(2)经济因素
房地产行业的发展态势往往与我国宏观经济的发展正相关,我国目前经济发展仍然
呈高速发展态势,这会进一步带动房地产行业的恢复和飞速发展。另外国民收入水平也
在稳步提局,消费水平逐步提局,房地广的价格也在不断攀升。
(3)社会和文化因素
房地产市场的火爆吸引了大量的行内外竞争者,目前产业内竞争更趋白热化。伴随
着生活水平的不断提高,国人的消费观念也发生了重大变化,自古以来对家的向往和依
赖更是直接转化为对住房提出了更高的要求。
(4)技术环境因素
购买者对住宅品质的要求在不断提高,以环保、节能为主题的绿色生态住宅逐渐兴
起,技术的变化也影响着中国的房地产行业。
3. 2. 2 SWOT 分析
SWOT分析最早是由美国旧金山大学管理学教授于20世纪80年代提出,所谓SWOT
分析即企业评估,是将企业内部环境的优势(S)与劣势(W)、外部环境的机会(0)与
威胁(T)同列在一张“十”字形图中加以对照,从而在内外环境的相互联系中作出更
深入的分析评价。SWOT分析是目前最常用的管理方法之一,根据分析结果可以制定相应
的发展战略、计划以及对策等。
SWOT分析法总体上来说是一种比较准确和清晰的方法,能够明确企业在市场中所处
的地位,从而形成一个有益的平台,有利于企业选择最好的战略以实现企业目标。企业
内部环境的优势和劣势是企业独有的信息,而外部环境的机会和威胁则是市场中每个企
业所共有的信息。SWOT分析综合分析了企业的内部资源与能力,例如企业的优势和劣势
以及对环境的分析,又如行业内竞争所带来的机会和威胁等,利用这种方法发现问题,
并根据分析的结果,将问题按轻重缓急分类,明确哪些问题目前需要解决,哪些问题可
放在稍后解决,哪些属于战略上的障碍,哪些属于战术上的问题。
(1)优势分析:
①品牌一良好的品牌口碑
万科是中国房地产的龙头企业,主营住宅物业发展,竞争优势明显,其综合竞争力、
市场占有率和品牌价值排名第一。品牌就是企业的核心竞争力,品牌就是生产力,品牌
就是财富。在房地产深度调整的时候,品牌就是信心。
万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化
气氛和万科的服务很令人满意。这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同:一方
面可以有利于吸引潜在消费者来购买,另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和
忠诚度。
②企业文化
A.客户是我们永远的伙伴
B.人才是万科的资本
C.阳光照亮的体制一对内平等,对外 放
D.持续的增长和领跑一做中国房地产行业的领跑者
③良好的财务状况,畅通的融资渠道
即使在房地产行业整体资金较为紧张的背景下,公司仍然保持充裕的流动性和健康
的负债状况。万科不仅通过上市进行融资,而且万科公司还向社会公开发行可转换公司
债券,可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。
④创新的组织结构
组织结构要根据战略的变化不断调整。万科根据整个项目的生命周期设立组织结
构,这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关
注。万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力,还体现在其稳
健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
⑤研究开发能力
万科专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。如今,标准住
宅的4个版本基本成型,已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能
标准方面的创新超过60项。通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报。万
科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上,让业主能在万科开发的房产中享受生
活,这也是万科高度关注客户的体现。
⑥经营管理模式
A.经营专业化
B.住宅市场主流化
C.财务政策积极化
D.产业结构合理化
万科的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变,重点关注项目的质量和赢利
能力,这将有助于公司在市场调整期的平稳快速增长。
⑦战略眼光
A.战略调整背景:资源的紧缺,环境污染,公众对环境更多的关注,政府的科学
发展号召。
B.战略调整方向:实现从营销的万科往技术的万科转型。
C.所作的努力:在东竞建立力.科建筑实验中心,在上海成立第二个中心。这两个
中心是发动机,也是培训中心。在这里做相关的技术研发,同时对产业链上的合作者进
行培训。
如今承担CSR(社会责任)也是一种能力,而且是很重要的发展能力,讲环保,讲可
持续发展,如今不仅是一种责任,也是一种能力,一种竞争力。
(2)劣势分析:
①万科的存货数额始终较大,如果出现销售不畅的现象,资金回笼困难,将面临巨
大的流动性问题。
②与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说,土地资源和土地成本的
限制,是影响万科地产经营效益的重要因素,不同于许多从国企改制过来的房地产企业,
万科在管理上少了许多国企通病,但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科获得的可
开发土地,较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源,来源渠道的限制,迫使万
科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益,其不足之处
也很明显。
③重视顾客和文化建设,但对员工关注不够,员工满意度不是很高。
④各城市顾客评价不一。在万科住户中,深圳的万科住户对万科的满意程度最高,
而北京的万科住户对万科的满意程度最差,推荐率也最差,这从侧面说明在某些城市,万科的住房、服务等都有待提尚。
(3)机会分析:
①目前,中国的城市化率还很低,城市化进程正在如火如荼的进行中,这必然加大
对城市的住房需求,商品房的刚性需求大。
②中国房地产行业集中度仍较低,万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
国家对货币政策持续收紧,资本市场低迷,使得房地产公司现金非常紧张,如果持
续下去,势必导致部分房地产公司的现金流断裂,甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。
由于万科提前釆取了措施回笼资金,因此对于手握大量现金的万科来说,此时是兼并中
小房地产公司,扩大市场占有率的大好时机。
同时,国内紧缩的货币政策使得房地产公司融资困难,这必然导致大量房地产公司
到国外融资,国外融资以美元计价,由于人民币在不断升值,所以融资成本相比较低。
一旦美元走强,那么人民币将被迫P!乏值,大量的房地产公司将因无力还款而倒闭,这对
于万科这样的大的房地产公司来说也是进一步扩大市场占有率的绝佳机会。
③由于一线城市房价上涨过快,国家出台了一系列针对一线城市的房地产调控措
施,这必然导致投资者加大对二、三线城市房地产的炒作。而万科是早于市场介入开发
房地产的公司之一,可以享受二、三线房地产炒作带来的好处。
④随着市场的円益成熟,消费者的房地产 发商品牌意识必将逐步提高。
而万科向来以软性服务著称,这迎合了中高档房产消费者的需求。另外万科的品牌形象
十分丰富,这也为进一步塑造和强化品牌创造了条件。
(4)威胁分析:
①房地产业是资金密集型行业,房地产 发离不开金融机构的支持。但是近几年房
产市场出现过热势头,目前国家正在积极进行经济结构的调整,大力发展新兴产业。房
地产业也不再定位为国家经济的支柱产业,这会导致针对房地产业的倾斜政策作出不利
调整。
②目前城市房屋的空置化率过高,不利于房地产业的健康发展。
③目前国家大力发展保障性住房,而且随着城市化进程的结束和人口老龄化的出
现,对房屋的刚性需求将逐渐减弱,房地产的暴利时代将结束。
④合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手公司高速扩张,发展迅速,削
弱了万科的竞争优势,对其未来增长构成有力威胁。