工程部作业指导书汇编 文件编号 版 本 号 页 次 01 A/0 第31页 共65页 6.2.4配电控制柜是否有异常现象，端子母排是否变色现象，接触器是否有异常声响。 6.2.5检查室内照明是否有损坏和不亮现象。 6.2.6检查水箱内水位指示是否正常。
6.3每月检修（每个月第三个星期进行，填写《设备、设施日常维修及保养记录》） 6.3.1保持室内清洁卫生，每月必须打扫一次，设备表面做到清洁无灰尘。 6.3.2每月对机件松动部位进行紧固。
6.3.3每月检查管道保温，是否有局部脱落现象并进行及时整改。 6.3.4每月检查各压力表是否正常显示。
6.4每半年检修（每年3、9月份进行，填写《设备、设施日常维修及保养记录》） 6.4.1每半年紧固控制系统所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、并除尘。 6.4.2每半年对灭火器材检查是否保持最佳工作状态。
6.5年度检修（每年4月份进行，填写《设备、设施日常维修及保养记录》） 6.5.1 每年将压力表送国家仪表检验部门进行检验，对于不合格的压力表禁止使用。 6.5.2根据使用情况，必要时更新各项标识。 6.5.3根据管道和设备锈蚀情况，进行局部补漆。 7相关记录
7.1 《设备、设施日常维修及保养记录》 7.2 《消防泵房运行巡视记录》 7.3 《人员出入登记表》
7.4 《设备、设施大（中）修记录》
工程部作业指导书汇编 文件编号 版 本 号 页 次 01 A/0 第32页 共65页
八、管道系统作业规程
1目的
维持设备良好性能，确保热力、采暖、生活热水、自来水、污水、中水、雨水管网运行正常。 2范围
适用于XX项目的给水、排水、采暖热水等管道系统。 3职责
3.1工程部经理负责全面统筹安排。
3.2设备责任人负责相关管道及设备的运行维护。 3.3工程主管负责抢修工作。
3.4水工负责相关的管道维护检修工作。 3.5电工负责有关电力供应和电气操作。 4工作内容和要求 4.1计划性停水
4.1.1市政供水管网停水，项目部应及时通知业主，并做好解释工作。
4.1.2项目部需要的计划性停水，由工程部提前2天详细填写《呈文稿纸》，详细说明停水设备名称、内容、范围、停水起止时间及注意事项，经工程部经理审核后，报项目总经理审批，并报公司项目管理部备案。
a. 停水范围涉及到业主用水，在经批准后，由工程部以《工作联系单》的形式知会客户服务部。客户部应提前24小时在园区内以书面等方式通知顾客，并做好解释工作。 b. 为尽可能地避免妨碍业主用电，工程部计划性停水检修尽量安排1 :00-5:00进行。 c. 计划性停水，必须保证消防设施处于警戒状态。
d. 由工程部主管指定一名设备责任人提前1天作好停水检修所需人员安排、培训、工具、材料等。
4.1.3饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗一次，并将水样送指定部门检测，化验结果由公司项目管理部存档。 4.2事故性停水
工程部作业指导书汇编 文件编号 版 本 号 页 次 01 A/0 第33页 共65页 4.2.1水路系统小范围紧急抢修，由值班人员向主管负责人报告。主管负责人组织人员抢修。
4.2.2如属水管爆裂事件，设备责任人或值班责任人应迅速赶到现场，并立即关闭事故段的所有阀门，减少水损失，及时组织人员抢修，并立即知会客服部印发紧急通知，并填写《突发事件处理登记表》。
4.2.3停水时间、原因、恢复送水时间必须迅速向工程部报告。
4.2.4如属水源被投毒或污染类事件，应立即关闭所有水房，停止供水，立即报告工程部和项目总经理、公司项目管理部、公司领导，联系卫生、防疫部门，组织人员抢救中毒人员。及时查找毒源或污染源，采取有效措施，直到水源清洁经防疫部门确认合格后方可恢复供水。
4.2.5如属缺水情况，设备负责人应及时组织人员进行检查，在查明原因后，立即抢修，恢复供水。
4.3水暖系统维修、保养计划 4.3.1每日维护检修
a. 泵房设备的运行状况由设备责任人负责并记录，具体操作见《机房操作指导书》。 b. 各阀门、阀件及管网是否漏水。
4.3.2每月维护检修（填写设备、设施维修与保养记录表） a. 室内污水主管线是否有积水、堵塞现象。
b. 无自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵手动切换试验。 c. 各阀门、阀件及管网是否漏水
d. 各能源计量，要定期检查，并做好能源统计分析
4.3.3每季度维护检修（填写设备、设施维修与保养记录表） a. 井盖及设备、设施标识是否清晰正确。 b. 室外给、排水系统检查井内是否有杂物和积水。 c. 污水、雨水、中水管道是否排水畅通。 d. 检查室内管网保温情况，及时更换或增加保温。
e. 检查室内排水泵、集水坑是否有堵塞现象，及时与清掏公司联系清掏。 4.3.4年度维护检修（填写设备、设施维修与保养记录表）
a. 室外管网（自来水、消防管线及设施）及表井每年11月份和3月份进行检查与维护，
做好防冻措施和结冻措施。
工程部作业指导书汇编 文件编号 版 本 号 页 次 01 A/0 第34页 共65页 b. 采暖、热水管网每年9月份进行年度检查与维护。采暖系统在非供暖季要时刻处于充
水保养状态。
c. 室外排水管网（中水、雨水、污水）每年6月和1份进行年检，检查污水、雨水、中
水管网及检查井是否堵塞现象，并进行疏通与清理。 d. 室外化粪池每年5月份由污水清掏公司进行检查与清掏。
e. 入户管井内每年10月份应进行检查，排查管井内杂物及阀门设施，及时清理与维修。 f. 供暖系统各单元控制阀门检修，主要检修内容是更换添料、阀门螺杆及其连接螺栓涂
油防锈。
g. 除污器、分集水缸、软水箱等管网附属设备检修，主要检修内容是冲洗、防腐、保温、
刷漆。
h. 根据使用情况，必要时更新各项标识。
i. 水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，进行涂刷防锈漆。 5 相关质量记录
5.1 《设备、设施日常维修及保养记录》 5.2 《设备（设施）巡查记录表》 5.3 《工作联系单》 5.4 《突发事件处理记录表》 5.5 《呈文稿纸》
工程部作业指导书汇编 文件编号 版 本 号 页 次 01 A/0 第35页 共65页 九、空调（机房）系统作业规程
1 目的
规范空调设备及装置保养工作，确保空调设备及装置各项性能完好，同时做到节约能源，降低运行费用。 2 适用范围
适用于XX项目辖区内的空调设备及装置维修保养。 3 职责
3.1工程部经理负责设备保养计划的批准，并监督计划的执行实施控制。
3.2工程部设备主管负责设备保养计划的提出和实施，并负责设备的正常运行的管理责任。 3.3设备负责人负责设备的日常运行，并实施设备的日常检查与保养工作。 3.4 客服部负责向有关用户通知停用空调和进行维护保养的情况。 ４管理规定
4.1空调系统管理制度
4.1.1 空调主机组运行时，应每天详细填写《空调主机组运行记录表》。在供暖期间应填写《教育会所采暖运行记录表》。
4.1.2空调主机组、自动控制系统操作、温度运行参数的设定应报工程设备主管批准后，由指定人员操作，工程设备主管应根据天气、负荷的变化，适当的对温控参数进行调整，达到节能的效果。空调机组要按照《设备说明书》进行规范性的保养维修。
4.1.3空调系统的一般故障，如高压、低压停机、油泵异常、电磁阀失控、循环泵系统故障、冷却塔故障等，由设备操作人应及时处理并报告工程设备主管。
4.1.4对于空调温度达不到要求、空调机组控制异常等大修故障，应及时通知工程设备主管和维修厂家到现场处理，并报告工程部经理，在处理完毕后填写《突发事件处理记录表》，并上报公司项目管理部。
4.1.5 空调设备及装置因维修保养等原因需要停空调时，应由设备责任人填写《呈文稿纸》经项目总经理批准后，以《工作联系单》的形式通知客服部，由客服部提前24小时通知有关用户。
4.2空调系统的供暖与制冷切换
4.2.1供暖的热源由小区锅炉房经过板换设备提供，每年5月份和10月份进行供暖、制冷切换，由工程设备主管组织人员进行切换操作。