***公司***经济适用住房项目评估报告
1 申报单位及项目概况 1.1、申报单位概况
1.1.1、申报项目
***公司***经济适用住房建设项目可行性研究报告 1.1.2、申报单位 申报单位：***公司 公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发及商品房销售。 1.1.3、公司简介
***公司，成立于二000年七月，公司注册资金5000万元，开发资质等级为贰级，经营房地产开发及商品房销售等。公司共有在册职工36人，其中工程技术人员33名，高级职称人员2人，中级职称人员20人，初级职称11人。公司下设经理办、总工办、项目部、预算部、财务部、售房部等部门。 1.2、项目概况 1.2.1、项目建设地点
该项目位于***市南三环路***。
1.2.2、项目建设规模及目标 (1).建设内容
本项目新建住宅459.00套，共40137.00 平方米，物管卫居及公建740.50平方米，总建筑面积40877.50平方米。项目建设主要内容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、绿化、管网工程等配套设施工程。详见下表1-1。
建筑内容一览表
表1-1
序号建筑物、构筑物名称单位数量结构形式11.1建筑物住宅高层M2M2M240137.0040137.00740.50框架框架砖混1.222.12.22.32.42.52.62.72.8物管卫居及其他公建其他自行车车棚地下车库地上车库消防水池、蓄水池化粪池道路硬化绿化室外配套M2M2M2座座M2M2540.27835.25320.002.002.0010146.0010680.00框架砖混2.8.1室外供水管网2.8.2室外排水管网2.8.3室外配电工程2.8.4室外供热管网2.8.5煤气管网工程M2M2M2M2M240877.5040877.5040877.5040877.5040877.50 (2).项目目标
因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统
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一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。
1.2.3、经济指标 1.概况
本项目总投资8603.33万元；其中建设投资8603.33万元，没有流动资金。 资金筹措：企业自有资金3303.33万元；银行贷款5300.00万元，均用于建设投资。 年均利润总额为238.65万元，年均所得税78.76万元，年均税后利润159.89万元。 2.主要经济技术指标
项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标（见表1-2）。
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主要经济技术指标一览表
表1-2
序号1项目名称总占地面积其中：净用地面积 代征道路总建筑面积建筑物 住宅 其中：高层 物管卫居及其他公建拆迁补偿面积拆迁户数户型户型1（80M）2户型2（83M）2户型3（87M）户型4（102M2）小计容积率建筑密度绿地率劳动定员总投资 其中：贷款 自有资金年均销售收入年均总成本费用其中：年均可变成本年均固定成本年均销售税金及附加年均利税总额年均利润年均所得税额年均税后利润财务评价指标投资利税率投资利润率借款偿还期全部投资内部收益率财务净现值全部投资回收期自有资金利润率2234单位2MM22MM22MM22MM22M户套套套套套套%%人万元数量26700.0026700.0040877.5040877.5040137.0040137.00740.50475.0012.00102.00153.00102.00102.00459.001.538.84@.00).008603.335300.003303.335117.474593.532508.572084.96285.30523.94238.6578.76159.896.09%2.77%2.12年税前税后10.44%8.96%税前税后300.69169.96税前税后2.752.787.22%备注中小户型套数比例为77.77%中小户型面积比例为74.08V7891011121314151617万元万元万元万元万元万元万元万元万元%%年%万元年% 1.3、研究结论
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该项目符合《***市城市总体规划》要求，结合***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的、可行的。
2 政策及市场分析 2.1、经济适用房政策
2.1.1、概述
经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。
经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。
经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（2）建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。?
2.1.2、宏观政策
经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991〕30号文件）中提出：“大
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