正扬国贸中心（商务公寓）营销策划报告
个案分析
楼盘名称 楼盘地址 骑龙山庄 南坪西路 交通条件 交通条件 较差 周边生活 周边配套 配套不完善 羽毛球场、儿童嬉水池、游公共设施 泳池、幼儿园、小学、商业中心、会所 物业管理深万科 /顾问 占地面积6.5 （万㎡） 建筑面积13.57 (万㎡) 规划形态 小区 容积率 2.09 绿化率 40%(绿地率) 规划户数 900多户 交房期 得房率 最低价 海棠晓月 南坪东路 公交网络交通便利 生活配套较为完善 社区温泉 景观广场 大面积绿化 中庭广场 自行管理 33.35 80 青青佳苑 南湖路 阳光华庭 南坪福利社 贝迪龙庭 江南明珠 南坪惠工路 南坪南路19号 交通便利 生活配套 极尽完善 交通比较方便 生活配套完善 知音阁 南坪东路7号 交通环境优越 生活配套完善 目前交通条件较差 公交网络交通便利 生活配套较为完善 生活配套较为完善 羽毛球场、儿童嬉绿色广场、生态园水池、童趣游戏园 林、底层私家花幼儿园、会所 园，、水景、游泳池 会 所 戴思乐体泳池、私家会所 休闲会所、空中花园 全智能楼宇 景洲物业 4.93 11.98 小区 2.5 60% 857户 一期现房 83% 1860元/㎡ 锦绣山庄顾问 约4万(一期) 10 小区 2.7 56.30% 一期400多户 一期现房 91.02% 1800元/㎡ 贝迪物业 0.489 5 单体 10.25 120多户 现房 83% 1800元/㎡ 自行管理 0.442 5.2 单体 12.32 194 现房 86% 1780元/㎡ 渝海物管 0.16 3.2 单体 20 31% 356 2003年3月 76% 1580元/㎡ 小区 2.8 60% 2000多户 一期现房 2002年3月 二期2002年12月 87% 82% 1700元/㎡ 1800元/㎡
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平均价(元/㎡) 多层1950 2200 2100 2000 1900 1950 1800 一次性9.5一次性9.5折；工商银行一次性9.5折；工商一次性9.5折；银一次性9.5折；银一次性8.8折；一次性9.5折；银行折；银行提付款方式 提供7成20银行提供7成20年按行提供7成20年按行提供7成20年按银行提供7成20提供7成20年按揭供7成20年年按揭(9.8揭 揭 揭(9.8折) 年按揭(9.0折) (9.8折) 按揭 折) 1、 规模：从楼盘占地面积和建筑面积来看，海棠晓月远高于其他楼盘；金阳·骑龙山庄其次。 2、 容积率：小区容积率以泰正花园最高达4.1，金阳·骑龙山庄最低为2.09;单体楼容积率知音阁已接近20。 3、 绿化率：绿化率海棠晓月最高为60%，金阳·骑龙山庄为40%(统计量为绿地率)。 总体比较4、 价格：从价格来看，小区高于单体楼，均价在1800-2200元/㎡， 分析 5、 付款方式：一次性付款基本为9.5折，银行提供7成20年按揭。 6、 环境、配套：综合来看，泰正花园所处的区位、市政配套和交通条件较好，金阳·骑龙山庄所处位置较偏，且交通状况欠佳，周边市政配套目前极不完善；江南明珠配套完善，楼盘质素、档次较高，知音阁视野开阔，江景、南山推窗可及。
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在对上述各项目情况综合分析之后，我司认为本项目周边最大的竞争对手应是拟建中的天龙广场和世纪名苑。
天龙广场：地处南坪商圈中心，是一个大型综合性项目，集绿色广场、大型商场、公寓式酒店、商务办公用房、高级住宅、停车库为一体，总占地面积57亩，总建筑面积170781平方米，一期工程（大型绿色广场、大型商场及独立精品店）拟定今年10月18日竣工；二期工程（高级商住楼及73层超高层酒店）拟定2004年12月30日竣工。该项目对本项目的冲击最大，因其目标客户群与本项目几乎完全重叠，位置更具竞争优势，档次、质素不亚于本项目，是本项目最大的竞争对手。
世纪名苑：位于南坪西路，紧临本项目的西北面，小区占地230亩，总建筑面积50万平方米，小区配套完善（游泳池、儿童游乐场、儿童戏水池、下沉式休闲广场、小学、运动场），定位——为各界俊杰、社会贤达及成功人士塑造的理想家园。其完善的小区配套和绿化环境，又享受都市中心的繁华，对本项目潜在客户的分流不容忽视。
（三） 市场机会点分析
1、 政策大力支持房地产业
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南岸区政府大力支持南岸区房地产业的发展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口号，并在全市积极推广，改善了南岸区的整体形象。本项目作为区域标志性建筑，顺势推出必将得到政府的有力支持和相关政策的优惠。
2、 市政配套设施改善显著 滨江路及鹅公岩大桥的建成，大大改善了南岸区的交通状况；水泥厂、印染厂等污染严重的厂矿搬迁出南岸主城区，极大地改善了南坪的生活环境；商业步行街的建成，各大型商场的入住，使得南岸区商业氛围更为浓厚，这使南岸区整体配套设施更为完善，增加了本区域的居住吸引力。而规划中的菜园坝复线桥和王家沱大桥建成后将使得南岸区到渝中区、江北区更为便捷。这必将增强本项目的吸引力，使其辐射范围涵盖主城各区。
3、 成熟商圈有利于商务办公 本项目地处南岸商圈核心位置，经济技术开发区、南岸区的远景规划及毗邻渝中半岛，将使本项目的“CBD商务公寓”定位得到有力支撑。
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4、 高档楼盘竞争压力相对较小 近年来，南岸区房地产市场逐渐升温，价格、开发量、销售量都不断攀升，并出现了综合素质较高的楼盘，如泰正花园、骑龙山庄等，使整个南岸区的房产品质和形象有了极大的提高。但转盘附近的高档单体楼盘不多，配套、服务完善的商务公寓还没有，本项目抢占了这一市场空白点。
5、 挖掘细分市场潜力大 南岸区房地产市场分析显示，一房所占比例较小，二房、三房以大户型为主，为挖掘投资型客户群和新生代购房群体，本项目拟定以一房：40-60平方米（30%）、二房：60-80平方米（20%）和三房：80-100平方米（35%）为主力户型，经济实用总价低，具有竞争优势。
6、 “借势而用” 南岸区的楼盘宣传力度较大，而且优质楼盘也颇有“独领风骚”的气势，已吸引了渝中区、九龙坡区、江北区的不少购房人，置业的地域化观念正在打破，为本项目“借势而用”创造条件。
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