HNHZ资产评估事务所
及市场情况确定。本报告中一切取价标准为评估基准日有效的价格标准，计价货币种类为人民币。
五、评估原则
1. 遵循独立、客观、公正、科学的评估工作原则；
2. 遵循产权利益主体变动原则、资产持续经营原则、替代性原
则和公开市场原则等资产评估操作性原则；
3. 遵循其他公允的评估原则。 六、 评估依据
我们在本次资产评估工作中所遵循的国定、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
（一）评估行为依据
我所与委托方签定的评估业务委托书 （二）评估法规依据
1. 1991年11月16日中华人民共和国国务院91号令《国有资产
评估管理办法》。
2. 原国家国有资产管理局国资办发（1992）36号文《国有资产
评估管理办法施行细则》。
3. 原国家国有资产管理局颁发的《资产评估操作规范意见（试
行）》。
4. 《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财产
评估司财评字[1999]91号文件发布）。
（三）评估产权依据
1、资产使用、经营方申报的《资产评估内容》；
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2、资产使用、经营方提供的《新闻大厦租赁合同书》等权益证明。
（四）评估取价主要依据 1、2005年《HN省统计年鉴》； 2、2005年《海口市统计年鉴》；；
3、国家及HN省、海口市颁布的有关法律、法规、规章及政策； 4、JHSY大酒店装修标准；
5、评估人员市场调查的酒店客房销售价格信息资料及同等级酒店客房、餐饮、娱乐等市场行情信息资料；
6、2005年至2006年HN省旅游接待、收入资料； 7、《资产评估常用数据与参考手册》。
七、评估方法
根据本次评估的目的和评估对象的特点，委估标的属可产生持续性经营收益的资产，其收益及风险皆可量化，故采用收益现值法进行评估。
收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。估价基本思路为：客房收入、西餐厅营业收入、中餐厅营业收入、大堂吧营业收入、KTV包厢收入、桑拿保健收入、会议收入、酒店商务中心收入等其它收入扣除营业税金及附加、营业费、管理费、维修费等并考虑一定的空置率后，余额确定为净收益，并通过一定的折现率折成现值，进而估算出其价值，基本公式为：
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t?1?1?r??1?r?r?1?r?tn?tVI —— 评估价值 r —— 资本化率
a —— 第t年后无变化的年纯收益 n —— 年限
ai —— 第i年的纯收益 t —— 纯收益有变化的年限 八、评估过程
整个评估工作共分四个阶段进行： （一） 评估前期准备工作阶段
本阶段的主要工作是：根据我所资产评估工作的需要，向评估单位布置资产评估申报表，协助企业进行资产申报工作；同时收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工作计划。
（二）根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权调查，具体步骤如下：
1. 听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介
绍；
2. 以企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有
关财务记录数据进行核实；
3. 根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产
状况进行察看、记录；并与资产管理人员进行交流，了解资产的经营、管理状况；
4. 根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估
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方法；
5. 调阅资产移交清册、设备运行记录、维修及事故记录等有关
资料；
6. 开展市场调研、询价工作，走访有关单位； 7. 对酒店的装修及设施进行鉴定； 8. 对委估资产进行评估，测算其评估价值。
（二） 评估汇总阶段
根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
（四）根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向有关方提交资产评估报告书初稿，进行必要的修改后，向委托方提交正式资产评估报告书。
九、 评估结论
根据估价的目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，经测算分析，确定在估价时间2006年11月1日，位于海口市滨海大道89号JHSY大酒店未来14.84年使用权、经营权和发展权等权益总评估值为20,879.75万元，大写人民币贰亿零捌佰柒拾玖万柒仟伍佰元整。（RMB 208,797,500.00元）。
十、 特别事项说明
1．本报告评估结果是反映评估对象在评估基准日用于前述特定的评估目的，根据公开市场原则确定的公允价值。没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响，亦未考虑国家宏观政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力等对资产价值的影响。
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2．若评估基准日后资产数量发生变化，应根据本报告评估方法对资产额进行相应调整；若评估基准日后资产价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请具有相应评估资格的评估机构重新确定评估值。
3．本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，我所及参加评估工作的全体人员与委托方及资产占有方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，并进行了充分的努力。
4．评估报告中涉及的资产原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件由委托方提供，委托方对其真实性承担法律责任。
十一、评估报告法律效力
1. 本报告中的评估值是指委估对象在评估基准日之状况和外部
环境状况前提下，为本报告所述评估目的，经评估而提出的公允价值。
2. 本报告的评估结论自评估基准日起一年有效，即自2006年11
月1日起至2007年10月31日止，超过一年需重新进行评估。
3. 本次对委估资产评估结论,仅供委托方为酒店的发展这一评
估目的的使用,未经委托方许可我所不会随意向他人提供或公开。
4. 本报告所列附件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文
具有同等法律效力
十二、评估报告提交日期
本报告于2006年11月5日提交委托方。
十三、资产评估报告书附件
1. 委托方企业法人营业执照副本复印件； 2. 《新闻大厦租赁合同书》复印件； 3. 资产评估机构营业执照复印件；
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