今年出台的房地产新政虽然对写字楼市场造成一定的影响，例如：首付比例的提高和对外地人购房的限制，一定程度上抑制了投机需求；央行加息增加了购房者的购房成本，部分写字楼购房者选择继续进行观望；但总体来讲新政效果不够明显，更充分说明供应量对写字楼成交量的影响作用远远大于政策。 2、各板块下半年度成交面积变化走势 各板块成交量及成交比例图（2010年下半年）
数据来源：山东中原数据库
在2010年下半年奥体板块和泺源大街板块成为成交的主力板块，奥体板块以9.35万平方米的成交量位于各板块之首；泺源大街板块以3.89万平方米的成交量位于第二位；其余板块成交量一般，其中高新区板块下半年有1.56万平方米的成交，位于第三位；二环东路板块、山大路板块和纬二路板块的成交量则分别为1万平方米、0.79万平方米和0.38万平方米。 济南市写字楼各板块成交量分析（2010年下半年）
数据来源：山东中原数据库
在各板块的成交表现中，奥体板块在7月和10月份表现最为突出，主要由于这两个月鲁银银河大厦和鲁商国奥城项目的上市，开盘即成交良好；泺源大街板块在各月都表现比较平稳，8月、9月和11月份成交量均位于各板块第一位，这主要是由于万达中心的热销带动，在12月份，由于万达中心项目售罄，且无新房源加推，泺源大街板块才落后于其余板块；其余板块相比，高新区板块的成交面积各月均优于山大路板块，山大路板块略优于纬二路板块；二环东路板块由于在售供应较少，各月成交量均较少，只有12月份表现尤其突出，主要是由于中润世纪广场在本月售罄，23-27层连体出售，大大增加了本月本板块的成交面积。
（六）写字楼售价分析
1、下半年度各月成交价格变化走势
济南市写字楼成交价格分析（2010年下半年）
数据来源：山东中原数据库
2010年下半年各月成交均价的走势呈现稳中有升的特点，从7月份的9970元/平方米一路攀升到10月份的12527元/平方米。10月份销售均价的大幅上升主要由于奥体板块鲁商国奥城项目的上市，均价高成交量大的特点大幅拉高了整体市场的销售均价。11月份本板块成交量的下降又使销售均价有所下行，12月份中润世纪广场清盘，项目自身的高均价及大成交量的支撑，再度拉高了整体市场的均价，使得本年度的最后一个月写字楼市场的成交均价达到顶峰，为12770元/平方米。
2、各板块下半年度成交价格变化走势
济南市写字楼各板块成交价格分析（2010年下半年）
数据来源：山东中原数据库
从各板块销售均价来看，处在第一位的始终是二环东路板块；泺源大街板块仅在10月份被奥体板块超越，其余月份稳居于各板块成交均价第二位；下半年的前三个月山大路板块成交均价居于第三位，10月份开始由于鲁商国奥城的开盘销售且均价高的特点，逐渐被奥体板块所超越；纬二路板块和高新区板块则分别位于各板块成交均价的第五位和第六位。
截止到12月份，二环东路板块的成交均价为14500元/平方米，泺源大街板块为14000元/平方米；奥体板块和山大路板块分别为12250元/平方米和11000元/平方米；纬二路板块和高新区板块则分别为9500元/平方米和8495元/平方米。 （七）下半年度写字楼推广项目列表及排名 济南市写字楼推广项目列表（2010年下半年）
数据来源：山东中原数据库
下半年各写字楼项目共投放广告56次，投放版面数达49版。下半年报纸广告投放量较多，共有8个在售项目和3个将售项目投放了广告。在售项目投放广告主要是为了宣传项目品牌、形象和提供项目产品及销售信息，将售项目投放广告主要为提升开发商的品牌和树立良好的项目形象，为未来入市做好充分的准备。 济南市写字楼项目推广排名（2010年下半年）
数据来源：山东中原数据库
下半年项目推广排名如上图所示，齐源大厦位于项目推广排名的第一位，共投放了13次广告；万达中心和鲁商国奥城各投放了12次广告，分居第二位和第三位；中铁汇展国际因其6次的报纸推广居于排名第四位；天业国际和鲁银银河大厦均以3次的报纸投放量位于第五位和第六位。
（八）后市预测
济南市写字楼各板块潜在供应量分析（2011年）
数据来源：山东中原数据库
从2011年潜在供应量来看，供应最为丰富的板块为奥体板块，共有42.4万平方米；供应量位于第二位的为泺源大街板块，潜在供应为19万平方米；高新区板块以17万平方米的潜在供应居于各板块潜在供应的第三位；二环东路板块、纬二路板块和山大路板块的潜在供应量分别为14.3万平方米、13.1万平方米和9.2万平方米。 九、商业市场
山东中原商业监测起始于2010年6月份，为方便统计，仅对2010年下半年商业市场进行综合分析。 （一）整体市场概述
2010年下半年度在供应量放大及政策利好两重因素的影响下，济南商业市场表现活跃。新增供应总量16.46万平方米，成交总量12.63万平方米，底商销售均价为24116元/平方米。其中中部区域市场活跃度最高，其新增供应量和成交量最大。