HNHZ资产评估事务所
估对象产权所在地评估人员进行了勘查核实。
资产委托方及酒店使用、经营和发展方： HNJHSY大酒店有限公司
负责人：
二○○六年十月三十日
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HNHZ资产评估事务所
第二部分 资产清查核实情况说明
HNHZ资产评估事务所接受委托后，对评估对象进行了现场查勘，有关清查核实情况为：
一. 资产清查核实的内容
列入本次清查范围为HNJHSY大酒店2006年11月1日处于经营状态的全部资产。包括各种经营场所及其附属设备。其申报的能获利的经营项目如下：
酒店一至三层面积为4710M2经营场所，其中有：大堂、餐厅、咖啡厅、KTV厅等，四层为桑拿保健，五至十四层建筑面积为11826 M2的经营场所；主要为218间客房，其中：高级客房66间，海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间，十五层建筑面积为985.5 M2多功能会议室，其中：主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714 M2的综合楼，其中设置有办公场所、仓库、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等。
与委托单位负责人商讨等方式对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。
二、委估资产的分布情况及特点：
委估资产为地下一层，地上十五层的酒店其内的各种经营场所未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益，其中的各种功能的设置、布局、装修档次的高低、附属设备的优劣、所处环境及管理能力，是本次估价所要关注的重点。
本次评估的资产，位于海口市滨海大道89号，其地理位置被誉为黄金地段“皇冠上的明珠），根据HN省和海口市两级人大专门立法：
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规定不准在该酒店对面（即万绿园）建高层建筑物，这样就具备永久性花园海景景观，从而决定了该酒店优越位置的无可替代性及不可再生性。
三、委估资产概况：
评估人员对纳入本次评估范围的各项资产，结合委托方提供的资产清查记录内容进行了实地勘察。
委估资产为JHSY大酒店，该酒店由HNJH集团有限责任公司和HNSY投资有限共同开发，其中HNJH集团有限责任公司占股51%，HNSY投资有限公司占股49%，位于海口市滨海大道89号，该酒店占地面积3960M2，主楼为地下一层，地上十五层，总建筑面积21235 M2。其中：一至三层为裙楼，主要设置大堂、餐厅、大型咖啡城、KTV娱乐场所等，四层为桑拿保健室，五至十四层为客房，十五层为多功能豪华会议厅及豪华洽谈室。综合楼建筑面积3714 M2，为六层框架结构,设置有办公场所、仓库、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等。
四、可能影响资产清查的事项
本次委估的资产所处的位置明确，产权清晰，资产容易查明，截止2006年11月1日，HNJHSY大酒店亦不存在其他影响生产经营活动和财务状况的重大合同纠纷、重大诉讼事项、或有资产及其他负债等情况。
五、资产清查的过程与方法
评估人员在对HNJHSY大酒店纳入评估范围的资产进行清查时，结合不同的资产类型与特点，按如下过程进行。
1. 索取房地产权属证明及有关材料。
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2. 对纳入资产评估范围的资产进行现场勘察。
3. 对特殊的、需具备相当专业水平才能辨别的资产，就其清点
方法向有关专家或技术人员咨询。
4. 对资产清查核对的结果进行复核，据以形成评估依据。
在资产清查时主要采用了以下方法。
5. 个别鉴定法：对易于辨认的资产，如房屋、办公设施、机械
设施等进行逐一清查、核、拍照。
6. 专家判断法：对不易确定其性质、性能，需具备相当专业水
平才能辨别的资产，如暗埋给排水管、电线线路、消防设备等，通过聘请有关专家进行清查核对。
六、资产清查结论
根据评估人员对委估资产清查、核对，结合专业判断分析可得出HNJHSY大酒店纳入本次评估范围内的资产清查结果基本属实，可以此作为评估工作的的主要依据。
第三部分 评估依据说明
本次评估所采用的评估依据均来自国家相关法律法规或公允的评估方法。
一、 主要法律法规
本次评估所采用或引用的法律法规为：
1．1991年11月16日国务院91号令颁布《国有资产评估管理办法》。
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2．原家国有资产管理局国资办发（1992）36号文《国有资产评估管理办法实施细则》。
3．中国资产评估协会制定《资产评估操作规范意见（试行）》。 4．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财政部财产评估司财评字[1999]91号文件发布)。
二、经济行为文件
HNJHSY大酒店有限公司与HNHZ资产评估事务所签订的《资产评估业务委托协议》。
三、 大合同协议、产权证明文件
1、资产经营方填报的《资产评估申报清单》
2、HNJHSY大酒店有限公司出具的《新闻大厦租赁合同书》。 四、采用的取价标准
根据评估对象的特性，酒店为经营性资产，有经营权收益与商誉价值，收益还原法更能体现该酒店的价值，故本次价估采用收益还原法评估该酒店的未来14.84年使用权、经营权、发展权等权益的价值，有关的取价标准来源于2005年《海口统计年鉴》、2005年《HN省统计年鉴》、当前同类型酒店经营信息以及评估人员现场勘察搜集到的资料，并已经评估人员适当审核。
第四部分 资产评估技术说明
本报告评估结论系评估人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律效力。
一、估价因素分析 (1) 一般因素分析
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