项目开发经营计划书
中层 电力业 房地产业 副总 电信业 管理层 特级教师 教师业 高级教师 优秀教师 正县级领导 公务员 正科级领导 a) 备注 b) c) d) 5 4167 8333 3333 358487 月均总收入=月均收入+隐形收入（隐形收入按月均收入的2倍计） 月供额按月均总收入的40%计 能承担物业总价（以10年按揭、年利率5.94%，首付比例30%计） 年收入的基础数据来源于工商部门及相关部门人员的咨询统计 5 8 5 4 3 6 4167 6667 4167 3333 2500 5000 8333 13333 8333 6667 5000 10000 3333 5333 3333 2667 2000 4000 358487 573579 358487 286790 215092 430185 高管 总经理 3 9 8 2500 7500 6667 5000 15000 13333 2000 6000 5333 215092 645277 573579 ? 总价20-30万 比例占12.90%；总价30-40万，比例占12.90%；总价40-50万，比例占16.1%；总价50-60万，比例占22.6%；总价60-70万，70-80万，比例各占6.5% ；总价100万以上，比例占16.1%。
? 总价为40-60万区间的中高端物业，100万以上的高端物业，市场购买力的集中表
现尤为突出。
3. 产品初步定价
? 参照本土市场，形成的敏感价格集中在3200-3500元/㎡区间；（基础
价格与本土市场价格的交集）
? 参照郑州高端物业的市场，形成敏感价格4000-5500元/㎡；（高端物
业销售价格下调50%）
? 参照本土市场购买力形成敏感价格4000-6000元/㎡；（40-60万总价，
单套面积按100㎡计） 针对产品销售的初步定价
1) 产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ）4850元/㎡ 2) 联排别墅：5500元/㎡ 3) 独栋别墅：8000元/㎡ 4) 小类独栋：7000元/㎡ 5) 洋房（4-4.5层）： 4000元/㎡ 6) 小高层公寓：4200元/㎡
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六、 项目成功开发经营的保障体系 (一) 资源体系
1. 依托以休闲、养生、度假为主导的温泉水疗资源，规划开发五星级度假
酒店－－度假屋、国际SPA养生馆：（Townhouse2-2.5）、恒温游泳馆（含室内器械运动）养生论坛（会议中心）、产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ）。突破季节性经营局限，最大限度保障项目运作的客流、人流。 2. 利用项目周边用地的可租用性质及花木资源规划开发农业观光园。如农
家乐村寨、观光花园、观光果园等互动业态，充实项目旅游度假资源。 3. 利用可租土地的用地规模，项目的水系资源、景观资源、花木资源规划
开发主题休闲园区，如迷你高尔夫、乡村马术、室外生态运动场（网球）等运动业态，提升项目旅游度假资源品质。
4. 复合型、多元化旅游度假资源体系建立，能最大化保证项目基本运作的
客流、人流；最大量提升项目开发产品的保值及升值预期。
(二) 产品配套体系
1. 依托项目建成区域及温泉资源衍生的恒温游泳馆、养生中心、国际SPA
养生馆等，规划开发度假酒店、度假别墅、度假洋房。
2. 依托高尔夫球道、马术跑道、室外生态运行场所及项目的水系资源、景
观资源，规划开发度幼托、管理用房 及其他功能配套、度假屋：（villa洋房4.5-5.5层）、休闲养生馆：（ Townhouse2-2.5层）、度假养生公寓：（电梯洋房10-12层）
3. 系列配套产品的开发，满足市场不同需求，充实项目开发理念，提升项
目居住及度假品质。
(三) 服务体系
1. 针对度假酒店、别墅、洋房类产品，依托开发的酒店管理资源，建立“宜
居、宜租、宜管”的服务模式，提升消费客群的投资预期，放大产品保值、升值功能。
2. 针对度假屋：（villa洋房4.5-5.5层）、休闲养生馆：（ Townhouse2-2.5
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层）、度假养生公寓：（电梯洋房10-12层）类产品，建立专业管理团队、输送服务配套、提供酒店式物业管理，以提升作为第二居所的居住品质。 3. 针对国际SPA养生馆、养生中心、高尔夫球道、乡村马术等配套，建立
专业的管理团队，提供系列的完善服务。放大项目的宣传推广名片，提升项目运作含金水平。
4. 观光农园、观光花园、农家乐村寨等附属配套，根据花令及果令周期，
举办花卉节、水果节。聚集项目人气，托染项目经营氛围。
(四) 资金保障体系
1. 工程建设、项目、产品规划设计、项目产品营销推广、公司管理等启动
资金的准备及优化配置。
2. 项目开发的融资渠道拓展，融资成本、时间及资金到位的整体把控与项
目开发进程的匹配。
3. 在保障项目开发的现金流水平线下，有计划、有步骤进行项目开发，最
大限度减低市场风险。
4. 工程建设、营销推广、业态经营管理等层面，制定相应的成本管理模式，
降低运作成本，凸显项目运作的市场竞争优势。
(五) 营销体系
1. 整合政府、社会资源，打造项目宣传推广名片。借助国际、国内、省内
养生会议的举办、公益性活动举办，推进项目品牌营销。
2. 制定“坐销行销”销售管理模式，建立以郑州为主导点，本土市场为缓
冲带，周边经济发达地区为辐射面的产品销售网络。
3. 针对本土及本土之外的中高端消费市场，拓展营销推广渠道，制定相应
的“点对点”营销推广策略
4. 通过项目自身网站建立，网上产品的宣传及网上订房系统的设计，制定
项目的网络营销模式
5. 通过酒店、产品、配套旅游度假资源完善的服务，制定项目服务营销模
式。
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七、 项目开发经营计划 (一) 项目规划指标
物业形态规划 洋房 独栋 联排 度假住宅 产权酒店 小高层公寓 商业及配套 住宅（含酒店）小计 会所、商业、配套用房等 地下设备用房及停车位 规划用地面积 容积率 计容积率建筑面积 30415.2 32016 315357.6 5000 0 533600 0.6 320160 10% 10% 2% 320357.6 800 数量(㎡) 80040 48024 124862.4 比例 25% 15% 39% 备注
(二) 项目开发时间计划
1. 第一时间段：2009年9月至2010年12月 2. 第二时间段：2011年1月至2012年1月 3. 第三时间段：2012年1月至2013年1月 4. 第四时间段：2013年1月至2013年1月
(三) 项目开发区域计划安排
1. 第一阶段：开发区域：
? 重点启动项目样板区、景观环境建设区酒店部分 ? 启动起步区广场及商业、起步区住宅、独栋别墅区②1 ? 重点开发、样板房、售楼处、景观环境建设区 2. 第二阶段：开发区域 ? 重点开发起步区中后期产品 ? 启动度假住宅区
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3. 第三阶段：开发区域 ? 独栋别墅区进入中期开发②1 ? 全面启动度假住宅区③
4. 第四阶段：开发区域 ? 全面启动度假住宅区④⑤ ? 独栋别墅区进入后期开发
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