（2）计算评价期：经营期2年，计算评价期3年
（3）收入和成本数据的预测均以研究期价格为基价，未考虑物价上涨指数和通货膨胀因素。
7.3.4、年收入和营业税金及附加估算 (1)售房收入
项目开发组织与银行达成相关协议，以便于个人购房者使用住房公积金购买住宅。同时，做适当的广告宣传等活动，提高消费者对本项目的认识程度，进一步促进住宅的销售。
评价按保守估计：第二年出售的住宅面积占到完工面积的55%，第三出售全部所余住宅。
根据有关于经济适用房的法律法规政策和需求分析，并考察项目周边地带的实际情况将价格定为：住宅为2550元/平方米。售房收入见下表7-6。
销售收入估算表
表7-6
单位：万元项 目住宅多层多层单价多层面积出售比例(2)销售税金及附加
根据有关规定，本项目应交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加，其中，营业税税率为5%，城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金分别按应纳营业税额的7%、3%、1.5%计取。
收入、销售税金及附加估算见附表2。
建设期125629.215629.212550.0040137.000.55计算期34605.724605.722550.0040137.000.45 7.3.5、成本费用估算
总成本费用估算见附表3。 成本费用估算说明：
（1）开发成本为每年所出售房屋的总造价成本。见附表4和附表5。
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（2）本项目不形成固定资产折旧和无形及递延资产，故不做折旧与摊销估算。 （3）工资及福利费估算
人员按高级管理人员、中级管理人员、普通员工分档，人均工资及福利费分别为2.4万元/年、1.44万元/年、1.2万元/年，其中福利费按工资总额的14%考虑。工资及福利费估算见附表6。
（4）修理费估算
本项目不形成固定资产，故无修理费。
（5）在计算期，固定资产借款利息计入总成本费用。 （6）其他费用估算
其他费用包括其他管理费、其他销售费用等。依据项目工资福利费的125%计取。 7.3.6、财务评价指标 (1)损益和利润分配表
计算期内年均利润总额为238.65元，年均所得税78.76万元，年均税后利润159.89万元。盈余公积金按税后利润的10%计取，公益金和任意盈余公积金分别按税后利润的5%计取。
损益和利润分配估算见附表7。 (2)财务盈利能力分析
（1）财务现金流量表（全部投资）见附表8，根据该表计算的评价指标为：
财务评价指标
表7-7
财务指标项目财务内部收益率（%）项目财务净现值（ic=7%）项目投资回收期（年）税前10.4400.692.75税后8.969.962.78 从以上计算指标可以看出，财务内部收益率高于基准收益率，财务净现值大于零，说明项目的盈利能力能满足要求，经济效益良好，财务上是可行的。
（2）根据损益表和固定资产投资估算表计算以下指标： 年均税前投资利润率=年均税前利润总额/总资金×100%=2.77% 年均投资利税率=年均利税总额/总资金×100%=6.09%
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年均税后自有资金利润率=年均税后利润/自有资金×100%=7.22% (3)偿债能力分析
偿债能力分析是通过对“借款还本付息表”“资金来源与运用表”“资产负债表”的计算。考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算借款偿还期。
本项目偿还贷款的资金来源是项目建成后的税后利润及开发成本部分，还款方式采用最大还款能力进行偿还。贷款偿还期为2.12年（包括建设期一年）。
从资金来源与运用的计算可以看出，项目第2年以后各年收支平衡并有盈余。从资产负债表可以看出，资产负债率从第2年起小于60%。说明该项目在经营期有偿还长期的能力。
8 社会影响评价 8.1、适应性
经济适用房的建设有利于促进住房市场的完善，有利于增加住房的有效供给，能有力地促进房地产市场的健康发展，尤其是对低收入家庭住房问题的解决上，可以说是根本性的着力点。
建设社会主义和谐社会，绝不允许让部分低收入人群站在社会普遍发展之外，享受不到社会发展的福祉，甚至连基本的住房保障都没有，基本的住房需求都不能满足。满足和保障全社会基本的住房需求，是社会全面、健康、稳定发展的根本，是全面建设小康社会、和谐社会的根本。
改革开放来，随着社会主义市场经济体制的建立，城镇居民的收入水平有了很大的提高，但由于工资制度改革相对滞后，商品房价格上升较快等原因，导致居民的收入与住房价格比例不尽合理，特别是在大中城市尤为明显。为了适应新形势下城镇居民对住房建设的不断增长的客观需求，把广大职工的住房潜在需求变为有效需求，有必要对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，即最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。建立以经济适用住房，一方面政府在计划、规划、拆迁、税费、信贷等方面给予政策性扶持，通过清理不合理收费，理顺经济适用住房价格构成，控制住房价格，使经济适用住房的价格基本能适应广大中低收入家庭的住房需求。另一方面，经济适用住房是以成本加微利的形式进入消费领域，通过市场机制的作用，可以实现良性循环，避免了福利分配体制的弊端。由于是市场经济方式运作，也容易调动投资者的投资积极性，促进住房建设的发展。
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经济适用房的建设有利于增加住房的有效供给，满足和保障中低收入家庭的住房需求，它把政府的宏观调控举措与市场自我调节机制有机结合起来，促进政府保障制度的完善和住房市场的健康发展，逐步解决中低收入家庭的基本住房问题，满足大多数居民的住房需求，真正实现“居者有其屋”。
8.2、社会影响
8.2.1、经济适用房建设的宏观影响
经济适用房制度表现为以保开发商“微利原则”激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高；以其“经济性和适用性”扩大内需刺激消费。可见经济适用房作为我国住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运行的重要责任。
经济适用房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要的作用。
经济适用房已成为我国住房供应体系中的重要组成部分。建设经济适用房可以解决城市中那些无法以市场价格购买住房的中低收入者的住房问题，并进而促进社会公平，增加社会福利。根据一些城市实施“安居工程”的经验，提出各地政府每年制定经济适用房建设计划，对经济适用房建设以计划划拨方式供应一定的土地，暂时免交土地出让金，减免部分行政事业性收费，从而降低开发企业的成本，并使经济适用房的价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
从以下几个角度看经济适用房的社会影响及效益： （1）从宪法角度看
我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。”《宪法》第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，他只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房符合宪法规定。
（2）从和谐社会角度看
实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。而社会的和谐必须要有一定的物质基础作为保障。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高。但同时也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20%的富裕家庭占有社会总金融资产的55%，而20%的最低收入家庭只占有1.5%，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。
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住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，适合国情我们采取的住房模式是商品房、经济适用房与廉租房三者并存，以期达到全社会均有居所的准则。此住房制度尤其是经济适用房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的廉租房政策，此不失为通过“扶持弱势群体”政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。
（3）从改善住房角度看
安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为政府，把“居者有其屋”作为己任，是正义的、顺乎民意的举措，是顺乎百姓安居乐业之本，是对最广大人民利益的有力维护。
经济适用房的建设主要面向中低收入家庭，使得中低收入家庭的住房条件获得了较大改善，提高了居民的生活质量，使得我国家庭平均住房面积超过了联合国推荐的3-5人家庭住宅最小面积59.5平方米标准线。
（4）从城镇化角度看
目前来看，整个房地产行业面对着不断扩张的“真实需求”：一是经济房因其“经济适用”而出现了供不应求的卖方市场，成为经济发展中的焦点；二是我国每年城镇化率超过1.5%，这将带来城市人口的加快增长，也就引致了住房需求的加快增长。为了真正实现城镇化，根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，解放农民，转移农民，减少农民，释放劳动力，并最终让他们融入到城市中去，就必须采取合理的措施，让进城都能实现“居者有其屋”的理想，给城市新增劳动力一个安居达的保障。
（5）从社会公平角度看
解决中低收入家庭的住房问题是体现社会公平的一个重要方面。而根据建设部的规定，经济适用房应面向中低收入阶层，其目的是实现住房的社会公平。经济适用房的建设提高了中低收入阶层的住房质量，使其享受社会发展的福祉，使其享受到经济发展的成果，提现了社会公平性。
8.2.2、经济适用房建设对***市的影响
***市经济适用房的建设，不仅满足了广大中低收入家庭的住房需求，也可以促进***市经济的发展。
房地产业是国民经济的支柱产业，也是***市经济发展的核心产业。经济适用房的建设一方面刺激了***市房地产业持续健康发展，另一方面，加快了***市经济水平的增长，带动了***市人均GDP的上升，具有很好的经济效益和社会效益。
***市经济适用房的建设促进了人们的安居乐业。实现“居者有其屋”，不但可以有效的实现社会的稳定，更有利于促进社会公平，以及社会主义现代化事业的持续健康发展。
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经济适用房的建设有力地促进***市社会主义和谐社会的建设。
9 结论
***公司***经济适用住房开发项目总投资为8603.33万元，其中自有资金3303.33万元，申请银行贷款5300.00万元，自有资金占总投资的38.40%；新建住宅459套，共40137.00 平方米，其中中小户型357套，占总套数的77.77%；中小户型总面积29733.00平方米，占总面积的74.08%。各项指标均达到了国家及地方要求标准。
本项目定位于满足***市中低收入阶层的住房需求，提高该区域人均住房面积，提升居民的生活水平，创造环境优美的住宅小区，为保证该区域“和谐社区”的建设做出贡献。该项目符合国家宏观调控政策要求,符合***市发展规划。它的建成有利于减少社会不安定因素，同时有利于经济持续健康发展，进而有效地推动***市“社会主义和谐社会”的建设。
***经济适用住房建设项目所需自筹资金部分，已经由项目开发单位***公司落实到位。该项目达到了技术及环保要求，各财务指标可行，且具有良好的经济效益和社会效益。项目的建设是必要的、可行的。
参考文献：
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