项目开发经营计划书
“花都温泉”项目开发经营计划书
河南许昌永达地产开发有限公司
二零零九年八月
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项目开发经营计划书
目 录
一、 项目概况 ............................................................. 3 二、 项目面临的开发机会与风险 .............................................. 5 (一) 项目面临的开发机会 ................................................... 5 (二) 项目面临的开发风险 ................................................... 7 三、 市场机会及风险管理 ................................................... 9 四、 项目概念规划 ........................................................ 11 (一) 核心主题定位： ...................................................... 11 (二) 建成目标定位： ...................................................... 11 (三) 指导思想与开发理念 .................................................. 11 (四) 规划设计基本思路： .................................................. 12 (五) 规划布局建议 ........................................................ 12 五、 产品建议 ............................................................ 17 (一) 产品目标市场定位 .................................................... 17 (二) 产品形态定位 ........................................................ 17 (三) 产品开发面积配比 .................................................... 19 (四) 产品面积配比 ........................................................ 19 六、 项目成功开发经营的保障体系 ........................................... 22 (一) 资源体系 ............................................................ 22 (二) 产品配套体系 ........................................................ 22 (三) 服务体系 ............................................................ 22 (四) 资金保障体系 ........................................................ 23 (五) 营销体系 ............................................................ 23 七、 项目开发经营计划 .................................................... 24 (一) 项目规划指标 ........................................................ 24 (二) 项目开发时间计划 .................................................... 24 (三) 项目开发区域计划安排................................................. 24 (四) 项目产品开发计划 .................................................... 26 (五) 项目产品销售计划 .................................................... 27 (六) 项目销售回款计划 .................................................... 28 (七) 项目产品销售价格发展计划 ............................................. 29 (八) 项目开发资金投入及回收计划 ........................................... 29 (九) 项目投资收益计划 .................................................... 30
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“花都温泉”项目开发经营计划书
一、 项目概况 (一) 项目基础条件
1. 项目状况
? 花都温泉项目位于许昌市鄢陵陈化店镇，地处311国道，座落于享有
中州“天然氧吧”和“中原之肺”之称的58万亩花卉栽培园区内。距鄢陵县城约10公里，许昌市区约20公里，距郑州新郑国际机场约65公里。
? 项目总占地1036亩，呈南北走向长条形地块，东西走向约800米，
南北走向约1100米。整体规划为集温泉疗养、酒店、会议、保健养生、休闲娱乐为一体的综合型旅游度假项目。
? 项目一期开发规模。占地约300亩，建成营业区域100余亩，建成面
积约6万平米，于2006年开始营业，营业状况良好。
? 项目后期工程（待建区）总占地约900亩，分别位于花都温泉建成区
域西部、北部。地块平整，目前现状用于种植各种花卉及苗木。
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2. 资源条件
? 社会经济：许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口48万人。
2008年全市生产总值1062.0亿元，人均生产总值24706元。鄢陵全县生产总值预计完成132亿元，同比增长12.6%，人均生产总值20934元。
? 自然资源：陈化店地下水质优味纯，富含多种人体所必需的矿物质。
以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美誉。陈化店花卉种植久远，是鄢陵三大花卉主产乡镇之一，面积大、品种优、科技含量高。
? 旅游环境：生态旅游是鄢陵县优先发展产业，目前旅游业已形成以花
都温泉度假区为龙头，以花卉博览园、许由故地游、茶文化一条街、花乡农家乐为重点，许由玫瑰园、桧柏艺术园为补充的发展框架。
? 花木资源：鄢陵有“蜡梅冠天下” “中国花木之乡”， “中国
花木第一县” “中原第一茶” 花木资源优质。拥有58万亩“平原林海”，主要以花卉、优质花木栽培为主，花木品种1000多个，全镇花木覆盖率为70%以上，被称为中州“天然氧吧”“中原之肺”。
? 气候条件：属暖温带季风型气候，夏季炎热雨集中，秋季晴和日照长。
年平均日照时数2413h；年平均降水量706.1mm，6～9月份降雨量占年降水量的64.8%；历年平均无霜期215天。是中原地区少有的宜人气候之地。
? 政策资源：旅游立省省委省政府《关于实施旅游立省战略 加快旅游
产业发展的意见》，省旅游局《实施“旅游立省”战略 做大做强我省旅游产业未来三年行动纲要》
? 郑许一体化：“郑许一体化”是未来许昌的发展方向，高速公路扩建
和高速铁路许昌站的建设，收费站的取消。鄢陵在不远的将来真正成为郑州的南花园，这将为鄢陵旅游休闲地产的开发提供巨大的商机与市场。
? “宜居花城”：许昌从提高全市旅游综合竞争力的角度出发，正在突
破观光旅游的初级阶段，全力打造休闲、宜居城市，并向国际化发展。
建设以“花木——温泉旅游区”为带动的“宜居花城”。
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二、 项目面临的开发机会与风险 (一) 项目面临的开发机会
1. 宏观经济良性发展营造的市场投资机会
? 2009年1—2季度，国内整体经济发展景气指数走高。在国内投资、
内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。
（上半年，在GDP增长的三大需求中，最终消费拉动GDP增长3.8个百分点；资本形成拉动GDP增长6.2个百分点；净出口下拉GDP增长负2.9个百分点，投资是拉动经济增长的主要力量。2009年上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。 全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，城镇居民家庭人均总收入9667元。其中，人均可支配收入8856元，同比增长9.8%。资料来源：国家统计局）
? 在全球经济有待复苏的背景下，中国经济的强势发展，人民币升值预
期指数提高，国际、国内投资热潮涌动。
2. 旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会
? 根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均GDP超过1000美
金，国民生活消费步入旅游观光时代，当人均GDP超过2000美金，步入休闲度假时代；超过3000美金，步入旅游度假井喷时代。而郑州、许昌、鄢陵人均GDP均超过2000美金，区域旅游、度假、养生、休闲的消费基础夯实，旅游度假地产开发的经济条件基本成型。
（2008年郑州市生产总值将突破3000亿元大关，同比增长12.5%左右，人均生产总值达40000元。2008年许昌市生产总值1062.0亿元，人均生产总值24706元。2008年鄢陵县生产总值预计完成132亿元，人均生产总值21639元。 资料来源：08年郑州市政府工作报告）
? 中国经济结构转型期内，地产、股市投资比重大，投资面窄，投资渠
道单一，能有效抑制资产通胀及资产保值方式，地产投资成为热门首先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。
（以三亚旅游度假地产市场为例，08年整体市场仍呈良性发展势头。2008年三亚市房地产开发投资76.2亿元，同比增长48.3%；各类商品房交易面积109.7万平方米，增长17.6%，商品房房销售价格同比上涨10.4%。资料来源：三亚市
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