http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 房地产抵押清单 抵押人（全称）： 抵押权人（全称）：中国农业银行 编号： 抵押物名称
保管人 产权或使用权人 房产座落 土地座落及地号
房产证号 土地使用权类型及证号 建造日期 使用权年限 年 月至 年 月 建筑面积 平方米 土地使用权面积 平方米 建筑结构 其中建筑占地面积 平方米 用途 用途
抵押、出租情况 房地产评估价值
抵押人（盖章）法定代表人 年 月 日 抵押权人（盖章）经办人 年 月 日
本清单经核对无误，作为（ ）农银字（ ）第 号合同组成部分。本清单一式（ ）份，各方各持一份， 份。 备注：
（二）抵押物的选择与估价
企业依据自己情况提出抵押物品种类，银行一般按以下程序进行选择确定： 房产及土地使用权；有价证券；机器设备、产成品、原材料及企业其他债权。 抵押物品估价是个相当复杂的专业性工作。这不属本文范围，所以我们只作 一般性介绍。
专业部门在对抵押物进行估价时，一般遵循三个原则：（1）估价值适中原则。与市场估计拍卖价不能相距太远，否则，过高估价会给银行带来风险，反之，也会降低银行贷款利息收入以及无法满足借款人需要。（2）估价值应有利拍卖原则。即热门物品可适当稍高，反之应低一些（3）风险转嫁原则。估价时应考虑抵押物投保因素和贷款期间抵押物自身价值大幅度贬值的可能。
抵押物主要包括动产、不动产和有价证券三类，动产种类繁多，对设备类动 产的估价主要涉及如何计算其折旧，折旧应该考虑有形损耗和无形损耗，难点在 于对无形损耗的估价确定是否合理。相比之下，存货类动产的估价较为简单，主 要应考虑到该物品的市场价是否平稳。不动产即房地产，估价要考虑房产和地产 两因素，房产是以地产为基础，不动产估价的重心在于对地产的价值判断，土地 的级差地租效应凸现，当然，房屋的价格其实已经包括地产价值因素，只是在估 价时对不可转移的地产因素要独立考虑。房产价值除了新旧程度、使用年限、折旧等因素外，还应考虑该房屋的无形价值。有价证券估价较为简单，主要应考虑市场利率变动趋势和流通程度，股票按近期均价由当事人双方协商确定，债券以本金利息之和为估价基础，其抵押率最高不超过面值的七成。银行定期存单一般按面值的七成抵押，如存单签发行与贷款发放行为同一银行，贷款额度可适当放宽。 （三） 双方签订合同并履行
企业申请抵押贷款经银行审查同意后，双方签订抵押贷款合同。以下是中国农业银行抵押合同样张： 抵押合同
（ ）农银抵字（ ）第 号 抵押权人（全称）：中国农业银行：
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http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 抵押人（全称）：（1）： （2）：
第一条 为了确保 （下称债务人）与抵押权人签订的编号为 的《 》（下称主合同）的切实履行，保障抵押权人的债权的实现，抵押人愿意为债务人与抵押权人依主合同所形成的债务提供抵押担保。为明确双方权利义务，根据我国《担保法》及其他有关法律、法规，经双方当事人协商一致，特订立本合同。 第二条 被担保的主债权种类、数额
抵押人担保的主债权种类、数额（币种及大写金额）分别为： 。 第三条 抵押担保的范围
抵押人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。 第三条 抵押物
1抵押人同意以下列财产（详见抵押清单）作为抵押物，上述抵押清单作为本合同组成部分。 2上述抵押物暂作价人民币（大写） 元，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。 第四条 抵押权的效力
抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物和孽息。 第五条 抵押物的占管
1本合同项下抵押物由抵押人占管。抵押人对抵押物负有妥善管理的责任。抵押权人有权检查抵押物的管理情况。
2在本合同有效期内，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物做出馈赠、转让、出售、出租、再抵押或其他任何方式的处分。经抵押权人同意转让、出租、出售抵押物所得款项，应优先用于偿还主合同项下债务，或向双方商定的第三人提存。
3本合同有效期内，抵押物发生毁损、灭失的，抵押人应及时采取有效措施防止损失扩大，同时立即通知抵押权人。抵押人由此所获得的赔偿金、补偿金等应优先用于偿还主合同项下的债务。
4本合同有效期内，抵押物价值减少的，抵押人应当恢复抵押物的价值或提供经抵押权人认可的与减少价值相当的担保。 第六条 抵押物的保险
1抵押物应办理足额财产保险，抵押权人为该项保险的第一受益人。 2抵押人应将抵押物的保险单据原件交抵押权人保管。
3在本合同有效期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，抵押权人有权代为办理保险手续，一切费用由抵押人承担。
4抵押物发生保险责任内的保险事故的，保险赔付金应优先用于偿还主合同项下债务，或向双方商定的第三人提存。 第七条 抵押登记
抵押人必须在本合同签订后的5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。 第八条 抵押权的实现
主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。上述\期限届满\包括抵押权人依照主合同的约定或国家法律、法规规定宣布主合同项下债务提前到期的情况。 第九条 违约责任
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http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 1本合同生效后，抵押权人和抵押人均应履行本合同约定的义务，任何一方不履行约定义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。
2抵押人如有下列行为之一，给抵押权人造成经济损失，应给予全额赔偿：
（ 1） 隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被监管、被扣押或已经设立抵押等情况的。 （2） 未经抵押权人书面同意擅自处理抵押物的。 （3） 其他违反本合同约定的。 第十条 费用承担
本合同项下抵押物的登记、评估、保险、鉴定、公证等费用由抵押人承担。 第十一条争议的解决 本合同履行中发生争议，可由双方协商解决；若通过诉讼解决的由抵押权人住所地法院管辖。 第十二条其他事项
1即使主合同被确认无效，抵押人仍对债务人应履行义务承担担保责任。 2抵押人己收到并阅知所担保的主合同。 第十三条合同的生效
本合同经各方签字或盖章之日起成立。如需办理抵押登记的，办妥抵押登记手续之日起生效。 第十四条本合同一式一份，各方各持一份， 份，效力相同。 第十五条提示
抵押权人已提请抵押人对本合同各印就条款作全面、准确的理解，并应抵押人的要求作了相应的条款说明。签约各方对本合同含义认识一致。 抵押权人（盖章） 抵押人（盖章） 负责人 法定代表人
签约日期： 年 月 日 签约地点：
流动资金的抵押贷款期限一般为3~6个月，最长不超过1年；固定资产的抵押期限一般为1~3年，最长不超过5年。抵押贷款必须按期归还，银行是不办理展期手续的。 （四）抵押物品的登记、保管与处理
抵押物品的登记手续是从法律意义上予以确认的重要一环，对不动产登记的手续须双方共同到本地区房地产办理。
抵押物品的保管、处理具有一定的技术要求，要按一定的程序进行，企业不可随意处置。尤其是保管，一般情况下，都是由企业负责，无论是动产或不动产，企业都应依据物品特性，保证其安全、不发生霉烂变质，防止其价值的降低，这是抵押人应尽的义务，以避免抵押双方到时发生纠纷。抵押期间的不动产，抵押人应按规定提取折旧及大修理费用，并不得擅自将其出租、迁移或再抵押。
抵押物的处理是在合同期满，抵押人无法依约还贷时，银行依法拍卖抵押物， 所得款项使用顺序为：支付处理抵押贷款的费用→用于扣除与抵押物品有关的税 款→用于偿还抵押人所欠贷款本息及罚息。如款项不足，抵押权人有权另加追索， 反之，应将余款退还抵押人。抵押物品处理方式一般有拍卖、转让和兑现，其中 拍卖是主要方式，具体拍卖由拍卖公司操作。
第四节 应收账款让售融资 一、 应收账款让售融资
企业通过应收账款融资一般有两种方法：一是以应收账款抵押来获得银行贷款，二是将应收账款出售给银行以换取所需要的资金。应收账款让售融资就是第二种融资方法。
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http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 在商业信用发达的市场经济中，因企业经济交往而产生的应收账款是越来越多，作为企业流动资金的组成部分，如何提高其经济效益，加速资金的周转是关键。企业（作为债权人）将自己在经济交往中产生的应收账款（本票、汇票等）按一定的折扣比例无追索权地出售给银行或专门以购买应收账款为业的应收账款托收信托公司，以换取自己迫切需要的资金，这种融资形式有点类似于典当，我们也可将其称为卖方信贷。企业可于商品发运出去之前向银行申请贷款，经同意后，可在商品发运之后将应收账款让售给银行，银行依据发票金额减去允许购货方扣去的现金折扣、银行佣金、以及主要用于冲抵销货退回和销货折让扣款后，将余额支付给融资企业。扣款占应收账款的比例由双方协商确定，一般为货款的10%，待预计不会再发生销货退回、销货折让或其他足以减少应收账款数额的情况后，扣款的余额即由银行退回给融资企业。让售账款后，企业要通知购货客户，由他们将账款直接支付给银行，若有拖欠，也由银行进行催收。一旦客户坏账，让售企业无须承担损失责任，责任应由银行承担。
银行或应收账款信贷公司从事代理业务，主要有收取佣金和利息两种报酬。佣金按应收账款净额即发票金额减去现金折扣后的一定百分比约1%到2%。这实际是银行在从事信贷业务、承担风险和收取账款的所得。利息是依据账款到期日前融资企业借款的数量，按一定年利率或日利率计算。
二 、应收账款让售融资特点
1 、应事先打招呼。企业销售方在签订合同时，或在商品发运 之前应事先向银行提出申请，经银行同意方可在发货之后将应收账款单据让售给银行。同时也有利于销货方向购货方转移部分融资费用。
2、 单据的有效性和融资手续简便。无论是销货方向购货方索取货款而签发的远期汇票，还是购货方为承诺付款而开出的本票，都 应是来自合法的商品交易，应经过付款方银行的承兑、担保。销货方只需提供如汇票、本票等债权凭证，而不必如其他申请贷款方式要提交大量的单据。
3 、银行依据企业信誉级别确定应收账款让售融资成本。银行从事的这项业务，既要收取佣金还要收取利息，佣金一般按照应收账款净额即发票金额减去现金折扣后的一定百分比计算，利息是依据到期日前融资企业借款的数量，按一定年利率或日利率计算。企业信誉级别低，银行就要求取得较高的利息，即企业筹措资金的成本要增加；反之，则银行收取的利息就较低。
4、银行承担全部风险。销货方将收取货款的风险即能否及时回笼资金或延期付款届时是否能如期收回以及对购货方的信用风险、担保风险等一并转移给银行，由银行承担全部风险。自然，银行要求得到较高的利息作为风险补偿也是理所当然的。而一旦债务人到期无力偿付债务，销货方即让售企业就可避免债权的追索或向法院提出诉讼等既费时间又费精力的过程，而银行将不得不承担全部损失。当然企业利用应收账款融资的成本完全可用产品提前销售、加速资金周转以及采用新技术来消化。
本章小结
短期银行融资的期限以一年为限，读者应了解一般融资方式的三种形式和流动基金贷款、周转贷款、临时贷款的区别。对商业票据融资要了解掌握企业采用商业票据进行融资的程序，即到银行办理商业汇票承兑的九个步骤。还应该区分商业承兑汇票和商业汇票承兑的区别以及商业承兑汇票和银行承兑汇票的意义。抵押担保融资应知道其操作的基本特点，抵押物品的选择以及抵押担保操作的四个主要程序。要了解应收账款让售融资的基本概念以及四个基本特点。 思考与练习
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http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 一 名词解释
商业汇票贴现、商业汇票承兑、商业承兑汇票、银行承兑汇票、照票核实、商业汇票质押、抵押物、应收账款让售融资、抵押权人、抵押担保、质物孳息。 二 简述题
1 银行主要依据哪些方面内容来确定企业商业汇票承兑的申请？ 2 商业汇票贴现申请应该注意哪几方面内容？
3 商业汇票质押贷款对企业有什么有利之处？银行又应该注意哪些方面？ 4 \抵押\与\质押\有什么基本区别？
5 动产抵押和不动产抵押有什么不同？企业在进行抵押融资时应注意什么？ 6 什么物品不能作为抵押物品？什么原因？
7 银行在受理企业应收账款让售融资时，要收取相对较高的费用是出于什么考虑？
十五章 中长期银行信用融资
任何一家企业进行正常运转，其资金需求除了短期资金外，还要有一定比例的中长期资金，用于企业构建固定资产和维持、发展企业所必须的其他专门用途的资金。企业获得中长期资金可通过银行渠道获得，也可采用证券融资、商业信用融资、租赁融资等其他方法。本章节主要讲解企业如何通过商业银行获得使用期限在一年以上的资金，以及通过租赁方式获得长期资金的内容，企业申请中长期贷款资金的种类、需要办理的手续、要注意的事项等。 第一节 银行融资的种类与特点 一 、银行发放中长期贷款的种类
依据人们划分的方法不同，贷款种类可分为：按照提供贷款的金融机构区分，贷款分为政策性银行贷款、商业性银行贷款、非银行金融机构包括保险公司、信托投资公司的融资贷款。 按照贷款是否有担保，贷款分为信用贷款和抵押贷款。 按照贷款用途区分，贷款可分为基本建设项目贷款和各类专项贷款包括更新改造贷款、大修理贷款、科技开发贷款、小型技术措施贷款、出口专项贷款等以及车船机购置贷款。这些都属于企业固定资金贷款范围。
基本建设项目贷款是中长期贷款中最重要的贷款，企业规模的发展，离不开固定资产的新建、扩建和改建。它包括国家财政预算安排的基本建设贷款以及利用银行信贷资金发放的基本建设贷款。
专项贷款基本属于政策性固定资金贷款，是银行对企业固定资产的购置即扩大规模、维修、更新、技术改造等方面所需要的资金发放贷款的总称。这些资金使用期限都超过一年，形成企业的中长期负债，这对企业长远发展是有利的，使企业更具有可持续性发展，可有效保持、扩大、增加、提高固定资产的生产能力规模。固定资金贷款具有垫付性和投资性的双重性质，依据企业项目、对象和时间的不同，垫付性与投资性可分可重叠，显然，这些资金的注入，并不是固定资产使用价值与功能的简单重复，而是带有一定的投资性。对发放资金的银行来讲，这种投资也伴随着风险性。
更新改造贷款是企业利用先提后支的折旧基金来进行企业技术改造、更新设备之用，但所提折旧基金不能满足需要，而由银行垫付的长期资金贷款。主要用于企业技术更新、购置设备、工艺改进，以达到产品升级换代，提高产品质量、档次和性能。其还贷资金来源还是企业计提的折旧基金。
大修理贷款往往带有双重含义，既要使原有固定资产生产能力得到保持和恢复，也要增添技术更新或工艺改造的科技含量，使整个生产流程更趋于合理完善，因此，这是一种企业有目的的投资意向。
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