HNHZ资产评估事务所
HN省旅游资源非常丰富和独具特色，拥有众多的自然风光和人文景观，充满浓郁的民族风情，HN岛地处热带，气候宜人，2000年省旅游局完成了《HN省旅游产业“十五”计划和2020年远景规划纲要》的编制，《纲要》提出HN的战略目标是：到2020年HN要建设成中国旅游强省，成为亚洲最佳，国际著名的热带海岛度假旅游胜地，届时年接待游客达到7500万人次，旅游总收入和旅游创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元，旅游业的前景越来越好。
(2) 区域因素分析
海口市地处HN岛北端，南渡江出海口，北临琼州海峡。东南同文昌市接壤，西邻澄迈县。市区面积2364.8平方公里，辖龙华区、美兰区、秀英区、琼山区等四个区。总人口约150多万。海口市属热带、亚热带海洋气候，年平均气温23.6℃。地势南高北低，由西南向东北倾斜，属平原台地地带。海口市，气候温和，空气清新，四季常绿，椰风海韵，风光旎旖，是著名的热带滨海旅游城市。生态环境良好，环境质量保持全国一流水平。95%的海域达到一类海水水质标准。名胜古迹有五公祠、海瑞墓、秀英古炮台等，主要风景区有万绿园、假日海滩、金牛岭公园、热带海洋世界、西海岸带状花园等，其中热带海洋世界和西海岸带状花园现已形成新的旅游亮点。2000年荣获“国家环境保护模范城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国园林绿化先进城市”、“全国卫生城市”、“全国造林绿化十佳城市”等称号；连续4年荣获“全国双拥模范城”称号。
海口市是我国重要的热带海滨旅游城市和旅游休闲度假胜地，是HN省政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。作为大特区省会，不仅享有国家许多优惠政策，而且其良好的投资环境，更为国内外投资
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者提供无限的商机，未来海口市将建成我国著名的对外开放、具有现代水准和国际化的新型海滨旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、旅游、会议、休闲度假、疗养中心，进而为城市酒店业的发展打开广阔的空间。
(3) 个别因素分析
HNJHSY大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一家商务型综合性酒店。酒店总建筑面积2.4万平方米,拥有客房、餐饮、多功能会议室、KTV包厢、桑拿会馆等设施，功能齐全、豪华大方。酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市“会展中心”，北眺碧波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世界大桥，东距珠江广场、海口市体育馆、宝华、黄金、文华等四、五星级大酒店仅数百米之遥，西临银行、学校、歌剧院、星级酒店、高档商务及住宅区；酒店至海口美兰国际机场25分钟车程，交通便利，环境优越。
酒店十五层拥有大小规格不同的五上会议室，可满足各类会议需要。全海景房的会议厅设施齐全，装修格调高雅、豪华大方，最大容纳人数约300人。同层的多功能厅可根据会议要求分成四个不同规格的小型会议室，接待能力为10—160人不等。
二 委估资产概况说明
HNJHSY大酒店位于海口市滨海大道89号，其概况为：
1、一层：大堂高两层，为沿街长条形，大型弧形楼梯直达二楼；大堂设计成四季厅，在弧型楼梯侧设置一个水池，水池中矗立着散发天然气息的石山，厅内种植高大的热带观赏性植物。大堂右侧设置大堂吧。其功能主要为：西餐厅、美容美发、商场及厨房等。
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一层建筑面积1667.59M2，其中：大堂664.67M2，西餐厅239.24M2，美容美发53.58M2，商务中心33.03M2，办公用房31.75M2，商场47.81M2，机票服务点24.73M2。
2、二层：建筑面积1351.41M2，主要设置中餐厅及其包厢、茶室等用房。其中：中餐厅面积225.50M2，可容纳130人同时就餐；大小包厢17个，可同时容纳110人同时就餐；茶廊338.92 M2，可同时容纳60位客人小憩、品茶。
3、三层：建筑面积1691.75M2，主要设置慢摇吧及KTV包房，其中：慢摇吧200M2，可同时满足300位客人的需要；KTV包房总面积1032.42M2，设大中小KTV包厢39间。
4、四层：建筑面积985.50 M2，主要设置为桑拿娱乐设施。其中：美容美发厅50M2，健身房地产100 M2（内设桌球、乒乓球、健身器械等健身设施），桑拿保健用房（分男、女宾部，分别设置干蒸、湿蒸、一般保健室、豪华保健室及影视厅等），休闲咖啡厅约50M2。
四层裙房屋面设置自然休闲式泳池，面积约300 M2。其中设有儿童池、成人池与按摩池。与泳池配套的设施有太空穹隆玻璃泳吧。
5、五至十四层：总建筑面积9855 M2，有客房218间，其中：高级客房66间，海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间。
客房装修豪华而不失精致，其配套设施有豪华软垫床、梳妆台、衣橱及衣架、茶几、沙发、床头多功能控制柜、台灯、床头灯等高级配套家具，室内地面这高级地毯。
客房配置单独卫生间，装有低噪声抽水马桶、梳妆台、淋浴器（部分客房配浴缸），卫生间墙面、地面采用高级墙地砖装修，色调高雅
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柔和，均采取了防滑措施。
6、十五层：建筑面积985.5M2，酒店十五层拥有大小规格不同的五上会议室，可满足各类会议需要。全海景房的会议厅设施齐全，装修格调高雅、豪华大方，可提供电视、VCD、电脑投影仪、幻灯机、立体音响、扩音系统等设施，最大容纳人数约300人。同层的多功能厅可根据会议要求分成四个不同规格的小型会议室，接待能力为10—160人不等。
7、综合楼：综合楼共六层，建筑面积为3714 M2，分别设置办公场所、仓库、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等。
二 估价方法选择
根据本次评估的目的和评估对象的特点，委估标的属可产生持续性经营收益的资产，其收益及风险皆可量化，故采用收益现值法进行评估。
三 资产价值的评估
(1) 采用收益法估算JHSY大酒店有限年期经营权、管理权、发
展权等权益的市场价格
收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。估价基本思路为：客房收入、西餐厅营业收入、中餐厅营业收入、大堂吧营业收入、KTV包厢收入、桑拿保健收入、会议收入、酒店商务中心收入等其它收入扣除营业税金及附加、营业费、管理费、维修费、房地产税等并考虑一定的空置率后，余额确定为净收益，并通过一定的折现率加以折成现值，进而估算出其价值，基本公：
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t?1?1?r??1?r?r?1?r?tn?tVI —— 评估价值 r —— 资本化率
a —— 第t年后无变化的年纯收益 n —— 年限
ai —— 第i年的纯收益 t —— 纯收益有变化的年限 1、 估价过程
委估对象JHSY大酒店现状条件下的收益情况可主要分为下列几部分：
(1)酒店客房收益：酒店主楼共有218（间）套客房，其中：高级客房66间，海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间。
⑵ 西餐厅营业收入：营业面积为239.24 M2。
⑶中餐厅营业收入：营业面积为225.5 M2,可同时容纳130人进
餐；大小包厢17个，可容纳110人同时进餐；茶廊338.92 M2,可同时满足60位客人不憩、品茶。
⑷大堂吧营业收入：大堂吧可同时容纳64人小憩、品茶。 ⑸KTV包厢及慢摇吧收入：营业面积为1691.57 M2,其中慢摇吧
200 M2，可同时满足300位客人的需要；KTV用房总面积为1032.42 M2,设大、中、小KTV包厢共39间。
⑹桑拿保健收入：桑拿部有保健室59间，分男、女宾部，并分
别设置干蒸、湿蒸、一般保健室、豪华保健室及影视厅等。
⑺会议收入：大小会议室5间，年预计接待会议100个。
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