项目开发经营计划书
08年政府工作报告）
（以成都华侨城旅游地产为例，08年，在成都整体市场趋于惨淡经营背景下，成都华侨城·纯水岸一期创造了成都楼市的销售奇迹，364套房源当天即告售罄，开盘均价7800元，销售面积6.6万平米，成交额达5.1亿。资料来源：成都房地产报道。）
3. 区域发展的政策机会
? 以郑州为主导，许昌、鄢陵等周边区县为经济辐射带的经济发展布局，
郑——许一体化区域发展规划及政策导向性的倾斜将带动许昌、鄢陵等片区的经济发展，加重区域发展的投资力度。在郑州为核心的“光晕效应”下，形成区域经济产业发展的投资热潮。
4. 区域及项目有效资源利用的发展机会
? 项目所处区域经济产业的可持续性发展模式，高自然率、高绿化覆盖
率的不可复制性，温泉疗养资源的稀缺性，形成项目以“旅游、休闲、度假、养生”为开发理念的先天资源条件和发展机会。
5. 区域房地产产业强势发展的市场机会
? 2009年上半年，郑州房地产市场呈现“量升价涨”发展局面，将带动
许昌、鄢陵等区县房地产发展景气指数、商品房销售价格指数的上涨预期，刺激区域房地产开发投资快速增长。形成房地产开发投资良势运行的基础平台。
（2009年上半年郑州商品房销售面积大幅攀升，半年内销售商品房486．88万 平方米，同比增长59．4％，环比增长29．5％。上半年商品房销售均价为4749 元／平方米，同比上涨6．4％，环比上涨6.3％。其中商品住宅销售均价为4457 元／平方米，同比上涨12．5％，环比上涨10．8％。资料来源:郑州市房管局统计资料）
（1—6月份，许昌市区商品住房销售2931套，面积34.94万平方米，成交金额81370.8万元。与2008年1-6月份相比，套数增加1463户，增幅99.66 %，面积增加15.07万平方米，增幅75.84%，金额增加40319.08元，增幅98.2%。 2009年上半年，许昌市区商品房价格继续保持稳中小幅上升的趋势，综合平均价格为2740元/㎡，与2008年底相比增幅为2.24%，与第一季度相比增幅为
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0.74%。资料来源：许昌房地产网）
? 许昌、鄢陵经济发展快速，城市化进程加快，但宜居、旅游度假、休
闲养生的产品配套缺失。旅游度假地产的产品开发与经济快速发展及城市化进程步调不一，市场有效供给与有效需求脱节。集宜居性、旅游度假性、休闲养生性的市场供给断档，形成本项目开发的市场发展契机。
? 许昌市、鄢陵县房地产发展时间短、起步晚，产品设计及社区居住品
质落后，中高端产品消费观念模糊等因素的局限，蕴育了本土市场发展的潜在空间。
(二) 项目面临的开发风险
1. 宏观经济调控预期的不确定性风险
? 09年前两季度，中国经济发展预期凸显“过热”，房市、股市双双走
高，人民币升值预期加重，国际投资热钱涌动（据央行统计，日均7亿美元热钱流入国内）。为保经济的健康发展，宽松的货币政策适度调控、银行贷款加息的可能性加大。
2. 抑制第二居所需求及投资的障碍风险
? 二套房贷款政策的从严，物业税的试点征收，房地产开发贷款要求款
项的过多设置等因素将会压缩房地产过快的发展势头，抑制房地产市场的投资需求。
3. 项目蕴育周期过长的市场风险
? 许昌、鄢陵市场容量小，销售速度慢，旅游度假地产消费观念落后，
致使本土市场的消费基础薄弱。
? 本项目地段偏远，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低
等因素的制约，致使项目本身所针对的客群基础狭隘。
? 项目以资源型为导向的旅游地产开发，资源规划单一，不足以吸引客
流、人流。其前期温泉疗养资源利用及营业，受季节性影响较大，针对市场投资需求，投资升值预期系数低迷。
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4. 项目开发资金风险
? 项目规模开发，投资金额大，开发周期长，融资成本高等因素与前期
启动资金及维持现金流顺畅性的矛盾较为突出。
(三) 市场敏感性分析
1. 旅游度假地产资源经营多元性与项目自身资源经营单一性
资源为导向型的旅游度假地产开发，以多元性的经营业态形成强大的，具有吸引力的核心旅游度假资源。仅依靠“温泉资源”单一性的利用，不足以支撑本项目整体可持续发展的基础平台。
2. 宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性的旅游度假产品，市场有效需求
与无效供给
以郑州为核心的中原地区，旅游地产开发缺失，表现为：其一，不具备强大核心旅游度假资源的优势，其二，针对“宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”旅游度假产品，缺乏合理规划、开发及设计。两大因素的使然，未能有效满足市场投资度假的有效需求。
3. 产品升级与市场消费观念及市场投资预期间的矛盾。
郑州、许昌及周边经济发达地区旅游度假地产的发展基础及经济消费基础基本成型，但市场的消费仍以城市普通住宅为主要导向，旅游度假产品的消费观念落后，旅游度假产品的投资预期前景不明。
4. 区域市场销售体量小，速度速度慢与项目规模开发及维持现金流快速流
通间的矛盾。
本土市场消费基础不足以支撑项目的规模开发，要突破市场容量的瓶颈，加快销售速度，保障项目后期开发的现金流的顺畅。如何制定独特的销售模式，建立强大的销售网络。对维持项目正常运作的现金流至关重要。
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三、 市场机会及风险管理
(一)
机会管理
1. 本项目拥有的第一市场机会：
许昌、鄢陵高端消费群从第一居所到第二居所带来的市场机会。 在许昌、鄢陵两个基本市场“低密度别墅类” 度假、养生、居住产品供给为“零”的状态下，我们以极具竞争力价格和品质优势向目标市场提供有效供给。
2. 本项目拥有的第二市场机会：
把握郑州为主导的“休闲、度假、养生”类物业需求带来的机会。 郑州、许昌的人均GDP已经远远超过3000美金。在“度假、休闲、养生”生活模式日渐趋热的大势下。鄢陵的“花木资源”，“空气质量”资源，温泉 项目的“水疗资源”，系统构成本项目 “休闲度假养生”物业的核心优势。基于“花都温泉”已形成的品牌影响力，基于开业三年积累的市场效应。本项目的高“性价比“必然能有效拉动以郑州为主导市场的“度假养生投资” 类物业需求。
3. 本项目的第三市场机会：
纯投资类物业带来的需求机会。
若项目的租金回报能满足6%-9%的回报率，并且物业自身价值又有不断增值的预期。在任何一个城市，此类物业必然被市场追捧。本项目依托温泉游客对客房的居住需求，用客房的租金收入回报投资者，可拉动“产权式酒店”物业的销售。我们以客流量对酒店客房数量的要求，计算能提供给投资者的回报，以此“定制定量”开发产权式酒店。既能满足温泉项目的基本接待，又能产生更多项目“现金流”。
(二)
风险管理
1. 旅游度假资源的单一性
旅游度假资源单一性经营向多元性经营业态的过渡，核心旅游度假资源
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基础平台的搭建。
项目仅凭“温泉”资源的单一性经营，不足以支撑项目可持续性发展。突破对有效资源利用单一的瓶颈，依托项目温泉疗养资源的稀缺性，区位资源的不可复制性、花木资源可持续利用性，衍生系列的旅游度假资源业态，形成项目旅游度假资源多元性经营局面。以保障项目客流、人流的消费基础，增持项目物业的投资升值保值权重指数。搭建“旅游、观光、休闲、度假、养生、运动”为一体的核心旅游度假资源平台
2. 有效需求与无效供应的错位
“宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”的旅游度假产品标准，市场 有效需求与有效供给的无缝衔接的保障。
依托项目已形成的强势旅游度假资源平台，科学规划，合理布局，针对市场的有效需求开发旅游度假地产系列产品，填充市场空白，满足市场休闲度假养生的消费需求；凭借项目核心旅游度假资源良性经营，提高产品投资消费的增值保值预期，刺激市场的投资消费需求。
3. 本土市场的非主流化
“坐销行销”营销模式的制定，强大销售网络的建立，以加快产品销售速度，保障项目开发现金流的畅通。
整合政府、社会有效资源，打造项目宣传推广名片，加大项目的推广力度，引领旅游度假产品的消费观念。执行行销坐销相结合，以“走出去，引进来”为原则，建立以郑州为主导点，本土市场为缓冲带，周边经济发达地区为辐射面的强大销售网络，加快项目产品销售速度，快速回笼项目开发资金，维持现金流顺畅流通。
4. 宏观政策的不确定性
最大限度避免宏观政策调控的因素影响，拓展项目融资渠道，降低项目运作的资金层面风险。
基于宏观经济发展、宏观政策调控的不确定性，积极拓展项目融资渠道，
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