数据来源：山东中原数据库
从成交的区域来看，2010年成交76宗土地，主要集中在历城区和历下区，其中，历城区成交13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，平均楼面地价682元/平方米；历下区共成交29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，平均楼面地价1524元/平方米。平均楼面地价最高的是高新区，最低的则是历城区。
1. 高新区
2010年高新区共成交土地5宗，土地面积31万平方米，建筑面积131万平方米，楼面地价2468元/平方米，成交比例13%。济南东拓置业于4月份在高新区天价拿地，创造济南市新地王，导致高新区楼面地价为2010年全市最高。
2. 槐荫区
2010年槐荫区共成交土地6宗，土地面积4万平方米，建筑面积13万平方米，楼面地价1719元/平方米，土地成交比例为2%，成为2010年土地成交最少的区域。槐荫区西客站高铁将于2011年建成通车，对槐荫区的区域价值的提升具有巨大的拉动作用，预计2011年槐荫区的楼盘价格会有大幅上升。
3. 历城区
2010年历城区共成交土地13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，楼面地价682元/平方米，土地成交比例为42%。历城区成为2010年成交土地最大的区域，主要是因为恒大在唐冶新区拿到了恒大名都的地块和刘志远路附近的恒大城地块。这两个大幅地块的低价成交，使得历城区成为2010年楼面地价和土地单价均最低的区域。
4. 历下区
2010年历下区共成交土地29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，楼面地价1524元/平方米，土地成交比例为22%。历下区的成交土地宗数居全市之首，说明开发商对历下区的房地产市场仍然看好，2011年历下区将仍旧是济南房地产市场主力供应区、成交区，住宅类房地产价格将稳定上扬。
5. 市中区
2010年市中区共成交土地6宗，土地面积7万平方米，建筑面积19万平方米，楼面地价1246元/平方米，土地成交比例为3%。因济南市南控，市中区土地供应的减少直接导致成交量的减少。2009年中海九曲的大量成交土地将在2011年上市，2011年市中区将成为济南房地产市场主力供应区域、成交区域。
6. 天桥区
2010年天桥区共成交土地17宗，土地面积47万平方米，建筑面积181万平方米，楼面地价1495元/平方米，土地成交比例为19%。滨河新区的改造开发与北大资源、南侨等品牌开发商的拿地入驻相得益彰，提升了区域形象和区域价值。
（六）土地成交典案解析
济南市2010年土地成交典型案例解析表（万平方米，元/平方米）
1. 成交总价最高：济南东拓舜华南路地块
该地块位于高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧，地块编号虽分属两号，但实为同一片土地。地块面积为147566平方米，约合221亩，用途为居住用地，项目规划的综合容积率为3.9。规划住宅为高层，规划中同时要求，该地块停车率不小于80%。项目中还需配建一处用地面积不小于0.36公顷的12班幼托及一处用地面积不小于1200平方米的室内副食品市场。
该地块与奥体中心仅一山之隔，毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村，起拍价为6.1亿元，济南东拓置业击败海信、中铁、祥泰、绿城、华新、中齐，通过105次的竞价，最终以18.16亿天价将该地块纳入囊中，成为济南市新地王。每亩地折合820万元，楼面地价达3152元/平方米。由于地价高、且毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村等济南市万元楼盘代表，该地块上市时价格也将突破万元，成为济南市东部的又一高价豪宅。
2. 土地单价最高：山东永安奥体场馆地块
该地块位于经十东路以南，奥体场馆以东，用途为商业金融业。土地面积32022平方米，土地价格5.2亿元，土地单价约为1083万元/亩，成为济南市2010年的单价地王。相比于2009年1878万元/亩的地王，价格降低不少。按照规划要求，项目地块内须配建中水、书报亭、公厕等设施，规划主体建筑高度应控制在100米左右。
该地块位于奥体片区，比邻东拓的居住用地地王，项目建成后将提升奥体片区的商业、办公氛围，促进东部新城的配套设施的完善，对于奥体片区的价值提升和东部新城的建设具有提升作用。
3. 建筑规模最大：恒大城地块
位于济南市王舍人镇周靳郭片区，工业北路以南，商贸路以北，刘智远路以西，开源路以东，共有6宗土地。土地用途为居住和商服，总面积合计约720亩，建筑面积约220万平方米。其中居住地块建筑密度小于等于18%，绿化率大于等于35%，土地使用年限为70年。
因为地处市郊，该6宗土地虽然总价高达16.2亿元，但土地单价仅为225万元/亩，楼面地价仅有729元/平方米，在全市均处于较低的价格。按照恒大一贯的开发策略，恒大城于2011年上半年即可入市销售，且价格要低于市场均价，这对于该片区居住环境的改善和济南市房地产市场的发展具有重大影响。
四、商品房供应分析 （一）商品房供应概述
房地产供应以住宅为主，非住宅供应较少。2010年新增商品房供应中住宅部分占70%，共4万余套，非住宅部分为30%。在非住宅部分中，办公写字楼约37.6万平方米，占25%，商业用房约32万平方米，占21%，其次依次为地下室、公寓、车库和其他。
各区域预售量差距很大。历下区因开发时间早、在售楼盘多、推盘速度快成为预售量最大的区域，可占全市的41%。随着历下区可供建筑用地的减少，预预计未来几年预售量将会减少。天桥区因在售项目较少、区域价值虽潜力很大但现阶段表现不明显等原因，预售量全市最小，仅占7%。在今后几年，随着小清河治理的成效显现和片区开发的加速，预计天桥区的预售量将会增大，占比将会增加。
（二）商品房批准预售总量
济南市2010年商品房批准预售面积统计分析表
数据来源：济南建设网
济南市2010年商品房批准预售面积示意图
2010年商品房批准预售总面积为491万平方米，其中住宅面积341万平方米，占比70%，非住宅面积150万平方米，占比30%。
（三）商品房批准预售区域
济南市2010年商品房批准预售区域统计分析表
数据来源：济南建设网
济南市2010年商品房批准预售区域示意图
2010年济南市各区因在售项目和楼盘建设速度的不同而预售量有很大差别。历下区因在售项目多，且中海奥龙观邸和诚基中心预售量庞大而居全市第一。槐荫区因绿地卢浮公馆预售量大而成为全市预售量第二的区域。其他区域的尚品清河、鲁能领秀城、万达广场、万象新天、恒大名都等项目预售量都很大。
五、商品住宅新开盘及成交分析 （一）商品住宅新开盘及成交概况
2010年新增供应量达到217.49万平方米，整体开盘成交率为55%，成交均价为8375元/平方米，与去年相比新增供应量、成交量、成交均价均大幅上涨，但成交率出现明显下降。新增供应量以普通住宅产品为主，主力户型为90-110平方米两室和120-140平方米三室，中端房源供需两旺。
（二）开盘成交总量
济南市2010年商品住宅新增供应统计分析表
数据来源：山东中原数据库
2010年济南共有102个项目开盘或加推房源，开盘面积共217.49万平方米，整体市场开盘成交率达到55%，整体开盘均价为8375元/平方米；
2010年新增供应量较2009年同比上涨48%，而在价格高企、单套房源面积加大的市场环境下，整体市场的开盘成交率环比上年下降13%，成交均价环比上涨21%。
（三）商品住宅新增供应产品形态
济南市2010年各形态物业供需统计分析表
数据来源：山东中原数据库
2010年济南开盘或加推房源以普通住宅产品占绝对比例，其比例达到98.39%，洋房和别墅产品仅占总供应量的1.27%和0.34%；
就成交率而言，别墅产品的开盘成交率最高，达89.55%，一方面由于别墅产品稀缺、市场供应量小，另一方面在于中海开发商的品牌号召力；洋房产品的开盘成交率最低，主要源于当前洋房产品设计缺乏特色，导致市场的认可度较低。
（四）商品住宅新开盘户型
济南市2010年商品房新增供应各户型供需统计表