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⑻酒店商务中心、美容美发及其他收入：美容美发面积为53.58 M2，商务中心面积为33.03 M2，商场面积为47.0381 M2。
⑼泳吧收入：泳吧可同时容纳100人娱乐、品茶。 2、 收益测算
由于酒店一般为五年一装修，且考虑到歌舞厅等设备维修更新等因素，客房、餐饮及歌舞厅等年收入按350个日历天数计算。
3、 客房收入
JHSY大酒店共有可出售客房218套（间），由于不同房型住房率不同，根据评估人员查阅有关资料并进行市场调查了解，对JHSY大酒店收入进行如下预测；
房型及房价表
房 型 高级客房 海景客房 豪华套房 行政套房 间数 66 128 12 12 挂 牌 价 （元） 880 1080 2280 2880 含发展基金房 价（元） 888 1088 2288 2888 按3.5折价 （元） 310 380 800 1010 预测时按日历天数350天计算，代收政府基金每人每日8元，房价按3.5折计算，根据JHSY大酒店2006年10月1日试业至今营业到现在及考察委估酒店所在地区同档次酒店的入住率，根据住房统计显示，年平均住房率在75%以上，另据调查，不同房型住房率不同，高级客房住房率约为80%，海景客房住房率约为70%，豪华套房住房率约为50%，行政套房住房率约为40%，本次评估预测年住房率按上述房型住房率估算。
客房平均年收入测算表
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房 型 高级客房 海景客房 豪华套房 行政套房 合 计 间 数 66 128 12 12 218 房 价 （元） 310 380 800 1010 天 数 （天） 350 350 350 350 住房率 （%） 80 70 50 40 年收入 (万元) 572.88 1191.68 168.00 169.68 2104.24 4、 西餐厅收入
根据委托方提供的经营面积资料，JHSY大酒店的西餐厅面积约为239.24M2，西餐厅客容量约为4M2/桌（4人），考虑到西餐厅属浪漫雅典之所，空置的空间相对较大，故评估人员按60%计算其实际客容量，则为：
239.24×60%÷4M2×4人=143（人）
根据客人消费习惯，早餐的上座率较高，中、晚餐的上座率相对低些，考虑到评估对象所处的地理位置及消费档次，分别取其上座率为70%、60%，40%，每人人均消费约为35元，则西餐厅的年有效毛收入为：
（70%+60%+40%）×143×35×350=297.80万元 5、 中餐厅营业收入
中餐厅大厅面积约为225M2，其容客量约为6M2/桌（平均6人一桌），故评估人员按70%计算其实际客容量，包厢的客容量为10人/间，共有17个包厢，则中餐厅最大客容量约为：
225×70%÷6M2×6+17×10=327（人）
参照同类酒店的经营情况，一般酒店周末早餐的上座率相对较高，
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其余的时间一般；早餐平均每天上座率约为70%，中餐上座率约为60%，晚餐上座率约为60%，根据现行的消费水平并结合酒店的档次及定位早、中、晚餐人均消费约为35元、75元、85元，则其年有效毛收入为：
327×（70%×35+60%×75+60%×85）×350=1379.12万元 6、 大堂吧营业收入：
大演堂吧可同时容纳64人就餐、品茶，参照同类酒店的正常经营情况， 一般上座率约为50%，人均每天消费20元，则其年有效毛收入为：
64×50%×25×350=28.00万元 7、 KTV包厢及慢摇吧收入
JHSY大酒店KTV包厢及慢摇吧面积约为1691.57 M2，设有12个大包厢，8个中包厢，19个小包厢，慢摇吧200 M2，根据评估人员对同区域娱乐市场行情的调查了解，KTV大包厢平均每晚收费约为880元，中包厢平均每晚收费约为680元，小包厢平均每晚收费约为380元，慢摇吧可容纳80人，每人消费20元/晚，根据消费习惯，KTV一般为晚上营业，每晚约可营业四小时，JHSY大酒店所处的地段交通方便，地理位置相对繁华，设定大、中、小包厢、慢摇吧的上座率约分别为50%、60%、70%、80%，则其年有效毛收入为：
（12×880×50%+8×680×60%+19×380×70%+80×20×80%）×350=520.73万元 8、桑拿保健营业收入
JHSY大酒店共有桑拿保健室59间，其中豪华保健室38间，普
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通保健室21间。豪华保健室日消费额按580元/间/天，开房率按50%计；普通保健室日消费额按380元/间/天，开房率按60%计，其年有效毛收入为：
（38×580×50%+21×380×60%）×350=553.28万元 9、出租会议室收入
JHSY大酒店有会议室5间，其中大会议室1间，小会议室4间。大会议室可容纳200人开会，出租价格按2800元/间/天，会议室出租率按30%计；小会议室出租价格按680元/间/天，会议室出租率按50%计，其年有效毛收入为：
（2800×30%+4×680×50%）×340=74.80万元 10、商务中心、商场、美容美发等其他收入
根据评估人员对所在区域同类型的酒店调查，商务中心、商场、美容美发等平均月收入约为2.8万元，则其年有效毛收入为33.60万元。
11、泳吧收入
泳吧可同时容纳100人娱乐、品茶，按开放时间60%、平均上座率50%计、人均消费20元/人/天计，则其年有效毛收入为21.90万元。
12、预测年总费用
JHSY大酒店的费用支出一般为营业税金及附加、营业成本、管理费、维修费、房地产税、营业税及承包金等。
13、 营业税、房地产税税率的确定
除KTV及桑拿保健的营业税按歌舞厅毛收入的24.4%计算外(KTV及桑拿保健的营业为20%，文化行业管理费3%，教育、城建及附加税为营业税的10%，合计为25.%)，其余收入的营业税按其毛收入的5.5%
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计,据评估人员向资产占有方了解,JHSY大酒店主、附楼的房产税由资产占有方交纳。
14、物料消耗
物料消耗即酒店经营中的原材消耗等，综合取其费率为酒店收入的25%。
15、 水电费
水电费按年总收入的8%。 16、 广告费
广告费率按年总收入的2%计。 17、 其它营业成本
其它营业成本包括酒店人员的工资、福利费以及经营过程中发生的营业费用，评估人员综合考虑物价上涨因素后，取其费率为酒店收入的13%。
18、 维修费率
维修费包含设备维修及房屋维修，根据评估人员查阅有关资料并进行市场调查了解，确定JHSY大酒店年维修费率约为年总收入的2%。
19、 管理费率
管理费包含管理人员工资、奖金、集体福利开支、职工培训费、保护费、办公费，评估人员参考了其它酒店的费用比例并综合考虑物价上涨因素，确定其费率为年总收入的3%。
20、 承包金支出
根据《新闻大厦租凭合同书》： “??
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