珠江新城调研报告
2、在售住宅项目
项目名称 星汇国际 保利香槟花园 马赛国际公寓 碧海湾 利雅湾 I3-1、I3-2、I3-3 所处地块位置 E1-1 住宅建筑面积（㎡） 12837 72052 住宅供应套数 252 617 公寓1栋28层 3栋分别12、22、28层 备注 M3-1 I7-5 K3 － 66937 103177 约1000 446 844 3栋33层 4栋28层 2栋29层 3栋31层 凯旋新世界 天骏花园 星辰大厦 总计 L4、L8 M1-3 I2-4 179128 36400 23791 409433 1070 296 238 2894 20栋 2栋31层 2栋20层 3、潜在供应住宅项目
项目名称 所处地块位置 规模 占地2万㎡ 中海珠江公园项目 D7-5、D7-6 占地2万㎡ 富力爱丁堡国际公寓 I5-1 占地 在建地上部分 施工紧张进行中 打地基 施工紧张进行中 现状 打地基 备注 规划建高层住宅 合景太富珠江公园项目 D7-4、D7-7 5800㎡ 力迅上筑 L9-1、L9-2、占地2.7已建出地L9-3、L9-4 万㎡ 占地3.3万㎡ 在打地基 面数层 6栋高层、2栋小高层 中海项目 K2 施工紧张进行中 11
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珠江新城早期住宅用途土地开发得比较多，并有相当部分已建成入住。珠江新城发展至今，共推出住宅楼盘超过20个，住宅总建筑面积接近140万平方米，总套数也接近12000套单位，由于不少发展商预测楼盘未来的升值潜力，推货速度会减慢，且时有保留部分单位待售。目前区域内仍在发售的住宅楼盘有8个，从销售情况来看，短期内难以完全被市场消化。
目前正在动工的也有几个发展商的大型住宅项目，未来一年内会陆续推出市场，为珠江新城带来充足的住宅供应。从项目分布情况来看，未来住宅供应将主要集中在珠江新城东区，而东区地块较大，也有不少发展商一并拿下相连的地块，因此东区住宅基本上为大型项目，其市场吸纳程度仍主要取决于东区周边配套的完善情况。
现时珠江新城住宅用地的开发率已超过50％，而政府手中的最后一块住宅用地也在近期以高价拍出，从长远来看，该区的住宅项目将会不断减少。
（二）住宅产品及价格特征分析 1、住宅使用用地现状
珠江新城按规划共有300多块规划用地，其中住宅用地约占总规划用地的30%，主要集中在珠江新城的中部和东部。此外还须说明的是，在珠江新城内还有冼村、猎德村和谭村三个城中村。
珠江新城住宅用地现已全部拍出，今后只有商务用地供应。3月8日，政府手中最后一幅珠江新城的住宅用地I1-2地块拍出，此用地面积为5264.68平方米，容积率为8，规划建筑面积42117.44平方米，最低交易价为11800万元，增价幅度每次100万元。经过10多轮竞价，珠江新城I1-2地块以高出底价2300万元被蓝色康园的开发商广州保税区瑞丰实业有限公司夺得，折合楼面地价每平米3348元。至此，政府在珠江新城已无住宅用地。珠江新城自1992年决定开发以来，现已历时13年，前面近十年时间由于市政配套等基础设施缺乏等众所周知的原因，商业氛围一直没有形成，大多商务项目都处于观望状态，没有动工，导致了商务未动，住宅先行的局面。发展商大多对住宅用地虎视眈眈，拿下后就会进入开发，加上当时政府土地供应政策的原因，导致现在这种土地供应现状。
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2、住宅开发情况
已开发完的住宅楼盘有南国花园、华骏花园、丽晶华庭、南天广场、名门大厦、跑马地花园、誉城苑、南国花园、汇豪大厦、君怡大厦、安骏大厦、骏逸苑、远洋明珠、皓瀚华轩、漾晴居、金碧华府、新城海滨花园、跑马地花园等。 现在售（包括尾货单位）或在建的住宅楼盘有碧海湾、凯旋新世界、天骏花园、星汇园、珠江新城别墅、利雅湾、星辰大厦、马赛国际公寓、保利香槟花园、新城雅居花园、珠江新城商住楼（D7-2）、商住楼（D7-6）、冼村村民商住楼（G2-1）、天河石东甲子村复建房（H3-1）等。
3、住宅产品分析
珠江新城从1992年决定开发以来，现已历时十多年，由于众所周知的原因，出现了规划的CBD却是住宅先行的局面。如深入比较分析，我们可以发现，如以2003年作为分界线，2003年前珠江新城可以说是商务办公氛围最初时期，除了政府自用的办公楼之外，没有一栋落成的商务写字楼，珠江新城板块只是住宅在作支撑，现在售完的楼盘大多是那时开发的。由于市政配套跟不上，商业氛围能否形成对住宅产品的开发具有相当影响，因此我们分析住宅产品也就以开发完楼盘和在售楼盘的单位套数作为样本量来进行分析： 住宅产品户型分析
分析珠江新城的产品我们可以发现，现在已售完的楼盘产品较为单一，呈现两头轻，中间重的形态。在早期开发时，由于此时天河已逐渐成为新的城市中心，天河北也成为取代环市路的新的商务中心，而珠江新城离天河北仅一步之遥，因此谁都不怀疑这是一块居住宝地。但各方面因素的不确定性及相关配套的不完善性，导致住宅开发以自住型为主，投资户型较少的状况。由于此时的配套不好，买家多以看好此地的成功人士为主，交通和生活配套不行，但有车便无所谓，因为天河北近在咫尺。所以买家多选择三房或四房为主，其中四房占了一半以上，而三房也近三成，如再加上选择二房的买家，三者合计就超过八成，由此可见其它户型产品的比重是较小，户型也较为单一。
对比现在售的楼盘的户型，我们可以发现，现在在售楼盘产品呈多样化，分
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布也更为合理。由于从2003年下半年开始，受政府利好带动，珠江新城商务写字楼全面启动，当年更有十多栋商务写字楼动工，并且第一栋在售的写字楼发售也取得了相当好的销售业绩，CBD初现雏形。这也直接拉动了住宅产品的多元化，虽然还是以自住的三房和四房为主，但自住产品更为多元化，四房三厅、五房三厅和六房二厅等超大户型日渐增多；随着商务氛围渐浓，导致公寓市场急剧上升，占了统计套数的二成以上，如双城国际、马赛国际公寓和星汇国际等都有大量的公寓产品。
珠江新城已售或在售楼盘户型分析表
住宅产品面积分析
在分析珠江新城住宅楼盘单位面积时，我们可以发现，已售完楼盘的单位面积呈现明显的以大户型为主，中小户型较少的特点。其中以120-150平方米这个区间为最多，而150平方米以上单位也占较大比重，两者合计有近七成比重。而80平方米以下单位比重合计不到7%，由此可见，这个阶段主要是有实力的成功人士或二次以上置业者为主的面积段，而首次置业面积段明显较少。此外由于商务氛围不足，投资户型明显不足，只占了极轻的比重。
而从现在在售的住宅楼盘来看，随着珠江新城商务办公开始有形成的趋势，各项配套也比以往更为完善，因此在售的单位面积也随之发生了较大的变化，特别是配合商务办公的60平方米以下的单身公寓有了极大的增长，达到统计比例的二成半，而大户型面积段分布也更趋多元化，其中又以150平方米以上为最多，而60-80平方米这个区间却比以往更小。
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珠江新城已售或在售楼盘单位面积分析表
4、住宅价格分析
珠江新城作为广州新规划的CBD，其前景是非常光明的。所以精明的投资者和置业者都把眼睛盯在这里，而开发商在拿到住宅用地后，也都悉数将楼盘打造成一个个精品楼盘，使得珠江新城成为广州楼价最高的板块。特别是当前住宅用地开发日渐稀少，商务写字楼开发大兴土木之时，住宅就显得更为珍贵，甚至有住宅价格与写字楼价格平起平坐的趋势。
现在在售的住宅楼盘，位于珠江新城西部的楼盘，受珠江新城西部商务氛围形成快的影响，住宅楼盘的均价也比东部高，现西部在售楼盘都在9000元/平方米左右，如保利香槟、星汇国际公寓等。而我们再看看西部现在售的写字楼，如华普广场、星汇国际等，其均价也只在8500-9000元/平方米。珠江新城中部是住宅用地最多的区域，但现在售的楼盘并不多，但价格都不菲，如新城海滨花园北向单位目前均价8000多元/平方米，南向单位价格已高达1.2万元/平方米，凯旋新世界的售价也攀升到8500-13000元/平方米，珠江别墅408平方米的单位价格竟高达1288万元。而珠江新城东部则由于发展较慢，住宅价格较西部就显得稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水处理厂旁边，均价都低于5000元/平方米。
此外，珠江新城楼盘本来就定位为豪宅，而如有江景的话，价格就更加不菲了，都超过万元/平方米，如利雅湾南向江景单位均价一万多元/平方米，碧海湾更是达到了13000元/平方米，而凯旋新世界一线江景单位到时做好估计会远远超过13000元/平方米。
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