物业管理实务 第一章 物业服务企业
一、单选题：
1、物业服务企业是依法成立、具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据( )从事物业管理相关活动的经济实体。
A、物业管理服务内容 B、物业管理服务标准 C、物业服务合同 D、物业管理服务费用 2、下列选项中，不属于物业服务企业特征的是：（ ） A、是独立的企业法人 B、属于服务性企业 C、具有一定的公共管理性质的职能 D、具有行政管理职能
3、物业服务企业的( )登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
A、工商注册 B、资质申请 C、税务注册 D、组织机构代码注册
4、 根据《公司法》规定，企业设立须向（）行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。 A、工商行政管理部门 B、税务行政管理部门 C、建设行政管理部门 D、市政行政管理部门
5、一级物业服务企业资质证书的颁发和管理部门是（ ）。 A、国务院建设主管部门
B、省、自治区人民政府建设主管部门
C、省、自治区人民政府建设主管部门和市人民政府房地产主管部门 D、社区的市级人民政府房地产主管部门
6、省、自治区人民政府建设主管部门负责( )物业服务企业资质证书的颁发和管理。 A、一级 B、二级 C、三级 D、四级
7、新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )年的暂定期。 A、半 B、一 C、二 D、三
8、一级资质的物业管理公司，其注册资本可以是：（ ）
A 、200万元 B、 300万元 C、 400万元 D、 800万元 9、二级物业服务企业资质的最低注册资本为（）元。 A、50 B、 100 C、200 D、 300 10、根据《物业服务企业资质管理办法》，二级资质物业服务企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员应不少于（ ）。
A、50人 B、30人 C、20人 D、10人
11、物业服务企业在领取法人营业执照之日起（ ）天内，向企业注册所在地房屋行政主管部门申请资质。
A、10 B、20 C、30 D、60 12、物业服务企业成立须经（ ）。 A、业主大会批准 B、工商行政管理部门登记 C、房地产行政管理部门批准 D、居民委员会批准 13、物业服务企业的设立程序分为（ ）两个阶段。 A．公司注册登记和税务登记 B．企业名称预先审核和注册登记 C．企业注册登记和资质审批 D．企业资质审批和颁发职业资格证书
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14、三级物业服务企业资质的颁发和管理由（ ）负责。 A．直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门 B．省级人民政府房地产主管部门 C．建设部
D．市级人民政府房地产主管部门
二、多选题：
1、物业服务企业的特征可以归纳为（ ）
A、独立的企业法人 B、具有一定的公共管理性质的只能 C、属于咨询性企业 D、属于服务性企业
2、物业服务企业按照投资主体的经济成分划分，可分为全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、( )和其他物业服务企业。
A、物业管理有限责任公司 B、外资物业服务企业 C、民营物业服务企业 D、物业管理股份有限公司 3、物业服务企业按股东出资形式划分，可分为( )。 A、物业管理有限责任公司 B、物业管理股份有限公司 C、民营物业服务企业 D、外资物业服务企业
4、关于物业服务企业直线职能制组织形式描述正确的是（ ） A、按垂直系统直接领导，不设专门职能机构
B、适应涉及面广，技术复杂服务多样化、管理综合性强的物业服务企业 C、机构人员较多，成本较高
D、横向协调简单，职责分明，工作不扯皮
5、物业服务企业组织机构设置的影响因素包括：企业战略因素、外部环境因素和( )。 A、技术因素 B、团队精神
C、组织规模 D、企业所处发展阶段 6、物业服务企业组织机构设置的要求是：（ ） A、按企业资质设置组织机构 B、按照企业规模、任务设置
C、按照统一领导、分层管理的原则设置 D、按企业注册资本设置组织机构
E、要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作，同时，要精干、高效、灵活 7、物业服务企业的组织机构设置要求（）。
A、按照规模、任务设置 B、统一领导、分层管理 C、有效沟通、垂直领导 D、分工协作 E、精干、高效、灵活
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第二章 物业管理招投标
一、单选题：
1、( )是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 A、物业管理投标 B、物业服务企业选聘 C、物业管理招标 D、物业服务企业竞标
2、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据( )，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。
A、物业管理服务费用 B、物业管理服务标准 C、物业服务合同 D、物业管理服务内容
3、物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择( )的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
A、最符合条件 B、服务费用最低 C、服务标准最高 D、性价比最高
4、物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指( )的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。
A、具有相应资质 B、符合招标条件 C、被指定参加 D、由上级领导推荐 5、物业管理招标的方式包括 ()。
A、公开招标和邀请招标 B、公开招标和非公开招标
C、协议招标和邀请招标 D、住宅项目招标和非住宅项目招标 6、下列有关招标的说法错误的是（）。 A、开标过程结束后应立即进入评标程序
B、招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人 C、开标地点应当为招标文件中预先确定的地点
D、招标人应当在投标有效期截止时限15日前确定中标人
7、 招标人应当自确定中标人之日起( )日内,向物业项目所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。
A、10 B、15 C、30 D、60
8、物业管理投标过程中，获得了招标信息之后应进行的工作是：（ ） A、项目评估与风险防范 B、登记并取得招标文件 C、准备投标文件 D、送交投标文件 9、对投标文件编写中应注意的问题描述不正确的是（）。
A、确保填写无遗漏，无空缺 B、填写方式规范 C、可任意修改填写内容 D、包装整洁美观
10、物业管理评审委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（ ）人以上单数。 A．3 B．5 C．7 D．9
二、多选题：
1、根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为( )的招标。 A、招标公司为主体 B、物业建设单位为主体 C、业主大会为主体 D、物业产权人为主体 2、物业管理招标投标具有( )等特点。
A、综合性 B、差异性 C、行业特殊性 D、隐蔽性 3、投标人不得（ ）
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A、与投标人串通投标 B、向评标委员会成员行贿 C、相互之间串通投标 D、以低于成本的保健竞标
4、物业管理招标程序包括成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告或发出投标邀请书、发放招标文件、投标申请人资格预审、接受投标文件、成立评标委员会和()等阶段的内容。
A、开标 B、评标 C、商议 D、中标
5、物业管理投标的程序包括：( )、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。
A、获取招标信息 B、项目评估与风险防范 C、了解专家评委的组成 D、准备投标文件 6、物业管理投标风险主要来自于（ ）
A、投标人和招标物业 B、招标公司 C、投标人 D、竞争对手 7、对投标文件编写的基本要求描述正确的是（ ）。
A、使用国家统一的行业标准计量单位，避免在定标和履约中出现混乱 B、使用两种以上的货币
C、使用国家统一颁布的行业标准与规范 D、使用准确的表达方式 E、确保资料的真实性
三、简答题
1、在物业管理投标时，制订投标物业管理方案有哪些要求？ 答：制定物业管理方案的要求主要有：
（1）物业管理方案的内容、格式、投标报价必须符合招标文件的规定，不能有缺项或漏项。
（2）方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定；整体方案必须是在调研、评估的基础上制定；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。
（3）方案中对招标文件要求最初的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的。 （4）制定物业管理服务费用价格必须合理。如实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制定加大成本投入的方案；试行包干制的物业服务企业不能为了控制经营风险而制定影响服务质量的方案。
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第三章 物业管理合同
一、单选题：
1、合同的订立，必须经过（）两个阶段。
A、要约、承诺 B、要约、反要约 C、邀请要约、承诺 D、邀请要约、反要约 2、《合同法》采取了约定优先的原则，即有约定的依约定，无约定的依（ ）的规则。 A、惯例 B、法定 C、判例 D、仲裁 3、《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的()合同。
A、书面合同 B、口头合同 C、事实合同 D、其他合同
4、( )是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
A、物业服务合同 B、前期物业服务合同 C、业主公约 D、早期介入合同 5、物业服务企业通过签订书面的物业服务合同，明确与业主方的（ ）关系。 A．权利与义务 B．服务与被服务 C．管理与被管理 D．委托与被委托 6、《中华人民共和国合同法》规定，撤销要约的通知应当在（ ）到达受要约人。 A．双方订立正式合同之前 B．要约人实际履行合同之前
C．受要约人发出承诺通知之前
D．受要约人发出承诺通知后，实际履行合同前
二、多选题：
1、合同要约的构成要件有（）
A、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图 B、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定 C、要约必须传达到受要约人才能生效
D、要约一旦作出，要约人需要承担法律责任
2、合同要件即有效合同应当具备的必要条件，包括：( ) A、当事人的财务能力 B、当事人的真实意思表示 C、合同内容合法 D、合同的形式合法
3、合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的哪些基本原则：( )
A、当事人主次轻重原则 B、合同自由原则
C、权利义务公平对等和诚实信用原则 D、守法和维护社会公益原则
4、当事人在订立合同时，可采用（ ）
A、要约、承诺方式 B、格式合同形式 C、参照示范文本的方式 D、书面形式
三、案例分析题：
案例1、某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行。A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期
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