池州商业广场建设项目可行性研究
第2章 项目选址及建设条件
2.1 选址分析
池州商业广场建设项目用地位于池州市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。秋浦路为池州市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是池州市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。
本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为池州古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。
2.2 建设条件
2.2.1 配套条件
项目建设地点位于池州市主城区，交通便利、市政基础设施完善，给排水、供电、通讯、有线电视、网络、燃气配套条件等均能满足项目建设和营运要求。 2.2.2 自然条件
1、地质：池州大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，池州市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。
2、水文条件：池州市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在池州市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦
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河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。
3、气候：池州市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。
基本风压：0.40kpa 基本雪压：0.70kpa
4、地震：池州市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），地震动峰值加速度为0.05g，相应区域地震基本烈度为6度。
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第3章 市场分析及营销策略
3.1 市场分析
3.1.1 池州市社会经济发展概况
池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。池州是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议程》全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。池州是长江经济开发带的重要组成部分，池州港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。池州自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。
几年来，池州市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力池州、活力池州、魅力池州、和谐池州”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2位，达到16%。
几年来，池州集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础
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性工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场、宁宜城际铁路池州段正在加快建设，国内风景区首条轻轨—九华山旅游轨道交通项目、望东长江公路大桥、江口港区铁路专用线开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到40平方公里，远期规划达到100平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。
到2008年底，池州市主城区城市人口由2001年的11.6万人发展到22.91万人，建成区面积由2001年的12.3平方公里扩大到26.33平方公里，均大大超过《池州市城市总体规划》的预期。
近五年来全市人民收入变化情况表
人民收入 城镇居民人均可支配收入 （万元） 增长率（%） 农村民人均可支配收入 （万元） 增长率（%） 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 6974 12.3 2648 11.0 7882 13.0 2940 11.0 9015 14.4 3347 13.8 11017 22.2 4012 19.9 12848 16.6 4758 18.6 2009年，全市经济社会呈现“回升平稳、后劲增强、结构优化、民生改善”的良好态势。据政府工作报告，预计，全市生产总值225亿元，与2000年相比增长274%，与2008年相比增长17%；财政收入33.18亿元，与2000年相比增长621%，与2008年相比增长27%；全社会固定资产投资总额260亿元，与2000年相比增长1412%，与2008年相比增长45%；社会消费品零售总额79亿元，与2000年相比增长216%，与2008年相比增长19%；城镇居民人均可支配收入14200元，与2000年相比增长194%，与2008年相比增长10.5%；农民人均纯收入5280元，与2000年相比增长155%，与2008年相比增长11%。
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可以看出，虽然池州市目前城市规模和经济总量不大，但发展条件优越，发展基础不断加强，发展优势不断提高，发展速度不断加快。城市的快速发展，为房地产开发提供了巨大的市场需求。 3.1.2 发展规划分析
池州市总体规划将池州市设计为“一城五区、临江环湖”的城市格局，以老城区为主的中心城区部分主要以居住、办公和商业服务为主要职能。市级商业金融中心布置在秋浦路、长江路汇合处的中心地段。商业街以秋浦路为轴线发展为主，西向联系杏花村、三台山公园，东面连接孝肃街历史街区和滨湖广场及文化中心。商业金融中心区具备商业、金融、办公、信息、管理的综合功能，其他主要服务设施也依托其发展。建设少量规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进的大中型商场或购物中心。运用城市土地配置的市场经济机制，促进形成市中心区的商业金融核心地块。
池州市城市商业网点规划提出积极推进改造传统商业中心，增强个性化、特色化、品牌化和网络化商业功能。未来的市级商业中心应以现状十字街与杏村商业街为基础，向东向北拓展商业中心用地，通过对主要商业街道进行业态整合，控制新增非商业建筑，增设上档次、有一定规模的商业服务设施。规划精心打造翠柏路、池阳路旅游特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。加大旧城改造力度，完善城市功能，提升并壮大核心区，优化用地布局，积极改造现有商业街，完善综合和特色商业街的建设，合理布局大中型商业网点，全力打造市级商业中心。优化杏村西街和百荷公园步行街的环境建设，同时建设池阳路步行旅游特色商业街，打造步行者购物天堂。改造并完善长江路综合商业街、翠柏路旅游特色商业街和东湖路观光休闲商业街的建设；建设杏村东路风味小吃特色街和南湖水街。
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