4.1.1、项目位置
该经济适用房开发项目位于***市南三环路***。 4.1.2、项目周边环境
本项目建成后交通较为便利。项目周边无标志性或特殊建筑。本项目将与周边环境已有建筑物协调一致，且道路绿化合理均衡，满足城市规划要求。
4.1.3、项目地质条件 (1)工程地质
***市矿藏资源丰富，是我国著名的“煤乡”，煤炭储量大、质量好、热值高，已探明的煤炭总储量达376.9亿吨，是我国重要的优质动力煤生产基地。境内地下矿藏还有铁、铜、铝、锌、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花岗石等。
矿区总体上西北翼宽缓，地层倾角一般5°—15°，东南翼较陡，地层倾角最大30°—60°，边缘局部地段直立至倒转。但总的来看，区内地层倾角平缓，一般为5°—8°，构造简单。
(2)水文地质条件
***地处黄土高原，属温带大陆型气候，降水少、日照多，昼夜温差大，四季分明。年日照时数为3000小时，无霜期东南部156天、西北部100天，年均气温7℃，年均降水360-450毫米，年均蒸发量1144毫米，降水多集中分布于7-9月间。
***市是水资源缺乏地区之一，全市水资源总量为18.25亿立方米，有大中型水库6座，总库容6.79亿立方米。
4.2、用地方案
4.2.1、土地权属及占地面积
该地块原归属于***市***乡***，后出让于该项目单位。项目地块位于***市南三环路***。项目总用地面积为26700.00 平方米，合40.05亩。
4.2.2、土地现状及相关规划 (1)土地利用现状
该项目总用地面积为26700.00 平方米。该地块现利用率极低，其上附着少数建筑物，其余多为荒地被垃圾覆盖。
(2)规划
为了城市发展和社会繁荣稳定，该地块被划为城市规划用地，为居住用地，用于居民住房建设，以满足***市广大中低收入家庭的住房需求。
(3)合理性
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本项目对该地块的开发利用合理，项目选址符合***市城市土地利用总体规划及城市发展规划，符合国家相关政策标准。
5 征地拆迁
5.1、总述
对已有建筑物的拆迁是为了保证国家公共设施和公益事业建设用地。为了满足经济发展的需要，我国设置了城市房屋拆迁相关法律制度。2001年，我国出台了《城市房屋拆迁管理条例》，这是拆迁所遵循的法律依据。
本次拆迁的法律依据有： 1、 2、 3、 4、 5、
国务院《城市房屋拆迁管理条例》 山西省《城市房屋拆迁条例》
山西省《城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》 ***市《城市房屋拆迁补偿安置暂行办法》 建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》
5.2、原则
5.2.1、评估原则
在征地拆迁过程中应做到客观、公正，在具体评估时作业应遵循下列原则： （1）合法原则，即要求评估应以估价对象的合法权益为前提进行，其中合法权益包括合法产权，合法使用，合法处分等；
（2）最佳使用原则最佳使用原则，即指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用；
（3）替代原则，即要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格； （4）估价时点原则，即要求评估结果应是对象在估价时点时的客观合理价格或价值； （5）公平原则，即要求评估应站在中立的立场上，提出一个对各方当事人都相公平的价格。
5.2.2、征地拆迁原则
在征地拆迁时应遵守以下基本原则： （1）符合城市规划的要求； （2）有利于城市旧区改造； （3）合理补偿； （4）有利于环境的改善；
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5.3、补偿
本项目净用地面积26700.00平方米，项目单位按每亩30万元进行补偿，共支付土地补偿费1201.49万元。
本项目地块上附着少数建筑物，共涉及到搬迁12户475平方米，按每平方米2550.00元进行补偿，共支付拆迁安置费用121.13万元。
5.4、影响分析
本项目补偿方案中的补偿依据、补偿标准均符合国家相关规定，并且符合当地实际情况，实现了土地的合理利用。
6 环境分析 6.1、污染物分析
该项目为新建住宅小区，所产生的污染物主要为生活垃圾和生活污水。 6.1.1、生活垃圾类别
可回收物：指宜于资源利用的垃圾，包括纸类、塑料、橡胶、玻璃、金属和织物等。 厨房垃圾：指剩饭菜和瓜果壳等生物性垃圾，适于生化处理或堆肥。 电器件：包括柱形和扣形电池，以及各种废旧电器等。 纸类：包括书报纸、包装纸和纸板纸等，不包括卫生纸。
瓶罐：各类瓶罐物品，包括塑料的、金属的、玻璃的等，不包括陶瓷的。 其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、砖瓦和陶器等。 6.1.2、生活污水
生活污水指居民生活中排出的受过不同程度污染的水体，主要有厨房废水及因生活卫生产生的废水。
6.2、环境影响及措施
6.2.1、垃圾数量预测
根据当地现有的时间情况以及发展态势，预测生活垃圾量为1.1kg/人*天。本项目住宅部分为40137.00 平方米，按人均住房面积为30平方米计算，该社区一天产生的垃圾为1.47吨。
6.2.2、垃圾处理
生活污水通过管道排入城市污水管道，进行集中处理。
生活垃圾从源头开始分类，实行分类投放、分类收集、分类运输和分类处理，促进垃圾的减量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋处理。
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为了维护社区环境卫生，共同营造“文明、卫生、整洁、舒适、优雅、有序”的生活、工作环境，小区内将配置符合环保的生活分类垃圾桶（红桶、绿桶、黄桶）：
（1）红桶为有害垃圾桶，如：日光灯管、电池、喷雾罐、涂改液瓶、指甲油瓶、药品、药瓶、针头、针筒等；
绿桶为不可回收垃圾桶，如：剩余饭菜、鱼肉残渣、菜叶、果皮等厨房垃圾； 黄桶为可回收垃圾桶，如：纸类、玻璃、金属、塑料、橡胶、竹木制品、纺织品类。 （2）生活垃圾分类投入相应的垃圾桶内，严禁随意丢弃。 （3）将装修土头垃圾装袋后堆放在垃圾桶旁。 6.2.3、影响分析
本项目建设及建成后产生的垃圾不会对环境形成明显的影响，且在项目实施过程中及建成后均采取相关处理措施，从而最大程度上实现了对环境的保护。
7 经济分析
7.1、投资估算
7.1.1、投资估算编制依据
（1）根据各专业提供的建筑安装工程量和设备清单； （2）《山西省建筑工程概算定额》晋建标字（2003）86号； （3）其他费用依据《山西省建设工程其他费用标准》（2002）； （4）业主提供的有关资料； （5）编制单位掌握的资料。 7.1.2、建设投资估算 (1)建筑工程费
建筑工程费依据《山西省建筑工程概算定额》概算指标，结合本项目实际建筑设计情况进行调整确定。
(2)工程建设其他费用
a. 本投资估算中土地使用费，按照《中华人民共和国土地管理法》、《山西省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》及《城市房屋拆迁管理条例》规定，分别计算建设项目取得土地使用权而支付的费用。
b. 建设单位管理费包括建设单位开办费、建设单位管理经费等为保证项目建设工作正常进行所需的各种费用。
c. 勘察设计费包括项目建议书和可行性研究报告编制费、勘察费、设计费、施工图预算费等。
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d. 建设监理费包括设计、施工阶段对工程实施监理工作所需的费用，按照国家物价局、建设部[1992]价费字479号执行。
e. 城市基础设施配套费指指在规划区内进行新建、改建、扩建（包括翻修后超过原面积30%的建设项目）各类工程项目的单位和个人，均需缴纳的用于完善该项目基础设施的费用。
f. 城市消防设施配套费指新建、改建、扩建（包括翻修后超过原面积30%的建设项目）各类工程项目的单位和个人，均需缴纳的用于城市消防站等消防设施建设的费用。
g. 人防工程易地建设费是指在修建民用建筑时，同时修建战时可用于防空的地下室，但因地质、地形、结构、规模和施工等原因不适宜修建防空地下室的，经当地人防主管部门批准可不建设防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工质量不合格，经过人防主管部门验收并经过补修或返工仍不合格的，由建设单位向所在地人防主管部门缴纳异地建设费。
h. 城市新增用水量增容费是指新建、改建、扩建（包括翻修后超过原面积30%的建设项目）各类工程项目的单位，需要新增用水量的，须按《山西省实施<城市节约用水管理规定>办法》,向城市节水部门一次性交纳增容费。
i. 办公及生活家具购置费：包括能满足本项目初期正常使用和管理所必须的办公和生活家具、用具的费用。
(3)预备费
基本预备费取一类工程费用和二类其他费用之和的8%；价差预备费根据目前物价状况，按零计算。
7.1.3、投资估算表
项目建设总投资估算汇总表（见表7-1）； 建设投资估算表（见表7-2）； 主要建构筑物造价一览表（7-3） 其它费用估算表（见表7-4）；
分年投资计划与资金筹措表详见附表1。
总投资估算汇总表
表7-1
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