Ｃ、业主大会向新的物业服务企业移交 Ｄ、物业产权单位向新的物业服务企业移交
三、案例分析：
案例1、 A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。
春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。
【请问】：
1、A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题？ 2、如何避免这样的事情发生？ 【答案要点】 1、在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。
2、在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。
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第六章 物业入住与装修管理
一、单选题：
1、在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业服务企业陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在( )上签字确认。
A、《业主入住房屋验收表》 B、《物业验收须知》 C、《住宅质量保证书》 D、《业主(住户)手册》
2、验房验收不合格的部分，物业服务企业应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，建议采取的办法是：( )
A、向建设单位办理退房手续 B、暂不发放钥匙 C、向行业主管部门反映 D、由业主自行解决
3、物业服务企业实施装饰装修管理的依据主要是( )以及国家和地方的其他规定。 A、《住宅使用说明书》
B、建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》 C、《业主(住户)手册》 D、《业主公约》
4、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费( )倍的罚款。
A、2～3 B、1～2 C、3～4 D、4～5
5、在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：( ) A、有无变动建筑主体和承重结构 B、地板砖的品牌和颜色
C、有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 D、有无拆改供暖管道和设施
6、物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予( )。
A、罚款 B、停职检查 C、行政处分 D、行政拘留
7、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，( )应当负责修复和赔偿。
A、物业管理单位 B、 建设单位 C、行政主管部门 D、装修人
8、装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，( )可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、城市房地产行政主管部门 B、物业管理单位 C、建设单位 D、街道办事处
9、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照( )及相关法规 的规定处罚。
A、《建设工程质量管理条例》 B、《城市规划法》 C、《物业管理条例》 D、《物业装饰装修管理服务协议》
10、在物业的装饰装修活动中造成的损失，哪一项不是由装修人负责赔偿或罚款：（ ） A、相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏 B、装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施 C、损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果
D、装修人侵占了公共空间，对公共部位和设施造成的损害
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11、如装修人向物业服务企业缴纳垃圾清运费用，负责装修垃圾清运的是（ ） A、物业管理单位 B、环卫部门 C、行政主管部门 D、居委会
二、多选题：
1、物业装饰装修管理服务流程除资料齐备、物业装饰装修申报、物业装饰装修登记外，还包含下列哪些流程：( )
A、配备消防器材 B、办理开工手续 C、签订《物业装饰装修管理服务协议》 D、验收
2、物业服务企业应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为物业服务企业可以不予登记：( )
A、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 B、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
C、经城市规划行政主管部门批准搭建的建筑物或构筑物
D、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体
3、为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应有重点地进行检查，下列哪些内容是在装修管理中要特别注意的：( )
A、施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等 B、有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等
C、楼地面铺设材料是否超过5毫米、新砌隔墙是否采用木板材料等
D、是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等)
4、物业装饰装修现场管理主要做到以下哪几点：( ) A、严把出入关，维护装修秩序
B、严格控制装修企业自行采购装饰装修材料 C、控制作业时间，维护业主合法权益 D、强化管理，反复核查
5、以下哪些内容属于装修人和装修企业在装饰装修活动中违规、违章行为，而应承担相应的责任：( )
A、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等 B、装修人装饰装修活动侵占公共空问，对公共部位和设施造成损害的 C、装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的
D、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的
6、关于物业装修装饰管理中管理服务费的收取，下列说法正确的有：( ) A、具体收费标准国家有明确规定
B、具体收费标准由装修人和物业单位双方约定 C、该费用可向装修业主强行收取
D、如各方已达成协议，该费用也可向装饰装修单位收取 7、下列关于业主入住描述正确的是（ ）
A、入住过程涉及建设单位、物业服务企业、业主
B、对业主而言入住内容就是物业验收及其相关手续的办理和物业管理有关业务的办理 C、入住实质是物业服务企业应该承担与入住相关的法律责任和义务 D、入住完成意味着物业由开发建设转入使用
8、下列行为中，属于装修人和装修企业违规、违章的有（ ）
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A、因装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等 B、装修人装饰装修活动侵占公共空间
C、装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的
D、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料 9、物业的装饰装修管理包括（ ）环节。 A、装饰装修申报和登记 B、办理开工手续 C、装饰装修质量的监督 D、装饰装修质量的保修 E、装饰装修过程的检查和验收
10、物业服务企业发现装修人或装饰装修施工单位违反装饰装修管理归档，应当采取以下措施（ ）。
A、及时劝阻 B、立即停水停电制止
C、已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理 D、没收装饰装修的施工工具
E、依据装修合同从押金中扣除违约金和赔偿损失
三、案例分析题：
案例1、刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。
物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。
请仔细阅读、分析此案例并回答：
1、物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？ 2、按照法律法规要求，刘先生在此案中有哪些过错？ 3、物业公司在操作中的错误所在？应当采取何种做法？
【答案要点】
1、 A、物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回； B、诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持； C、此案的诉讼费应由双方分担。
2、按照《住宅室内装饰装修管理办法》刘先生的行为属未经同意，搭建建筑物、构筑物和改变外立面行为。并且违反了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》的约定，属违规行为。 3、作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；无权采取停水、停电等方式处理纠纷。应当在制止无效的情况下，及时向有关行政管理部门报告。或通过司法途径解决
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第七章 房屋及设备设施管理
一、单选题
1、完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比是（ ）
A、危房率 B、房屋完好率 C、房屋基本完好率 D、设备设施完好率
2、房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的，通常把房屋的完损等级分为以下哪5类：( )
A、精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房 B、精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 C、完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房
D、完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房
3、( )是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。
A、建立消防设备巡视、检查、测试制度 B、消防演习
C、配备消防设施主管人员
D、建立消防设备、设施技术档案 4、常见电梯按用途分为：( ) A、乘客电梯、载货电梯和客货梯 B、直流电梯、交流电梯
C、单机控制电梯、集选控制电梯 D、运行梯和高峰梯
5、房屋及设备设施管理的基本要求是：做好房屋及设备设施的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设备设施的( )，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。
A、使用功能 B、技术寿命 C、使用寿命 D、技术更新
6、( )是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。 A、紧急抢修 B、预防性维修 C、事后维修 D、大、中修 7、不属于房屋及设施设备预防性维修方式的是：（ ） A、计划性预防维修 B、紧急抢修
C、状态监测下的预防维修 D、改善性的预防维修 8、给排水系统管理的注意事项中，不正确的是：（ ）
A、应保证消防用水的基本储备 B、雨水、污水合流排放
C、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池 D、北方地区应注意冬季管道防冻 9、适用于某些利用率低或有备用设备的维修方式是（ ）
A、预防性维修 B、大、中修 C、紧急抢修 D、事后维修
10、根据有关规定，电梯每（ ）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。 A、半年 B、一年 C、两年 D、一年半 11、在设施设备节能管理中，最常用、最经济的节能方式是（ ）
A、经常进行技术改造 B、对设备的及时更新 C、减少设备使用时间 D、采用管理手段 12、为全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间，需开展的工作是（ ）
A、设备维修 B、设备更新 C、设备折旧 D、设备检查 13、物业项目负责人安排（ ）进行房屋使用安全检测管理。
A、房屋建筑结构安全员 B、工程部经理 C、设施设备安全员 D、机电工程师
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