商品房的销售面积是指购房者在与开发商签定的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即
套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积＝套内使用面积＋ 套内墙体面积＋阳台建筑面积。
（1）套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。（2）套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
商品房分摊的公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积＝整栋建筑的面积－各套套内建筑面积之和－已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷ 各套套内建筑面积之和。 分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。 项目的批准文件
（1）公司的营业执照：经工商局审核后具有房地产开发资质的企业，给予相关的企业执照。即申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记注册的，领取《企业法人营业执照》取得法人资格，其合法权益受国家法律保护。 （2）、土地使用权证书：是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 （3）、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。它核发的目的是确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 （4）、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督查时，法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产属证件。它核发的目的是确认有关建设活动合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 （5）、建筑施工许可证：是建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。 （6）、商品房预售许可证：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
（7）两书：新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书 什么是用地红线？什么是建筑红线？ 用地红线是项目总用地面积的边界线。
建筑红线是项目用地红线内，允许建建筑物的范围边线。 什么是覆盖率？什么是容积率？什么是绿化率？
覆盖率是指建筑屋基底占地面积占总用地面积的比例，也称建筑密度。 容积率是指项目总建筑面积与总用地面积之比。 绿化率是指小区绿化面积与总用地面积之比。
6
覆盖率、容积率、绿化率是衡量小区素质的三项主要指标，一般来说覆盖率、容积率越低越好，绿化率越高越好。
土地的七通一平指的是什么？
道路通、电力通、电讯通、煤气通、上水通、排水通、排污通和场地平整，已七通一平的土地称为熟地，具备开工条件。 什么叫入伙？
楼宇经过政府相关部门验收合格后，完成通水、通电、通煤气、道路、绿化，具备基本生活入住条件，称之为“可以入伙”；
由业主交清房款及入伙费用后领取钥匙入住（或装修），称之为“入伙”。 什么叫楼花、准现楼、现楼？ 楼花：即“期房、期楼”，通常指楼宇未封顶前的状况；
准现楼：通常指楼宇建设进度为主体封顶至外装修阶段状况，一般此阶段距离入伙时间为2~3个月；
现楼：指可以即时办理入伙手续的楼宇。
1公顷等于多少亩？1亩等于多少平方米？1平方米等于多少平方呎？ 1公顷等于15亩 1亩等于666.67平方米 1平方米=10.765平方尺 何为开间、进深？
开间指房间的宽度； 进深指房间的长度。 什么是房地产的“五证”。 《房地产权证》（原《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》、《商品房预售许可证》。 阳台建筑面积如何计算？
按照南昌市目前规定，所有阳台面积一律单独计算，不计入建筑面积； 通常情况，阳台按一半面积计入建筑面积。
在供楼期间我想转让的话可否？怎么处理按揭手续？ 供楼期间楼宇想转让的话，银行在原则上要求必须先付清该楼宇的全部楼款才可以将该楼宇转让。转让后的楼宇已付全部楼款，无须再做按揭贷款。但特殊情况下，如工作变动、收入减少、或是疾病等原因，确实无法按期归还贷款的，可按上文方式协商解决。 交楼时有什么法定手续？
入伙时客户凭同发展商签定的房地产买卖合同及入伙通知书，去发展商、管理公司办理入伙。发展商能提供的法律文件有：
1、工程质捡部门出具的房屋质量认证文件。 土地局测绘大队出具的房屋查丈面积汇总表。 土地局的小区规划验收证明书 土地局的房屋竣工许可证
消防、人防、环保部门的审批及验收文件。
不是城市户口的可否买房，今后如何办理产权及按揭手续？
可以，商品房是中华人民共和国公民都可以购买的，只要同发展商签定购房合同，付清全款，手续齐全，就可办理房产证。
如果按揭的话：外地户口的办理方法与户口一样，在成数及年限上会有所不同。 一个住宅单位的业主可否多人？产权如何分配？日后该单位转让如何办理？ 一个住宅单位的业主可以多人；
产权比例按业主协商决定，在《房屋买卖契约》中注明，最终在《房地产权证》上体现出来；如无特殊约定，产权按业主数量平均分配； 日后单位转让，需经所有业主同意方可，其他业主有优先购买权；业主可按其产权比例转让、抵押、
7
典当等。
未成年人可否单独办理产权？如何办理？
未成年人可以单独办理产权；需提供法院《监护人证明》、户口本及其它办证资料，办证程序不变；
现在楼宇有哪几种常见建筑结构？
砖混结构，框架结构，框架剪力墙结构，钢结构。 什么叫建筑面积？什么叫使用面积？什么叫公共面积？
建筑面积指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。 使用面积指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营及生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜，户内过道、户内阳台、地下室，附层，2.2米以上的阁楼的面积。在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙）其面积由两户平均分摊。
公共面积指建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库，设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅、电梯及机房、门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼梯间，水箱间，电梯、机房等。
公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。建筑面积为使用 面积和应分摊公用面积之和。 土地使用年限有什么规定？ 居住用地：70年；
教育、科技、文卫用地：50年； 工业用地：50年；
商业、旅游、娱乐用地：40年； 综合用地：50年。
凸窗是否计算建筑面积？
凸窗，高不超过2.2米不计算建筑面积，高超过2.2米计算建筑面积。 市中心物业有什么特点？
生活配套设施齐全、交通便利；
子女就学方便，名校具有绝对吸引力；
可供房地产开发土地不多，且无法形成大规模住宅小区； 以高层或小高层建筑为主；
由于土地成本相对较高，造成房屋售价较高。 现已入伙及建设中的项目有： 等 主要代表项目有： 城 飘窗有什么优点？
飘窗凸出于墙体40—60㎝，观景角度大于180度，且可座可卧，其面积不计入房屋建筑面积。 什么叫错层？什么叫跃层？什么叫复式？什么叫平层？
跃层：一个单位拥有两层以上且客厅挑空，由上层可看见下层客厅 复式：一个单位拥有两层以上，内部自有楼梯相连，客厅无挑空 错层：在面积不变的情况下，卧室与客厅形成一定高差。 平层：整个单位处于一个平面上
错层、跃层、复式、平层各有哪些优势及劣势？
错层优势：在有限的空间里使人感受到复式豪华,空间层次感较平层更强，区域功能分区更合理 跃层优势：客厅挑空，使空间更大更豪华但面积比同等空间的复式要小，以较少的钱获得更大的享
受
劣势：如客厅面积较小，挑空的客厅会予人天井的感觉，窄小压迫 复式优势：拥有多层空间，不拘一格，气派豪华、高档。
劣势：室内使用面积减少，厨房洗手间上下不能对称，管道处理较困难。
8
平层优势：受众面广泛，大部份人都能接受，实用率高，符合大多数客户的需求 劣势：户形较大众化，空间层次感差，无变化。 按揭办理办法 （1）、何为银行按揭：是指购房者在购房时向银行提出担保的质押文件，经银行审核后取得房屋总
价款的部分贷款，依抵押约定，按期按时向银行偿还贷款本息，并提供该房地产作为偿还贷款的担保。
（2）、办理按揭的条件：个人住房贷款必须对借款人进行包括个人资信审查、抵押物审查、对保证
人审查，同时贷款人还要提供以下资料
A、夫妻双方的身份证、户口本（外地户口须提供本地的暂住证） B、结婚证或未婚证明
C、夫妻双方的收入证明（个体经营者可提供营业执照和连续三个月的税单） D、购房合同及契税发票 E、个人住房按揭借款申请表 （3）、办理按揭手续费计算：
A、保险费：贷款金额×贷款年限×保险费率 B、公证费： 元/户 C、抵押登记费： 元/户 D、它项权证费：房价× % （4）、办理按揭程序： A、客户选择楼盘
B、与开发商签定《商品房买卖合同》并交纳40%以上的首期房款（店面50%）。 C、客户交纳契税，维修基金等费用以及办理按揭所需的各项费用
※契税：是房屋所有权发生变更时，就当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征收的
一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门的税种。
※维修基金：为了解决房屋公用部位，共用设施的设备的维修的经费问题，保障住房售后的维
修养护管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，向购房人缴交的一种费用。它主要用于房屋的大修、更新和改造。
D、开发商将《商品房买卖合同》在当地房地产交易所登记备案 E、开发商收齐客户按揭材料后，送交银行
F、银行进行贷款的可行性调查，核实资料，对符合条件的进行申请审批 G、银行与借款人签定按揭贷款合同，与开发商签定担保合同 H、填写借款借据，银行发放贷款
I、楼盘验收合格后，开发商在一定的期限内办妥《房屋产权证》，并协助银行办理房屋抵押登
记手续
J、向银行出具房屋抵押它项权证后，开发商担保责任自动失效 按揭时，我一时没有钱供楼，银行会怎样办？
所谓“按揭”就是小业主以楼宇作抵押，向银行借款以支付购房款。一时没钱供楼，银行会根据按揭贷款合同中规定的条款，一期、二期银行不会行使对该物业的抵押处理权，但积累到一定程度、时间，银行就会追讨，并会发出催交通知。业主可根据余款的数目决定是临时借款，还是征得银行的同意，将购买的房屋转让，所得款项归还贷款；或是征得银行的同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务。否则银行将强行收楼。 碰到这种情况，业主要根据自已的实际，使经济损失最小或者赚钱。
第二篇 置业顾问篇
一、职业形象定位
企业形象的代言人（代理公司、开发商、楼盘）
9
信息的传递者（将楼盘信息传递给消费者；将消费者意见反馈给开发商） 客户的引导者和客户的专业的置业顾问。 二、职业特性
1、重要性（一线）
2、特殊性（特殊的服务行业） 3、成长性（个人因素很强） 4、类似性（过程） 5、收入、付出相关性 三、优秀置业顾问的要求
1、专业；基本知识、相关政策、知识面广（投资、金融、装潢设计等）
2、对自己产品要了解，要有信心，对待客户要有爱心，处处为客户着想，树立“顾问”形象； 3、仪容仪表、服饰得体； 4、建立良好的人际关系。 5、爱心（乐于助人）、信心（对产品）、恒心（对工作）、热诚（工作态度） 6、健全的人格
A、健康的身体； B、正确的金钱观念； C、诚实守信； D、宽容； E、超越失败。 7、四个必须
1）置业顾问必须了解产品、熟知市场
置业顾问对所销售的物业，无论是住宅还是商铺，必须了解房屋的内部情况和功能及附属配套设施和周边环境等情况，同时置业顾问要了解产品的市场背景，包括商品房市场的整体发展趋势、销售物业的周边环境（包括交通、商业设施、学校、健身场所等的配备）周边竞争楼盘的情况以及物业所具有的独特优势。
2）置业顾问必须较好领悟公司决策层的决策，并在销售行为中具有一定的应变能力
公司有关销售方面的决策具有明确的指向性，商品房销售包括产品销售的先后顺序、产品销售价格的走势及销售价格的让步幅度等；置业顾问必须较好领悟公司决策，并在与客户的接触过程中贯彻执行。
在贯彻执行公司决策的同时，置业顾问会接触到形形色色不同类型的客户，置业顾问通过一定的应变能力，运用不同的销售方式、方法达到既定目的。 3）置业顾问必须具备一定的销售技巧
置业顾问要销售产品，必须要能够通过判断能力、应变能力等手段大致摸清客户需求或特殊要求等情况，根据置业顾问的判断，运用相应的销售方式或技巧，推荐客户需求的产品，为成功销售奠定基础。
4）置业顾问必须具备团队合作精神及良好的服务意识
团队合作精神是建立在相互信任为基础，达到相互配合、相互促进和支持的目的意义。销售行为是由一个团队整体配合、相互影响来完成的。整个团队的目的是通过服务来获取利润。为达到这一目的，团队内的成员必须紧密合作，相互配合、相互支持。
首先，在对外宣传口径上置业顾问要有一致，置业顾问如与客户沟通过程中遇到个别问题，要及时与其他置业顾问沟通；
其次，在接待客户时，要尽力尊重与维护其他置业顾问的宣传口径，切忌为了个人或小团体的利益，置业顾问之间相互攻击，对外口径互相抵触，最终导致客户对公司产生不信任感，损害公司的品牌形象和整体利益。 8、四大素质要求
10