《房地产投资分析》课程设计
设计题目 中国美林湖地块可行性研究
学 院 工商管理学院 专 业 工程管理 班 级 学 号 学生姓名 李丽文 指导教师
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中国美林湖地块项目策划与可行性研究 ....................................................................................... 5 1. 项目概述 ............................................................................................................................... 5 1.1 该地块位置与现状 ............................................................................................................... 5 1.2 地块主要经济技术指标 ....................................................................................................... 6 2. 项目宏观环境分析 ............................................................................................................... 7 2.1政策环境分析 ............................................................................................................................ 7 2.2经济环境分析 ............................................................................................................................. 8 2.3 社会、文化环境分析 ........................................................................................................... 9 2.3.1社会环境： ............................................................................................................................ 9 2.3.2文化环境： .......................................................................................................................... 10 2.4技术环境分析 .......................................................................................................................... 12 2.5广州房地产市场分析 .............................................................................................................. 15 3. 项目区域环境分析 ............................................................................................................. 17 3.1花都和清远未来的规划 .......................................................................................................... 17 3.2花都和清远交通发展: ............................................................................................................ 19 4. 项目开发条件分析 ................................................................................................................. 20 4.1地块状况： .............................................................................................................................. 20 4.2地块周边环境 .......................................................................................................................... 22 4.3地块周边交通 .......................................................................................................................... 23 4.4地块周边配套 .......................................................................................................................... 24 4.5美林湖总体规划 ...................................................................................................................... 29 5. 项目SWOT分析 ................................................................................................................... 29 5.1项目的优势： .......................................................................................................................... 30 5.2项目的劣势： ........................................................................................................................... 30 5.3项目外部环境的机会： .......................................................................................................... 30 5.4项目外部环境的威胁： .......................................................................................................... 31 5.5 SWTO策略分析 ........................................................................................................................ 31 6. 竞争对手分析 ......................................................................................................................... 32 6.1项目竞争楼盘一览表 ............................................................................................................... 33 6.2 项目竞争楼盘详细分析 ......................................................................................................... 35 6.2.1金碧御水山庄 ...................................................................................................................... 35 6.2.2碧桂园假日半岛 .................................................................................................................. 36 6.2.3合和新城 .............................................................................................................................. 38 6.2.4尚品雅居 .............................................................................................................................. 40 6.2.5雅宝新城 .............................................................................................................................. 43 6.2.6自由人花园 .......................................................................................................................... 44 6.3对比分析： .............................................................................................................................. 46 6.3.1共性分析： .......................................................................................................................... 46 6.3.2差异性分析： ...................................................................................................................... 47 7. 消费者需求调查 ..................................................................................................................... 47 7.1.消费者调查综述 ..................................................................................................................... 47 7.2. 被访者研究 ..................................................................................................................... 48 7.2.1 被访者年龄分布 ................................................................................................................. 48 7.2.2．被访者的教育程度 ........................................................................................................... 49
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7.2.3．被访者的工作地点分布 ................................................................................................... 50 7.2.4．被调查者家庭月总收入 ................................................................................................... 50 7.2.5．被访者主要出行方式 ....................................................................................................... 52 7.3. 基础数据分析 ................................................................................................................. 52 7.3.1. 购房目的 ..................................................................................................................... 52 7.3.2 消费者对面积、户型、结构的偏好研究 ......................................................................... 53 7.3.3消费者购房能力分析 .......................................................................................................... 55 7.3.4支付方式的调查 .................................................................................................................. 56 7.3.5 消费者对交房标准的调研 ................................................................................................. 57 7.3.6消费者对建筑风格的偏好 .................................................................................................. 57 7.3.7 小区配套 ......................................................................................................................... 58 7.3.8了解购房信息的渠道 .......................................................................................................... 58 7.4. 消费者调研分析结果对本项目的启示和建议 ............................................................. 59 7.5. 本章小结 ......................................................................................................................... 60 8. 项目STP分析 ........................................................................................................................ 60 8.1. 市场细分 ......................................................................................................................... 60 8.1.1．细分市场轮廓描述 ............................................................................................................. 60 8.2. 目标市场 ......................................................................................................................... 63 8.3. 项目定位 ......................................................................................................................... 63 8.4本章小结 .................................................................................................................................. 64 9. 项目产品策划与进度计划 ..................................................................................................... 64 9.1产品策划 ................................................................................................................................... 64 9.1.1项目规划定位 ...................................................................................................................... 64 9.1.2项目风格定位 ...................................................................................................................... 65 9.1.3项目户型定位 ...................................................................................................................... 66 9.2项目工程进度估算： .............................................................................................................. 67 10. 项目投资与成本费用估算 ................................................................................................. 68 10.1开发成本估算 ........................................................................................................................ 68 10.1.1土地成本 ............................................................................................................................ 68 10.1.2前期工程费： .................................................................................................................... 68 10.1.3建安工程费： .................................................................................................................... 69 10.1.4基础设施费： .................................................................................................................... 70 10.1. 5公建配套设施费： ........................................................................................................... 70 10.1. 6开发期间税费： ............................................................................................................... 71 10.1.7不可预见费： .................................................................................................................... 71 10.1.8开发成本合计： ................................................................................................................ 71 10.2开发费用估算 ........................................................................................................................ 72 10.2.1管理费用： ........................................................................................................................ 72 10.2.2销售费用： ........................................................................................................................ 72 10.2.3财务费用： ........................................................................................................................ 72 10.2.4开发费用合计： ................................................................................................................ 72 10.3总成本费用汇总 .................................................................................................................... 72 11. 项目投资与资金筹措计划 ................................................................................................. 73 11.1 资金筹措与投资计划 ........................................................................................................... 73
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11.2贷款本金的偿还及利息支付 ................................................................................................ 73 12. 项目销售、租售收入测算 ................................................................................................. 76 12.1项目售价确定： .................................................................................................................... 76 12.2项目的销售收入预测： ........................................................................................................ 76 12.3项目的经营税费与所得税估算： ........................................................................................ 76 12.4项目的租赁收入预测： ........................................................................................................ 76 12.5商铺租赁税费与所得税估算： ............................................................................................ 76 13. 项目财务评价 ..................................................................................................................... 81 13.1损益表与项目静态盈利能力分析： .................................................................................... 81 13.1.1住宅、车位销售损益表 .................................................................................................... 81 13.1.2租赁损益表 ........................................................................................................................ 81 13.2现金流量表与项目动态盈利能力分析 ................................................................................ 81 13.2.1住宅、车位项目全部投资现金流量表 ............................................................................ 82 13.2.2住宅、车位项目自有资金现金流量表 ............................................................................ 82 13.2.3租赁全部投资现金流量表 ................................................................................................ 82 13.2.4租赁自有投资现金流量表 ................................................................................................ 83 13.2.5资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 ........................................................................ 83 14. 项目不确定性分析 ............................................................................................................. 91 14.1盈亏平衡分析： .................................................................................................................... 91 14.2敏感性分析： ........................................................................................................................ 91 14.3概率分析： ............................................................................................................................ 92 15. 项目风险分析 ..................................................................................................................... 93 15.1市场风险 ................................................................................................................................ 93 15.2财务风险： ............................................................................................................................ 93 15.3社会风险： ............................................................................................................................ 93 16. 结论与建议 ......................................................................................................................... 94 16.1. 可行性研究结论： ........................................................................................................... 94 16.2建议： .................................................................................................................................... 94 美林湖房产消费意向调查问卷 问卷编号： 采访人： ................................................... 95
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中国美林湖地块项目策划与可行性研究
1. 项目概述
1.1 该地块位置与现状
地块位于广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道美林湖国际社区内，本地块周边有碧桂园假日半岛社区。美林湖社区已经开发了以下楼盘了金色溪谷、加洲岛、圆石滩、棕榈湾、纳帕溪谷庄园、果岭18、汇泉湾。
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