“国九条”），但是缺乏有效的避险工具和具有分散投资组合风险功能的交易品种制约了机构投资者的成长。保险机构和社会保障机构的经营状况关系着国计民生，这一特殊性要求其投资必须具有稳健性、保值增值性和长远性。
因此，我国巨大的金融资本对低风险高收益的投资工具的需求已经变得非常旺盛。当REITs作为被西方世界证明了优质低风险投资工具出现时，必定得到中小投资者和机构投资者的追捧。与传统的直接投资于房地产开发和建设相比，由专业性的机构发起并管理的REITs，可以使投资者获得较高的投资收益，有效规避投资者的风险，且具有流动性强、分散组合投资的特点，为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件，从而可以有效地释放居民储蓄，使之转化为投资，以及为我国机构投资者有效地实现投资的保值、增值，促进经济增长。
三、我国REITs发展的可行性分析
(一)金融体制改革和政策调整逐步深入与完善
在过去的十几年里，银行信贷成为房地产金融的主要渠道。我国房地产业对银行的高度依赖，给银行带来了巨大的风险压力。为防范银行暴露房地产市场，引发银行系统风险，中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件）。121号文件的执行，使房地产企业在资本金的准备，土地出让金交纳及开发封顶前工程阶段的按揭贷款，这三个重要资金需求阶段失去银行资金支持，从而为REITs 的进入提供了动力。REITs通过权益投资及购买抵押贷款证券凭证，可以很好地解决上述问题，既规避了银行的系统风险，解决了银行的“短借长贷”结构扭曲，又为房地产融资开辟了银行外融资的良性通道。
利率是与REITs发展有很强相关度的重要经济指标，利率水平低的金融市场环境有利于促进REITs的产生和成长。40多年来美国REITs市场成长研究证实：当利率低时，投资者会转向REITs股票投资，即利率水平与 REITs 市场的成长存在替代关系。中国目前利率水平是处在实际的负利率时期。九年来的低利率政策，有效刺激了投资，拉动了经济成长，2005年1月央行公布的《稳步推进利率市场化报告》明确表态，稳步推进利率市场化，建立健全由市场供求决定的利率形成机制，从中长期看，中国利率的市场化必将带来利率水平的逐步攀升，但市场化的推进需相当长的时间，因此短期内利率水平变化仍旧是谨慎而缓慢的，
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这为REITs成长提供了良好的金融环境。
再者，信托业的发展和证券制度的逐步完善为房地产投资信托基金创造了必要的条件。我国于2001年颁布了《信托法》，使信托在我国有了更权威的法律依据，而2002年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，从更细致的角度规范了信托业和个别信托；证券制度方面，监管层一直在致力于证券衍生产品的创新和投资者保护的立法，这无疑为房地产投资信托在我国的发展创造了制度环境。2005年10月，中国银监会法规部副主任李伏安就在2005北京REITs国际合作论坛上表示：“房地产提供各种融资机构和工具都应该允许存在。”，“对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉”。2005年底，商务部在递交至国务院的调查报告中，明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。
(二)发展REITs所需的投资主体已逐步成熟
从投资主体的角度来看，REITs有潜在的投资者，主要表现在： 1．个人投资者跃跃欲试
随着国家经济的发展，居民收入水平的提高，形成了巨额的社会闲散资金。据统计，截止目前，全国银行居民储蓄己达14万亿元。若加上居民手中的现金、国债、外汇等，实际的民间金融资本己超过20万亿元。然而由于缺乏投资渠道，居民的巨额储蓄一直无法用于多元化投资。就房地产而言，近年来经济波动加剧，房地产投资的价值开始显现，但是由于房地产资本密集型的特点，个人投资者几乎无法问津。房地产投资信托可以促进房地产市场的公平性，对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会，打破了少数有钱人对房地产投资的垄断。更重要的是房地产投资信托为投资者带来的收入优势，即90%以上的应税收入要用于股东分配。
2．我国机构投资者队伍正在迅速增长
考察国外经验，机构投资者是REITs的主要投资者。那些有强大的机构投资者支持的REITs，可以得到更高的价值评价，并受到长期的追捧，在资本市场上赢得竞争优势。
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合格国内机构投资者(QDII)制度和合格境外机构投资者(QFII)制度的推行，使我国的机构投资者队伍迅速增长。就市场资源来看，随着社会保障制度和社会福利制度的改革，我国己经或即将建立规模巨大的各种社会公益事业基金:如养老金、住房公积金、医疗保险基金、扶贫基金、失业保险基金、教育基金、助残基金等等，这些社会公益性基金数量非常可观。随着我国综合社会保障体系的进一步建立和完善，养老金和社会保险金等作为信托资源将更加丰富，规模将越来越大。随着社会保障体制改革的进一步深入开展，这些社会公益基金将成为机构投资者,为我国REITs的设立奠定了基础。
(三)国外REITs进入中国促使我国REITs的发展
在实际操作中，房地产领域的外商直接投资几乎不受限制，特别是在对地方吸引外资工作存在引进外资量的评价目标的驱动下，政府对外资投资房地产一直持鼓励态度。国家宏观调控政策主要是货币政策，而房地产行业逐渐成为跨境资本几乎可以完全流动的行业。截止2005年，海外世界著名的REITs及其国际房地产基金组织无一例外的试水中国，进入最早的已有十年的历史（如荷兰的 ING），他们以三种方式在中国房地产领域布局，并且许多基金已从中国获取了丰厚的回报，其对中国直接投资形成巨大影响。以 2003年上海市为例，有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中20%投向了房地产领域，以国际基金出现的有3亿美元左右。摩根土丹利研究预计该数字在未来的二至三年内将快速增加到20亿美元到30亿美元。海外基金认为人民币升值的预期及中国大城市的发展前景是海外REITs进入的重要动因。“121 文件”又为海外REITs 带来逢低介入的良机。无可置疑，中国房地产市场是全球REITs最为关注的市场也是竞争最厉害的市场，中国发展REITs的时机已经成熟。如果中国的REITs不能快速成长，就很难快速积累大规模资金，发展中国的投资商，没有资金规模，就没有企业规模，从而没有市场占有规模，中国就会丧失在自己国家房地产市场中的主控权。房地产市场历来就是具有强烈区域属性的产业，在中国成长自身的房地产投资者和企业，发展我国的REITs，我们具有优势。
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第三章 其他国家和地区REITs的模式研究
一、REITs组织模式研究
以法律规定地位的不同，可以分为公司型REITs和契约型REITs。
(一)公司型REITs
所谓公司型REITs是由一批具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的、以赢利为目的股份制投资公司，该类公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体。
在公司型REITs中，投资者购买公司股票而成为公司股东，并由股东选举董事会来负责公司的运营，在投资者与公司型 REITs 之间形成股东与公司的关系，二者之间的权利义务依据公司法而设定，故二者之间不存在信托法律关系。当公司型REITs成立之后，往往委托专业管理公司或独立投资顾问管理资产，同时还委托保管机构（trustee）保管资产，在公司与保管机构之间则形成信托法律关系，这也是公司型REITs法律关系中仅有的一个信托法律关系：即公司作为委托人与保管机构签定信托协议后，将公司财产转让给保管机构，由保管机构作为名义上的财产所有人，同时保管机构作为受托人负责保管公司的财产、执行并监督管理公司的指令。
(二)契约型REITs
所谓契约型REITs是指投资者与投资公司或基金管理公司签定以证券投资为标的的信托契约，后者又与基金托管人订立信托契约而组建的投资信托基金。
在契约型REITs中，投资者是委托人，投资公司或基金管理公司是受托人。受托人按信托契约将受益权均等地进行分割而发行受益证券，投资者（委托人）由于得到受益证券，所以同时又是受益人。根据信托契约，投资公司或基金管理公司一方面负责基金的经营管理，另一方面又委托基金托管人负责基金的保管、管理人指令的执行以及基金项下资金往来的办理。
(三)公司型和契约型REITs的区别
1.成立的法制依据不同
公司型REITs组建的依据是《公司法》，契约型REITs的组建依照《信托法》。公司型REITs即组建基金管理，基金公司具有法人资格；而契约型REITs是签订
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契约，本身并没有法人资格。无论是公司型REITs还是契约型REITs，都涉及三方面当事人:投资人、管理人以及托管人。公司型REITs在具体运作管理中，比契约型REITs多了一层公司基金组织。
2.资产运用依据的章程契约不同
公司型REITs依据公司章程、委托管理契约和委托保管契约等文件运用REITs资产;契约型REITs凭借信托契约来经营信托资金，REITs三方当事人之间靠契约来调整各自的权利义务关系。
3.发行的凭证和体现的关系不同
公司型REITs发行的是股票，契约型REITs发行的是受益凭证(基金单位)。前者既是一种所有权凭证，又是一种信托关系;后者反映的仅仅是一种信托关系。
4.投资者在REITs中的地位不同
公司型 REITs的投资者作为公司股东，有权对公司的重大决策发表自己的意见，可以参加股东大会，行使股东权利并以股息形式获取投资收益，基金持有人对其管理有更大程度的参与:契约型REITs的投资者购买受益凭证后就成了受益人，除了年度持有人大会外，日常运作中对资金的运用没有发言权。
5.债务融资能力和融资渠道不同
公司型REITs具有法人资格，在有必要时可以向银行借款，便于公司扩大资产规模或解决资产的短期流动性问题；契约型REITs不具备法人资格，基金管理公司一般不能通过向银行借款来扩大规模。
6.经营机制和具体运作不同
契约型REITs的管理公司一般自己发行并经营，不对外聘请投资顾问公司等来经营；公司型REITs则一般从外部甚至可以从外部同时聘请多个投资顾问公司来充当经理人对其进行经营。
7.运营最终结果不同
公司型REITs:类似于一般的股份公司，具有永久性，除非到了破产、清算阶段或者经持有人大会同意提前终止；契约型REITs则依据契约建立、运作，契约期满后REITs运营相应终止。
8.投资性质不同
投资者购买公司型REITs的投资是权益投资，它构成公司的股本。因此，表
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