准确。
5、2009年以来，池州市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升。最近的池州市主城区房地产市场情况分析报告显示，2010年我市主城区房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛。项目市场前景良好。
6、国务院已正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，该规划是国家层面的战略规划，池州是“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分。随着池州市承接产业转移示范区的建设，我市房地产市场正迎来一个黄金时代。
7、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方项目是可行的。
8、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。
9、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润19088.09万元，资本金利润率100.18%，投资利润率30.06%，内部收益率26.86%，上缴税收17088.88万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。该项目在经济上是可行性。
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