的局面得到改变。
2.3.2、住房市场分析 (1). 山西省住房市场
“十五”期间，由于山西经济的快速健康发展，人们的生活水平快速提高，在其它消费增长平稳的情况下，居民改善居住条件的愿望非常强烈，促使房地产一级市场需求旺盛，但同时也出现了商品房价格上涨过快的问题。2001—2005年商品房平均销售价格分别为1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年平均增幅达14.6%，各年的增幅分别为20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和24.4%。其中住宅的销售价格分别为1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年平均增幅达13.8%，各年的增幅分别为26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和22.2%。商业营业用房销售价格分别为2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年均增幅为15.5%，各年的增幅分别为：-13.7%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。
2006年山西省经济适用房施工面积307.6万平方米，同比增长19.3%，新开工面积185万平方米，同比增长12.8%，竣工面积99.3万平方米，同比增长0.2%。与全国和中部六省相比，山西省经济适用房建设发展缓慢。2006年，山西省经济适用房开发投资总量居全国第16位，居中部六省第4位；增速居全国第20位，居中部六省第5位；占全国经济适用房投资总量的244%，占中部六省经济适用房投资总量的14.4%。同时经济适用房的开发投资在各市之间的发展也并不平衡。在全省11个市中，经济适用房开发投资比上年增长有4个市，分别是吕梁市、阳泉市、朔州市、***市；而其他7个市则都有所下降。
2007年第一季度，山西省房地产完成投资17.3亿元，住宅完成投资13.4亿元，其中经济适用房完成投资9378万元，同比增长24.5%，办公楼完成投资3709万元，同比下降63.9%。虽然经济适用房投资只占住宅总投资的7%，但以前仅为2%-3%。这个数据说明，从2006年以来，山西省加快经济适用房建设和棚户区改造、实施安康居住工程、着力改善居民居住条件的宏观调控措施开始产生效果。
目前山西房地产开发投资处于快速发展阶段，但商品房的开发和市场供给的结构性失衡问题突出，主要表现在：一是非住宅商品房开发较快。“十五”期间，住宅投资累计完成314.8亿元，年均增幅为29.4%，非住宅投资累计完成217.3亿元，年均增幅高达45.9%，非住宅的建设规模和发展速度远快于住宅的发展。二是经济适用房建设发展缓慢。2001--2005年间，经济适用房投资分别为14.3、17.7、16.1、17.2和16.1亿元，环比增速分别为-16.1%、23.7%、-9.2%、7.3%和-6.7%，远低于同期房地产开发投资的增幅，经济适用房竣工面积也没有明显增加。三是大户型住房供应过多，而小户型住房供应过少。
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四是高价位住房偏多，中低价位住房偏少，中低收入家庭能够买得起的住房偏少。
(2) ***市住房市场 整体情况
“十五”期间，***市住房产业快速发展，使全市城镇人均住房建筑面积由2001年的18.74平方米增加到2005年的21平方米，形成了商品房、廉租房、经济适用房多层次的住房供应和保障体系。
2006年***市房地产业开发投资完成21.42亿元，比上年增长46.6%，其中，住宅投资15.44亿元，增长21.3%。房地产业开发投资占固定资产投资的比重为13.38%。全市商品房屋施工面积244.99万平方米，比上年增长55.44%；商品房屋竣工面积90.91万平方米，比上年增长212.94%；商品房屋销售面积79.6万平方米，比上年增长19.86%。
2006年，***市城镇居民人均住房面积达到17.37平方米，比上年增加0.45平方米；农村居民人均住房面积达到17.46平方米，比上年增加0.92平方米。
根据***市房管局统计，2006年内全市住宅建设总量为202万平方米，其中经济适用住房面积为60万平方米，***市40万平方米，县级20万平方米。在今后五年内全市城镇每年建设住房180万平方米，其中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房占到130.3万平方米，49.7万平方米为市场调节住房。由此可以看出，今后五年内***市房地产建设规模和需求量空间很大。
楼盘情况
近几年，***市商品房建设逐年加快，新开楼盘数量不断增加，档次也在不断提高，大都朝着花园式、高层次、高标准方向发展。
a.楼盘档次
目前***市现有楼盘可用高、中、低三个档次来划分。
1高档次楼盘：地理位置、周边环境良好，楼层较高(9—26层不等)，建筑材料质量○
好，房间户型多样，结构合理，物业配套设施齐全，均配有车库、车位，楼间距大，采光良好，绿化覆盖率高。
2中档次楼盘：地理位置一般，楼层在1－7层左右，个别也有高层，户型结构可以，○
绿化面积、小区景观稍差，物业管理、配套设施较全。
3低档次楼盘：地理位置较差，大多处在城市周边，楼层在1－7层不等，楼房间距○
小，物业管理和配套设施不够全，无车库，无绿化或少绿化，周边公共设施少。这部分楼盘以经济实用房、新农村改造建设房屋居多，适合大部分中低档收入家庭购买。
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b.户型面积
由于各楼盘的档次不同，各户型所占比重也各不相同，从40--288m2不等。就中、高档楼盘来看，80m2以下户型较少，约占20％以下;80--100m2约占30％左右，大部分是100m2以上的户型，达到70％左右。
(3) 销售价格
目前***市商品房均价在2850元左右，二手房价格也超过1800元/m2。高档次楼盘售价在每平方米3000元以上；中档楼盘销售价格在每平方米2500－2900元左右；低档楼盘销售价格在每平方米1300－2400左右。
在商品房销售价格上，2006年***市开发建设限价普通商品住房，限房价格初步定位为2300元/m2。
就目前***市城市居民的消费水平所能接受的商品房价格在2300元/m2左右，适用面积也在90m2左右,中/小户型销售比较好,大户型销售比较困难，在售楼盘中所剩也以大户型居多。
统计表明***市房价与居民收入之比已超过8:1，而发展中国家合理的房价收入比应在3-6之间，住房消费已成为许多市民不能承受之重。
2.3.3、***市住房公积金使用情况
住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金属于政策性贷款，贷款利率低于商业贷款。
中国人民银行***中心支行所公布的统计资料显示，截至2004年底，***全市住房公积金累计归集余额为14.7亿元，个人住房贷款余额仅为884.30万元，仅占住房公积金归集余额的0.6％，远远低于此时全国45.6％的平均水平，有14.6亿元的资金长期沉淀。即便是在2003年，全国个人住房公积金贷款率个别城市达到了80%的这个小高潮中，***市的个人住房公积金放贷率也仅仅是1%。
2006年3月，***市个人住房公积金归集余额达到19.2亿元，覆盖率达70%以上，个人住房公积金放贷率降到了0.01%。截至2006年3月，全市累计发放个人住房贷款仅为2167.4万元。
2006年***住房公积金政策发生重大调整，主要包括贷款最高额度、最长年限增加；同时，可通过联保的形式贷款。
过去，人们从住房公积金贷款一般最高额度为10万元，现增加到15万元；过去贷款最长年限为10年，现延长为20年。过去贷款只能以房屋产权做抵押，现在，贷款者可通过有公积金的其他人员，根据公积金账户情况为其担保进行贷款。
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采用联保形式贷款较房屋产权抵押贷款而言，不仅免去不少繁琐的手续，贷款者还可少交一笔数目可观的抵押登记费。联保贷款形式实施将降低住房公积金贷款的门槛，刺激人们的贷款热情，方便人们贷款，激发广大居民的购房热情。
2.4、开发企业分析
目前***市具有房地产开发企业将近130家左右，其中具有壹级开发资质的有一家，具有贰级开发资质的有五家，具有叁级开发资质的有三十家，具有肆级开发资质的六十五家。
本项目开发企业***公司的主要经营业务为房地产开发及商品房销售，其资质为贰级。因此，该开发企业具有开发本项目的技术能力及经济实力，达到了国家相关标准要求。
3 建筑设计方案
3.1、建筑设计指导思想与原则
政府有关经济适用房建设计划中曾明确指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。其目标群体被明确集中于“中等偏下及低收入家庭”，即仅包括全社会家庭总数70%的群体。
本项目的设计思想有以下几个方面为指导原则：
（1）尽可能的满足中低收入家庭的住房需求。以中小户型为主。充分考虑全市居民的收入水平，以解决全市中低收入群众的住房问题，构建社会主义和谐社会。
（2）尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。
（3）规划设计中注重提高生活质量，处理好建筑及绿化、道路硬化的关系，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。
3.2、规划设计方案
用地使用强度：（1）用地面积：总用地面积为26700.00 平方米，合40.05亩；（2）容积率：1.53；（3）建筑密度：8.84%；（4）绿化：居住用地内绿地率约为40.00%；（5）建筑规模：总建筑面积为40877.50平方米，其中住宅40137.00 平方米，物管卫居及其它公建740.50平方米；（6）建筑间距：建筑间距应符合相关规范及规章的要求。建筑物退道路红线的距离：道路交叉口周围的建筑物后退道路红线距离；自道路红线折点起70米范围内，临其所有建筑退道路红线不得小于20米。
消防要求：保证有符合消防规范的消防通道。道路及出入口设置：地块内部主道路建筑控制线的宽度不小于15米。配套要求：按《城市居住区规划设计规范》配套相适应的
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公共设施及市政设施。
3.3、建筑方案
3.3.1、建筑单体设计 (1).住宅设计
本项目以“鲜明时代特色和舒适居住环境”为主题，以21世纪的居住水准为目标，按照现代居住生活模式建设居住环境优美、配套服务设施完善的居住区。
（1）设计原则
以人为“核心”，一切以居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理组织住宅套型平面，住宅设计突出以起居厅为主的设计原则。厨厕设施标准化，集中管井，力求达到居住性、舒适性和安全性的要求。
（2）套型多样
结合现代住宅的特点，结合***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同需要的多种套型住宅，形式各异。
（3）创造良好的居住环境
为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在14.5m左右，起居室、卧室厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室以朝南居多，并且每户至少有一个卧室朝南。
（4）合理分配户内各功能空间的面积，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，分别形成动区与静区，以提高居住的舒适性。
102m2户型：
①有两个主卧室朝阳，餐厅、厨房、小卧三个房间通过餐厅相连，既方便联系，又减少客厅开门数量，便于客厅摆放家具。
②除卫生间、餐厅间接采光外，其余房间均对直接采光通风。
③没有明显的过厅，将走道隐含在客厅或餐厅中，扩大了客厅及餐厅的视觉效果。 ④走进客厅，对面有一片完整的墙面，便于住户装饰。 ⑤卫生间门隐藏于进门处，改善了客厅的景观效果。
⑥功能齐全、空间组合紧凑、合理、简洁，满足住户所需大厅小卧之心理需求。 87m2户型：
①入户设有过渡空间，以便住户在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入时更衣，换鞋、整装，使室内更为整洁。
②起居室与过渡空间紧密相联，便于客人出入。以起居室为中心，合理组织户内交通，
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