池州商业广场建设项目可行性研究
年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与居民消费结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。
从本地市场来看，有几大因素决定了可以对池州市未来房地产市场持积极乐观看法：一市池州市经济将进入更加快速的发展时期；二是池州市对外吸引力正在不断增强；三是池州市城市规模有很大的发展空间（按照新的城市总体规划，池州市中心城区将发展到60平方公里和60万人口）；四是池州市第三产业发展和人均住房消费还处于较低水平。
在城市性质、人口、政府财政收入和居民收入相近的情况下，2008年，池州的第三产业增加值、社会消费品零售额、商品住宅销售比黄山分别少42.4亿元、23.92亿元、4.39亿元，城镇居民人均消费性支出占可支配收入的比重低8.1个百分点，农村居民人均现金消费性支出占现金收入的比重低1.8个百分点。这说明，池州市在大力发展工业和建设城市基础设施的同时，需要进一步增加有利于促进消费的基础设施投资，以不断改善消费环境，促进居民消费，加大商品房开发，以促进城市商业发展和住房供应。
3.2 项目特点分析
1、优越的环境
池州商业广场建设项目用地位于池州市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。秋浦路为池州市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是池州市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。
本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为池州古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。优越的环境显然有利于产品销售和提升价格。
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2、先进的规划设计，领先的设计理念。
池州市商业广场是安徽省池州市东池置业有限公司在池州市区开发的集大型超市（引进世界500强沃尔玛）、精品百货、时尚街区、单身公寓、住宅为一体的大型综合项目。
池州市商业广场以打造池州市一流商业体为目标，引领池州时尚文化为宗旨，建设池州第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。
城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，其业态组成为：沿街商铺+步行街+大型超市+主题百货+店中店模式+休闲娱乐。各体功能不一，但又相互依存相互助益，从而形成商业的旺气。
目前池州市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。东池置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。
3.3 市场营销策略
1、分析池州市的商业发展趋势和商品房的消费趋势，准确定位目标市场，与其他楼盘形成差异化，形成自己的独立性，显著自身特色，以“引领城市商业，占领生活高地”为主题，表达产品价值宣传。
2、打造房地产精品典范，以优良工程和诱人的升值空间打动人心，拉开价格档次，避开价格竞争，取得较高利润。
3、推广企业理念，树立与众不同的企业形象，以引起社会强烈关注，使产品宣传能取得良好的效果。
4、对外招商和本地市场宣传促销双管齐下，同时进行，力争在早期就形成热销局面。
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5、委托很专业的公司进行产品营销策划，通过有力的市场营销，确保项目目标的最大实现。
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第4章 方案设计
4.1 项目概况
池州商业广场是安徽池州东池置业有限公司在池州市区开发的集大型超市、精品百货、时尚街区、单身公寓、住宅为一体的大型综合项目。总用地面积39087ｍ2，总建筑面积181076ｍ2，其中地上136236ｍ2、地下44840ｍ2，容积率3.49，建筑密度45.8%，居住总户数474户。其中包括27200ｍ2回迁住宅和6631ｍ2回迁商业。
池州商业广场以打造池州市一流商业体为目标，引领池州时尚文化为宗旨，打造池州市第一个城市综合体，行成崭新的城市客厅吸引来自四面八方的宾客。它的规划落成必将成为池州经济、文化发展的新引擎，将池州人带入新的生活领域。
4.2 建筑设计
4.2.1 设计依据
1．设计条件 2．用地红线图
3．《池州市规划管理技术规定》
4．国家有关规划建筑设计规范、标准与规定。 4.2.2 设计理念
新城市、新生活的引擎——城市综合体
秉持这样一个理念贯穿项目设计始终，激动人心的城市生活完全可以通过创造性的规划设计来激发引导。在设计我们的新城市的同时设计我们的新生活，建设城市综合体是本项目的设计目标：
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1、城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势。是城市活力的主要源泉。城市综合体是城市进程的必然产物。是都市生活不可缺少的载体。随着国内城市化进程的加快，城市综合体从一线城市向二线和三线城市迅速发展。并成为城市活力的主要源泉，并决定着一个魅力十足的都市形象。
沿街商铺+步行街+大型超市+主题百货+店中店模式+休闲娱乐=城市综合体。
2、有利于旧城改造，加速城市化进程，商业核心区CBD的形成。一个城市的发展，离不开商业的发展，商业的发展也体现了整个城市的经济水平。随着城市的进程加快，新市居民对商业的要求也越来越高，原有城市商业的模式和布局已完全不能满足整个城市的发展，因此城市综合体的形成是城市化进程的有力保障。并促使快速形成商业核心区。
3、城市综合体是商业经济的发动机，是池州发展旅游商贸行业最好的注脚，是城市的名片、城市的客厅。
4.2.3 总体布局
本项目功能分区主要由商业＋住宅＋单身公寓三大功能。布局原则是商业、住宅相对独立，互不干扰，商业区沿街设置，住宅区沿内部设置。
4.2.4 总体交通流线
本项目功能区较多，车流人流较为复杂，因此是否进行合理有效的梳理对今后的使用至关重要。
车行线分为住宅车流、商业客流、商业货流、公寓车流四条。住宅车辆由西面翠柏路进入，东面池阳路出，地库出入口设计在小区内部2#楼西侧。商业地面临时停车在池阳路出入，地库有西面和东面两个入口，东面地库只出不进。商业货流由东面进入到达卸货区，直接进入货梯厅。
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