珠江新城调研报告
丽晶华庭 南国花园 1-5层 为“丽晶明珠”大酒店 洗车、超市、银行、美容、餐饮、家居装饰 天河区工商行政管理局 1-2层 层，共2汇豪大1-2厦 发展中心大厦 皓瀚华轩 写字楼 华普大厦 双城国际 合景J1-6项目 5000m 1-5层 1-3层为银行、4-5层为餐厅 房地产交易中心、建设银行、交通银行等 金融机构 1-4层 1-5层 1-4层 为商务配套 1-4层，10674m2 在建中 新落成的裙楼商场走\高档休闲\路线
珠江新城新近落成的住宅裙楼商场，如新世界集团开发的凯旋新世界、南雅集团开发的利雅湾及保利集团开发的保利香槟花园，这三个住宅楼盘，楼盘规模较大，且自身园林设计较有特色，塔楼住宅售价至少在8000元/平方米以上，业主平均素质都较高，因此，其裙楼商场的定位亦适应住户的素质，走\走档休闲\路线，如保利香槟定位为\法式风情商业街\、凯旋新世界定位为\园林式商场\，主要面对的目标客户为休闲餐饮名店、COFFEE SHOP、高档服饰、精品廊等。
珠江新城新近落成裙楼商场经营特色 住宅小区 商铺规模 首层共37间铺,总面积约4000m 2经营特色及定位 备注 定位为“法式风情商纯法式商业建保利香槟 业街”，休闲商业，强筑 调法兰西贵族式的浪26
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漫、高贵情调 利雅湾 凯旋新世界 1-5层,约2万多m2 首层 休闲商场 园林式商场 整层发售 商铺10月份开业 （四）商铺面积及租售价格分析
1、裙楼商场
珠江新城经营中或在售中的裙楼商场，面积从几十平方米到几百平方米每间都有，如名门大厦、星汇园、保利香槟、南国花园、双城国际等楼盘。这些楼盘，首层商场售价在4万元/平方米左右，首层租价在100-200元/平方米·月之间。 同时，由于珠江新城裙楼商场尚未完全启动，部分后期新落成的裙楼商场如利雅湾、碧海湾、华普广场等，对于珠江新城裙楼商场\走势\还处于\试探\中，因此，其商场面积均未有间隔，且偏向于整层发售。后期落成的这些楼盘，在规模、档次等方面都要高于早期楼盘，因此，其首层商铺的租售价格要明显要高于早期落成的商场，如保利香槟花园、碧海湾等楼盘，首层商铺售价定为6万元/平方米，而利雅湾的裙楼商场首层售价则定为3.5万元/平方米，华普广场的裙楼商场销售均价定为3万元/平方米。从上述数据来看，后期落成的这些项目，首层商铺的售价存在较大的差距，产生这种差距的原因在于发展商在进行\销售定价\时，可比对象少，各个楼盘主要依据\成本+利润\的方式来定裙楼商场的售价。从保利香槟的商铺在五一开售以来，商铺以均价6万元/平方米全部售出，可见珠江新城商业投资的市场反应良好。
管理费方面，经营中的裙楼商场管理费定为3.5元/平方米，其绝大多数由于尚未进入销售及经营阶段，因此，因尚未制定出裙楼商场的管理费。
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珠江新城新裙楼商场面积及租售价格 类型 楼盘名称 名门大厦 星汇园 保利香槟 铺位面积(m/间) 150-400 200以上 40-500(以100m2/间为主) 新大厦 南国花园 住宅 汇豪大厦 凯旋新世界 未间隔 —— —— 50-400 2销售均价 (元/ m2) —— 首层：4万 6万 租赁价格 管理费 (元/m2·月) （元/m2·月) —— 首层：200 未定 一楼:150 二楼:100 —— 3.50 3.50 —— —— 首层：4万 二层：1.8万 —— 首层：6万 —— —— 未定 未定 首层：120 首层：200 二层：80 首层：100 碧海湾 3000m2/层 二层：4万 三层：3万 首层：3.5万 未定 未定 利雅湾 2000m2/层 2-3层：2.5万 4-5层：1.8万 整层出售 未定 发展中心大厦 写字楼 双城国际 华普大厦 —— —— 均价：3万 （整层售） 首层：180（散铺） 未定 3000m/层 2不租 首层：220左右 未定 60-250 2、专业市场
珠江新城的家居、建材、汽车等专业市场，虽然都属于\临时建筑\（因此\
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只租不售\），但由于\成行成市\，经营得亦红红火火。在上述几种专业市场当中，家居专业市场如美居中心、维家思博览中心由于经营场所环境及氛围\营造\的都比较成功，因此，其租赁价格与珠江新城的裙楼商场不相上下，首层商铺租赁价格在140-150元/平方米·月之间（含管理费）。而南天国际照明中心（非临建）由于成功招徕众多知名商家的入驻，其首层商铺的租赁价格达200元/平方米·月。 而装饰建材及汽车市场，其租赁价格明显低于家居市场，如亿宝装饰材料城，其租赁价格为80元/平方米·月，而汽车市场的租赁价格多为50元/平方米·月。
珠江新城典型专业市场面积及租赁价格表
专业市场 商铺规模 铺位面积 (m/间) 2租赁价格 （元/m2·月） 管理费 (元/m2·月) 备注 特设面积超过5000平方米的产品展示中心；维家思家居博览中心(原珠江新城广场) 占地:5.5万m2 总建:7万m 2集休闲、购物、18- 130 首层:140 含在租价中 2-4层:90 体；除家居、餐饮配套外，还设有电影院、夜总会、卡丁车场等消费场所 分散分布在珠娱乐、饮食于一美居中心 共4个区组成 自由间隔 首层:150左右(G座) 含在租价中 江新城的A区、F区、J区及G区 做中国最好的首层:200 南天国际1-6层，近3238（其中8元灯饰市场。目前为宣传推广1-2楼经营中，3费） 楼即将开业，4-6楼尚在招 照明中心 万m 100左右 二楼:150 三楼:100 29
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（五）裙楼商场经营定位建议
从\珠江新城\规划示意图可以看出，除了公建配套及市政绿化等公共用地外，珠江新城其余用地为\住宅\及\商务金融\，而商场只为各大住宅、商务办公楼的裙楼，未有独立的\商场\用地。因此，珠江新城未来商业的发展，就看各个裙楼商场如何经营了。而目前，后期推出的楼盘当中，裙楼商场的经营定位均不明确。
珠江新城裙楼商场经营定位应避免与天河路大型购物场所\重叠\。珠江新城与天河商业中心相隔不远，而在天河路商业中心，天河城、正佳广场两大商业MALL已经\正面交锋\争客源，珠江新城的裙楼商无论从地段还是交通来看，都无法与天河路的大型商购物场所\抗衡\。珠江新城的裙楼商场经营定位，可从以下两个方面考虑：
1、塔楼配套，服务于塔楼用户
珠江新城的裙楼商场均依附于各大高档住宅或商务办公楼，裙楼商场若规模不大，则配合塔楼住户/用户的特点，以服务于塔楼用户为主，如保利香槟裙楼商场定位于\法式风情商业街\、 发展中心大厦裙楼商场用于金融机构。 2、专业市场
目前，珠江新城的家居等专业市场经营情况良好，但这些专业市场均为临建，随着\盘踞\的临建用地逐渐被开发，同时，珠江新城直通琶洲会展中心，珠江新城的裙楼商场用于家居、建材、会展、电子等专业市场不失为经营方向之一。
（六）投资风险提示
珠江新城定位的广州CBD（中央商务区），入市珠江新城商铺，虽然有一定的商业前景，但同时也要注意规避以下风险：
道路宽阔，旺车不旺人：珠江新城道路宽阔，楼盘与楼盘之间间距较大，这种道路布局特点不利于商业氛围的聚集，旺车不旺人；
由于珠江新城地块大多数分拆出来出让，大型居住小区相对较少，难以形成社区经济；
临建，无产权：目前珠江新城各种汽车、家居建材等专业市场为临建，无产
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