正扬国贸中心（商务公寓）营销策划报告
景观，最大的好处就是位于都市区，生活配套较为健全，交通也方便；
小户型住宅受青睐：小户型住宅主要集中在
解放碑周围，为单身或二人世界所准备，同时也
有较高的投资回报价值。
（2） 楼盘要素统计
物业的规模及类型：渝中区的物业规模都较
小，类型也主要集中为商住一体的模式。随着市场需求层次的扩展和需求量的增大，渝中区的房地产也涌现了一批品质好、配套好、有特色的都市区产品，如重庆市第一家酒店式公寓住宅的时代天骄及创造渝中区房价之最的地王·名仕阁；同时以竞地城市花园和新东福花园为代表的小区类住宅也以其高品质、合理规划和良好的配套与绿化进入市场，并很快成为领导渝中区住宅市场的先锋；由于现有的都市空间已很难再作出较大规模的规划，所以渝中区住宅市场将以城市改造为主，走小规模的开发并结合市场需求做有特色的产品将是渝中区住宅发展在未来一段时间内的主导；
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户型面积设定：目前渝中区的住宅户型设计
以一室一厅（60平方米）和三室两厅（130平方米）为主导；三室两厅面积在130平方米左右的住宅主要分布在以竞地城市花园和新东福花园为代表的小区型住宅中，以及目前渝中区房地产市场炒作较多的江景房中，再有就是作为一种补充的形式（约占10%的比例）大量出现在各个楼盘中；而60平方米左右的一室一厅设计所考虑的因素主要和个案所在区位密切相关，处于中心地段的物业相对较偏远的物业在面积上一般会有所控制，主要出发点是为了控制总价，吸引投资客，从而有效的扩大客源层，增加客户量；值得一提的是：小户型住宅在渝中区销售火爆，时代天骄把户型面积做到了38平方米，并且在规划、配套和管理服务方面做得相当完善，渝中区便利的交通条件和一应俱全的生活设施是短时间内其它地区无可比拟的优势；
价格(渝中区各片区价格为统计的平均价格，
以各片区楼盘均价计算:)
片区 住宅均价 (元/㎡)
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解放碑片区 3500 上清寺-两路口片区 2500 大坪片区 2000 正扬国贸中心（商务公寓）营销策划报告
目前渝中区的房价分为两个档次：档次较高的是在位于解放碑周围的商住楼以及配套齐全、规划合理的单体式住宅楼，这些楼盘的价位在3500元/m2，最高单价达到了7000元/m2以上，最典型的代表是时代天骄和地王名仕阁；另一档次的是处于两路口、上清寺、大坪等区域的商住楼和住宅小区，它们的价位在2000-3000元之间，之所以与解放碑的价格差有1000元左右，最主要的原因是区位的价差。这类楼盘由于价格和居住环境的关系，受到邻近区域，尤其是江北区楼盘的冲击较大。 （3） 个案研判
就解放碑周边高档楼盘来说，恒通·云鼎国际商务公寓属于解放碑的口岸楼盘，其它楼盘有：地王·名仕阁、天伦华苑、巴渝世家、新华雅阁等。地王·名仕阁打造的是顶级豪宅，户型从131-228m2，全是以大户型为主，但现在销售态势不尽人意，其抗性主要是高单价和高总价。
天伦华苑也是以大户型为主（131m2以上），目前销售率已达70%，跃层户型已全部售完，销售状况非常好，究其原因，主要有以下几点：一是因为就其价格比地王的均价5000元/m2要便宜1200元/m2；二是因为其户型设计较好，面积控制出色，细部设计人性化；三是由于其商场运作成功，商场业
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主及经营户在此购房的数量较大。
巴渝世家销售持续稳定，平均每个月销售金额达到600万，其卖点是：封闭花园小区，配置完善、功能强大的会所及渝海品牌。而新华雅阁也是大户型，销售却非常差：一是由于其性价比与其它楼盘相比明显较差；二是由于其户型设计差。
恒通·云鼎国际商务公寓更是嗅出解放碑的市场气息，以中、小户型的定位面市，赢得市场追捧：去年11月6日开盘至今，吸引了大量的白领人士、中产阶层人士和投资者。销售状况良好，目前销售率直逼70%。 （4） 总体评价
渝中区具有便利的交通条件和完善的商业、生活配套设施，使该区域的楼盘档次定位一般较高，由此导致住宅总价过高，从而与目前重庆市民的购买力水平脱节。目前区域内除一些产品定位准确，楼盘个性突出的物业销售状况较好外，其它楼盘由于受总价高等抗性因素的影响，销售进展缓慢。因此对本项目而言，渝中区虽有明显区位优势，但其高价格的抗性却可为本项目借势而用，对许多偏爱享受都市中心的繁华和便利的客户群而言，本项目所具有的居家配套、景观、价位优势对其仍具有较
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强的吸引力。
2、 江北区 江北区房地产起步较南岸早，以五黄路、新牌坊为代表的片区开发已具规模，黄花园大桥、渝澳大桥的通车增强了江北区房地产的竞争优势，特别是小区型的住宅其辐射力可以达到主城各区。但也就因为其房地产开发时间较早，政府规划不力，市政配套设施未跟上房地产开发速度。因此对渝中区的广大客户而言，解放碑附近物业价格可能无法承受，而江北却没形成真正商业核心圈（观音桥还不成气候，江田商场的关门、新世纪进退两难的尴尬、现代广场销售的举步维艰就是很好的佐证），生活配套设施较差。与此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套则使南坪魅力尽显，这就使处于南坪核心的本项目优势更加突出。因此我司认为江北区对本项目的潜在客户的分流作用并不突出。
（二） 区域内竞争环境研究
1、 总体特征 开发企业本地化，开发水准参差不齐：但近期已有市内知名开发企业和外资开发企业在南岸区投资开
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