珠江新城调研报告
5、住宅二手市场现状及前景分析
经过10多年的开发，已建成20多个楼盘的珠江新城已经形成一定的居住氛围，从居住环境来看，珠江新城大片的绿化、宽阔的马路和开阔的江景等条件都略胜于同为豪宅区的天河北和滨江东一带。优越的环境越来越吸引不少事业有成的人士前往置业，由此珠江新城的二手交易也不断兴旺。二手交易的热闹吸引了不少大小中介进驻，在市房管局交易中心所在的皓瀚华轩前就集中了将近10家的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地产一条街。
虽然现在珠江新城仍有几个楼盘在售，一手单位仍有一定存量，但是对二手市场的影响却不大。因为一手货源除了短期内还未交楼的单位，就是早期楼盘的尾货单位，楼层和座向都未必理想，相反在二手市场还能找到投资者以较低价买入不错的单位，选择机会比买一手还要多。
目前珠江新城的房地产市场是一、二手齐头并进，交易量齐头并进，成交价格也不相上下。购买珠江新城二手住宅的客户大部分用于自住，以生意人及企业高层管理人员为主，同时政府官员及事业单位的管理人员也占一定比例。这批高薪人士对珠江新城二手需求的增大，间接上导致了二手楼价的提升。整体而言，目前珠江新城大部分楼盘的二手市场价主要集中在7000-9000元/平方米，与2003年的6000-7000元/平方米相比有了较大的上升幅度，特别是双城国际、金碧华府和新城海滨花园等楼龄较短的楼盘，不少单位已突破9000元/平方米的水平。租赁方面同样不遑多样，众多外籍人士和中小企业的需求也使珠江新城的租金水平不断上升，三房单位月租金多在4000元以上，产品较为稀缺的小户型公寓月租金则达到2000元上下，租金单价在30-50元/平方米·月的水平。
展望珠江新城未来二手市场的发展，随着多个住宅项目的动工，在未来一段时间住宅供应量都会相当充足，有放盘计划的业主也会将手中物业带进二手市场；珠江新城发展的完善也会对越来越多的置业者形成吸引力，需求量会进一步加大。供求旺盛将会是珠江新城二手市场的一个长期态势。
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（三）竞争区域比较分析
1、天河北板块
板块现状
经过近十年的发展，天河北板块已迅速变为广州最繁华的商业中心。区域内云集了众多甲级写字楼，商务气氛十分浓厚，天河北板块亦成为了广州国际化大都市的象征。而在房地产方面，天河北板块一直是广州豪宅最集中的地区。天河北自90年代开始开发了荟雅苑、名雅苑和侨怡苑等早期高档住宅，到90年代末开发的帝景苑、芳草园，再到现在开发了都市华庭、中怡城市花园等高档住宅，确立了其在广州的豪宅中心地位。
天河北早期的楼盘以多层住宅为主，如侨怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑等。这些楼盘楼龄大多在十年左右，外观均较为残旧，而且还欠缺小区配套，所以已日渐失宠。而90年代末至今的豪宅楼盘则以高层建筑为主，同时由于附近的商务气息浓厚，很多住宅的定位也是商住结合的综合性物业。在外观设计上尽显国际化的气息，而楼盘的设计亦更人性化，注重小区园林和社区文化建设。在户型特点上，不再是当初单一的大户型设计，还出现了不少中小户型设计，满足年轻一族和单身人士的需求。
近年来，天河北板块的楼盘竞争激烈，一些早期开发的楼盘成交价和租金水平已逐步下降。不过经过几年楼市的低迷，在2004年楼市则全面反弹，一些新开发楼盘的二手成交价比一手的购入价还要高，不少自住买家和投资者纷纷入市，带旺了天河北的楼市。以天河北中心的芳草园为例，2003年芳草园的二手成交均价仅为5500元/平方米，2004年的二手成交均价已上升至6700元/平方米，楼价上升的幅度超过两成。 与珠江新城对比
在交通方面，天河北交通网络四通八达，但由于车流量过大，经常出现塞车现象，严重影响了市民的正常出入。而珠江新城基础交通网络虽然也较为完善，但公交线路较少，造成市民出行较难的问题。
天河北板块在生活配套方面有着其它区域无法比拟的优势，而珠江新城的生活配套主要是依靠住宅裙楼配套。
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天河北板块的楼盘普遍存在规模小、环境差，密度高的缺点，大部分的楼盘都靠近马路，汽车废气污染和噪音污染都较为严重。珠江新城有多个大型楼盘，居住的条件和小区环境都较为优越，而且部分楼盘还拥有江景资源。
天河北板块大多以豪宅为主，目前在售楼盘只有金碧翡翠华庭，均价在7500元/平方米。由于市场上一手住宅供应量少，天河北的楼盘销售率较高。而珠江新城在售楼盘均以高档住宅为主，针对高端的客户和投资者，一手单位均价达到10000元/平方米。
2、东风东板块
板块现状
东山区传统上是政府机关及高官、名人府邸的所在地，位置卓越。而东风东位于东山区东面，与商业繁华地--天河北相接，既延续了老城区的便利，也迎接了天河北的商业气息。东山区是广州著名的教育强区，东风东路附近就有众多名校，此外周边的饮食、医疗、娱乐、购物场所和交通等都设备齐全。
东风广场、锦城花园和东山雅筑是东风东路标志性的大型路盘，都有属于自己特色的园林设计和会所，设计偏向豪华，定位较高。这三大住宅楼盘户型与早期珠江新城的相似，都是以大单位为主，没有一房单位；而三房和四房单位约占这三个小区的总套数的70％。尤其是东山雅筑，两房单位的比例还不到10％。 由于锦城花园和东风广场是东山区早期的豪宅，其当时一手的成交价钱比该区其他的同档次的楼盘都要高，就算经过数次的二手交易，其成交价格也没有太大的变动。锦城花园由于有名校的优势，其成交都在8000元/平方米以上，某些景观及间隔较好的单位，成交价更高达10000元/平方米。东风广场的成交则比锦城花园要逊色一点，销售成交均价在55000－7500元/平方米，而且普遍成交价都是6000元/平方米左右。而作为后起之秀的东山雅筑，虽然成交量比较少，其成交价也从未低于8000元/平方米。 与珠江新城对比
与珠江新城相比，东风东板块无论在交通和商业氛围中都差不多，但是在生活配套方面东风东板块就显得更优越。
在交通方面，东风东路与天河立交相接，且有十多条公交车线路和地铁，围
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绕三大楼盘，因此无论是自驾车还是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新城现在仍是建设中，虽然现在的交通线路未如理想，但在规划的时候会有更多的发展空间。
由于现时东风东有一手发售的楼盘不多，东山雅筑和东风广场只有少量尾货，而锦城花园也已经售完，因此在此板块上能出售的单位都不多，可选择的类型更少了。而珠江新城各区都不断有新的楼盘和单位推出，从两房到四房不等，选择的单位类型有很多。
由于东风东的楼盘都经过近十年的发展，在投资方面已经进入一个成熟的阶段，大部分业主都清楚自家楼盘的售价，因此投资回报方面已经固定在8％左右。但珠江新城整个板块都处于发展阶段，各个楼盘的楼价都在不停上涨，有些楼盘的租金均价比东山雅筑的高，此处的投资回报空间里有很大的发展。
3、滨江东板块
板块现状
滨江东板块位于海珠区南岸，范围从江湾大桥至广州大桥的沿江的狭长地带，是目前广州珠江边上最成熟和高档的住宅区。尤其在海印公园以东到广州大桥的一段，由于开发较晚，少有成片的房改房，经过近几年的开发已聚集了多个一、二线临江楼盘。
最早发展的是一线江景盘，自海珠半岛花园开始，首次推出时主要面向外销市场，当时以一线江景作主卖点，市场反应热烈，短短时间内即销售一空。以后陆续有中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、珠江广场和汇美景台等一线江景盘，现在售的还有金海湾和中信君庭。一线江景楼盘的价格一般在10000元/平方米以上，正望江的单位或者江景较好的单位的单价可以去到15000元/平方米以上。 在一线江景盘得以充分发展的同时，二线江景盘也趁着\江景盘\兴起的东风开始进入市场，二线江景盘现有金雅苑、嘉仕花园、琴海居、天立俊园、浪琴居、江畔华庭、蓝色康园和城建芭堤水岸等，其中蓝色康园和城建芭堤水岸仍不断有新产品推出市场。二线江景盘由于受视线所限，可望珠江江景的往往只有部分单位，有的要在十多楼才可以望见江景，\江景\的内涵已大打折扣，但由于价格相对较低而吸引不少置业者和投资者的目光，目前价格在5000-8000元/平方米左
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右，对比一线江景盘面向的是高端客户群，二线江景盘则越来越受到年轻买家和投资客的追捧。 与珠江新城对比
江景是滨江东板块的最大特色，与珠江新城临江楼盘的南向望江相比较，滨江东板块的江景从朝向和视野的开阔程度来讲都稍为逊色。
滨江东豪宅区居住人口越来越集中，但是相应的商业和生活配套却一直跟不上需求，像超市和菜市场之类的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提供，这与珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情况相似。
交通问题也是滨江东的软肋之一，公交线路的不足和地铁的缺乏使滨江东到其他区域都略嫌不便，而珠江新城的交通现状和发展前景都较之为好。 由于土地资源的稀缺，滨江东的楼盘一般规模都不大，除了珠江帝景苑与海珠半岛花园两个楼盘的占地面积稍大外，其他楼盘的规模一般都相对较小。而珠江新城除了西区个别楼盘规模较小外，大多都是大规模楼盘项目。
滨江东楼盘因为有一线和二线江景的差别，因此楼价跨度较大，从4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中档到高档楼盘都有，满足各个层次的客户群。而珠江新城无论是江景还是非江景楼盘都普遍以高档豪宅定位，针对的是高端客户群。
区域比较分析列表： 区域特点 珠江新城 天河北 东风东 滨江东 规划前景好，道路绿发展成熟，商名校汇聚，配环境和景观优化环境好，各项配套务气氛浓厚，套成熟，交通势明显，配套暂未成熟 配套完善，交条件优越 通条件一般 不足，交通条件一般 供应状况 一、二手住宅供应充一手基本少有一手供应不一手供应有足 供应量，以二足，未来有几限，以二手供手供应为主 个项目推出 应为主 产品类型 三房或以上大户型为三房或以上大三房和四房三房或以上大主，配以部分公寓式户型和中小户户型为主 住宅 型相结合 户型为主，小户型较少 20