池州商业广场建设项目可行性研究
本项目完全符合上述规划内容，具有良好的支持背景。 3.1.3 未来发展分析
2010年1月12日，国务院正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》。这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战略规划，也是今年国务院第一个颁布实施的区域规划，对于崛起中的安徽具有重要的里程碑意义。
池州被列入“皖江城市带承接产业转移示范区”，池州市承接产业转移示范区建设总体构想提出，到2015年，全市生产总值跨入全省第二方阵，人均生产总值跻身全省第一方阵，实现“总量居中、人均居前、速度居先、环境居优”的目标，五大组团成为现代化大工业和物流业的重要集聚区，初步形成中等规模的新兴产业化城市、生态宜居城市、国际旅游目的地城市和长江经济带重要滨江港口城市。
随着池州市承接产业转移示范区的建设，将有利于房地产开发，意味着我市房地产市场正迎来一个黄金时代。 3.1.4 全国房地产市场运行情况
国家统计局发布的“2009年全国房地产市场运行情况”报告显示： 2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业
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营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
从09年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了2007年，销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21%，远高于07年3885元/平方米的水平。
3.1.4 池州市主城区房地产市场情况分析
2009年份池州市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08年同期水平：
一、房地产市场基本情况
房地产投资增幅明显。1-12月份我市主城区房地产开发投资35.89亿元，同比增长100.05%。其中住宅14.15亿元，商业房15.17亿元，办公房6.57亿元。
商品房新开工面积增幅较大。1-12月份我市主城区商品房新开工面积154.08万平方米，同比增长45.36%。其中住宅69.26万平方米，商业房57.23万平方米，办公房27.58万平方米。
商品房竣工面积保持增长。1-12月份我市主城区商品房竣工面积110.46万平方米，同比增长78.16%。其中住宅81.91万平方米，商业房23.41万平方米，办公房3.35万平方米。以上数据均为我局根据各开发公司上报所统计的数据。
截止2009年12月底，我市主城区商品房累计可售量为120.79万平方米，其中商品住房88.4万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为40.2万平方米（含住宅18.32万平方米）。
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二、房地产市场供给和销售情况
2009年1-12月我市主城区共批准商品房预售面积129.91万平方米，同比上升2.22%，其中住宅84.74万平方米，同比下降1.95%。
2009年1-12月份我市主城区各类商品房销售（签约）面积共139.34万平方米（预售房销售面积108.2万平方米，现房销售面积31.14万平方米），同比08年全年增长144.69%，其中商品住宅销售（签约）面积共102.95万平方米，同比08年全年增长114.69%。
三、房地产供销结构情况 （一）价格阶段供销结构情况
2009年1-12月份我市主城区销售的商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27万平方米，占总成交量的0.26%；价格在800-1000元/平方米的销售面积为0.74万平方米，占总成交量的0.72%；价格在1000-1500元/平方米的销售面积为1.7万平方米，占总成交面积的1.65%；价格在1500-2000元/平方米的销售面积为7.74万平方米，占总成交面积的7.26%；价格在2000-2500元/平方米的销售面积为33.77万平方米，占总成交面积的32.8%，价格在2500-3000元/平方米的成交面积为35.93万平方米，占总成交面积的34.9%；价格在3000-4000元/平方米的成交面积为20.44万平方米，占总成交面积的19.85%；价格在4000-5000元/平方米的成交面积为1.15万平方米，占总成交面积的1.12%；价格在5000元以上的成交面积为1.48万平方米，占总成交面积的1.44%。
从以上数据来看2000-3000元/平方米的占总成交面积的68.73%，是目前市场的主导消费价格，但3000-4000元/平方米的房价比例有所提高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。
（二）面积阶段供销结构情况
2009年1-12月份我市主城区销售的商品住房中，90平方米以下的成
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交面积为15.2万平方米，占总成交面积的14.78%；90-100平方米的成交面积为11.74万平方米，占总成交面积的11.4%；100-120平方米的成交面积为31.13万平方米，占总成交面积的30.24%；120-144平方米的成交面积为22.34万平方米，占总成交面积的21.7%；144-180平方米的成交面积为11.57万平方米，占总成交面积的11.24%；180平方米以上的成交面积为10.96万平方米，占成交面积的10.65%。
从以上分析数据看，我市商品房的热销户型集中在90-144平方米之间，占总交易量的72.5%，中小户型增多体现住房供应结构趋向于合理化。
（三）购房对象结构分析
从商品房住房购买对象分类来看，1-12月本市区居民购房比例约占总成交的63.7%；其市其它地区约占11.9%；本省其它地区约占17.6%；外省市约占7%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的36.3%。这说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位稳步提高。
四、房地产市场价格分析
2009年1-12月份我市主城区商品房平均销售价格为3033.18元/平方米，同比上升7.09%；商品住房平均销售价格为2485.14元/平方米，同比上升2.95%。
我市由于市场总量较小，一些大项目进入市场后其价格对市场价格影响较大，如09年4、9月有“秀山美地”、“华邦阳光城”、“池州徽商城”、“希望财富广场”、“金汇广场”等一批商业办公用房为主的预售项目造成了5月、10月份商业用房成交均价骤升的情况，12月以来无大型商业楼盘开盘。排除此类偶然因素，我市房地产市场总体处于稳定态势。
五、市场总结
从以上分析情况看今年全年度我市房地产市场交易稳步增长，特别
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是9-12三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。
3.1.5 对今后房地产市场形势的初步判断
2009年全国房地产市场急剧升温，具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。但流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。
针对部分城市出现房价上涨过快等问题，2010年1月10日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，“国十一条”主要内容是增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求，严格执行房地产项目资本金制度，强化商品住房价格监管和扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，实行土地合理供应，加强商品房销售管理，控制不断上扬的房价，引导合理的住房结构和消费结构。这一政策出台，表达了中央遏制房地产过快上涨的决心和信心，但全国各地情况不同，全国的一线城市和二线城市、三线城市也不一样。不能排除部分地区、部分城市的楼价还会有较大的上涨。
国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年中国人均GDP达到3266.8美元，09年中国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是中国居民消费结构升级的主力军。2009
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