珠江新城调研报告
价格范围 一手9000元/平方米一手6000元/一手和二手一手7000元/以上；二手7000-9000平方米以上；都在8000元/平方米以上；元/平方米 二手平方米以上 二手5000-10000元/平方米 5000-10000元/平方米 客户群特二次以上置业人士为企业管理人东山原居民，从普通白领到点 主，生意人及企业高员，年轻白领，企业高收入中高收入人士 层管理人员 外籍人士及中人士 小企业 代表性楼碧海湾、凯旋新世界、金海花园、帝东风广场、锦海珠半岛花盘 金碧华府、星汇园、景苑、中怡城城花园、东山园、珠江广场、利雅湾 市花园、芳草雅筑 园 附：代表性住宅个案
1、凯旋新世界 位置 规模 发展商 主力户型 装修标准 成交价格 管理费 主要卖点及优势 配套设施
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金海湾、蓝色康园 天河珠江新城花城大道（珠江公园南门对面） 占地9.8万平方米，总建28.5万平方米，共由三个组团组成 新翊房地产、新世界中国地产 150-200平方米的大面积户型 毛坯 11000元/平方米 3.9元/平方米·月 新世界品牌；法国艺术园林；齐揽珠江、临江观光长廊和珠江公园 1.3万平方米商圈，船餐厅，会所，幼儿园等 珠江新城调研报告
2、金碧华府 位置 规模 发展商 主力户型 装修标准 成交价格 管理费 主要卖点及优势 配套设施 3、星汇园 位置 规模 发展商 主力户型 装修标准 成交价格 管理费 主要卖点及优势 配套设施 4、保利香槟花园 位置 规模 发展商 主力户型 装修标准 成交价格
珠江新城珠江公园对面 占地3万平方米，总建11万平方米 恒大地产 130-190平方米三房和四房大户型 毛坯 10000元/平方米 3元/平方米·月 每户带空中花园、一梯两户 恒温泳池、会所、保龄球馆、网球场 珠江新城金穗路 占地28927平方米，总建筑面积21万平方米 越秀城建 100-150平方米三房 500元/平方米 8000元/平方米 2.3元/平方米·月 城建品牌，豪华会所，便利交通 会所配套齐备，宏城超市 珠江新城华穗路西侧，华利路南侧 总占地1.5万平方米，总建面积7万平方米 保利地产 80平方米两房、90-120平方米三房、160-170平方米五房 1200元/平方米 8000元/平方米 22
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管理费 主要卖点及优势 配套设施
2.1元/平方米·月 地铁三号线珠江新城站 商业街 三、珠江新城商铺市场分析
（一）商铺概况
从\珠江新城规划示意图\可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商务办公用地为主，而\商场\则\依附\于各大住宅及商务办公楼的裙楼。目前，由于部分住宅及商务用地尚未建设，因此，导致珠江新城出现了大量\临建\用以经营家居、建材、汽车交易等行业。
（二）分布特点
珠江新城东连员村，西通地下隧道与五羊新城接壤。由于五羊新城为广州商住及办公旺地，生活配套成熟，人气旺盛。受五羊新城的辐射带动，珠江新城目前的开发以西部较为成熟，各大高档住宅、写字楼均以西部分布较为密集，而各大住宅及写字楼都附带裙楼商场，致使珠江新城的商业氛围亦形成\东冷西热\的局面。
（三）商铺类型及经营特点分析
除地段上的分布特点外，目前珠江新城的商业业态主要为各种建材、家居、汽车美容及展览专业市场及住宅小区裙楼商场为主，而纯商场目前只有维家思博览中心一家（亦为临建）。
1、专业市场
从1992年政府决定开发珠江新城以来，至2000年8月对珠江新城的规划进
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行检讨，由于种种原因，导致至今为止，珠江新城的多幅地块未进入开发状态，从而导致现在珠江新城多个专业市场\盘踞\在原本用地性质为\住宅\或\商务金融\的地块，亦导致众多属于\临时建筑\的专业市场的涌现，如\高盛集团\开发经营的美居中心，经过多年的经营，在广州家居业已形成\家居航母\的地位，并由此带动了一系列的相关专业市场如南兴装饰材料城、亿宝装饰材料及、南天照明广场等专业市场的诞生。此外，受天河北路汽车专业市场的辐射影响，导致汽车交易市场也成为珠江新城现时商业经营的一大特色。
珠江新城专业市场一览表 专业市场 项目名称 地块编号 实际用地性质 美居中心 A4-1、A4-2、F2-4、G3-3、商务金融办公G4-3、J2-1、J2-2 D2-1 用地 居住用地 文化体育设施用地 居住用地 商贸金融办公用地 商务金融办公用地 商务金融办公用地 居住用地 文化体育设施用地 教育设施用地 南兴装饰材料城 家居、建材专业市场 天马家私广场 亿宝装饰材料城 D2-2 D2-3 D3-4 D3-2 D3-3、D3-5、D3-6 珠江新城广场及停车B2-3、B2-11 场（现易名为“维家思博览中心”） B2-6 D1-2 汽车专业市场 D1-3 晶都汽车城 D2-1 D5-1、D5-2、D5-3、D5-4 住宅用地 24
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D4-1、D4-2 广东国际车城 D4-3 D3-4 驾驶学校训练场 广东名车市场 酒家 汕尾渔港 D6-1 I6-1、I6-2 M1-7、M1-8 商贸金融办公用地 住宅用地 文化体育设施用地 行政办公用地 商务金融办公用地 市政设施用地 2、裙楼商场
现裙楼商铺以餐饮、政府机构、银行为主。
从目前珠江新城的商铺经营内容来看，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮，如丽晶华庭的丽晶明珠、星汇园的都城快餐、名门大厦的韦士拿西餐厅等多个大型餐饮名店落户。随着近几年路网的发展，银行、超市等日常生活配套也开始进入珠江新城，成为小区铺内的大租客。
同时，珠江新城内的裙楼商铺还有不少为政府及相关机构租下或者买下，政府机构进驻小区内办公已经成为珠江新城的一个特殊景观，如进入星汇园的派出所、汇豪大厦的天河区工商行政管理局、皓瀚华轩的广州市房地产交易中心等，由此也出现了一些小租户傍着这些政府机关设立办事处的场面。例如皓瀚华轩附近的小型中介、电信大厦旁边的通讯检测中心等等。
珠江新城早期建成裙楼商铺经营特色： 类型 楼盘 星汇园 住宅 名门大厦 新大厦 1-2层 1-2层 韦士拿西餐厅、士多等 银行、汽车、大型休闲美体中心为主 商铺规模 1-2层 经营特色 超市、银行、餐饮、中介、美容、派出所等 25