前 言
2005年以来，以《连云港市东部滨海地区发展战略规划》为标志，连云港城市发展发展逐步确立了新的目标、新的思路，“城市东进，拥抱大海”，成为城市发展的主导方向。新一轮《连云港市城市总体规划》（2008-2030）提出以科学发展为根本，实施跨越发展、统筹发展和和谐发展，建设区域性的中心城市，全力打造国际性的海滨城市，现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。
随着连云港城市建设步伐的加快，东部城区的建设更是如火如荼的进行，规划区周边大型基础设施如大港西路、242省道等道路骨架基本形成；东哨西墅片区作为海滨新区的启动区和示范区已开始了大规模的建设；连云城区正进行大规模的改造和建设，商务核心区功能的彰显；入海水道两侧片区等片区也正抓紧进行规划的编制，东部城区基本实现了规划全覆盖。
规划区的建设也在大规模进行，主要交通骨架已经形成，同时已有几家实体进驻，碱厂的搬迁也随着总体规划的编制被提上了日程，因此，在总体规划的指导下开展规划编制、推进本地区发展显得非常必要和及时。
2008年7月1日，上海麦塔城市规划设计有限公司与深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司组成联合项目组共同承担《连云港市242省道以东片区控制性详细规划》的编制工作，力图通过高效务实的规划，为本规划区的开发建设与规划管理提供依据。
规划区作为整个东部城区的功能“缝合区”，如何与周边区域进行功能协调，如何平衡开发建设与拆迁的经济收益，如何利用碱厂搬迁的契机打造区域特色，是本次规划的重点。《城乡规划法》的出台，对于规划编制和规划管理提出了更高的要求，编制一个具有指导性、可操作性和可实施性的规划是本次规划的首要目的。
本次控制性详细规划的最终成果包括文本、图件及附件三大部分，本说明书为附件中的主要内容，主要阐述现状情况分析、规划设计思路与方案说明。
目 录
第一章 概述 ..................................................... 1
一、规划背景 .............................................................. 1 二、规划范围 .............................................................. 1 三、规划期限 .............................................................. 1 四、规划依据 .............................................................. 1 五、规划原则 .............................................................. 1
第二章 现状分析与发展要求 ....................................... 2
一、区位分析 .............................................................. 2
二、现状概述 .............................................................. 2 三、发展要求 .............................................................. 4 四、现状综述 .............................................................. 5 五、规划研究 .............................................................. 5
第三章 规划目标与发展思路 ....................................... 6
一、规划目标 .............................................................. 6 二、规划容量 .............................................................. 6 三、发展思路 .............................................................. 7
第四章 空间布局规划 ........................................... 11
一、土地利用规划 ......................................................... 11 二、综合交通系统规划 ..................................................... 13 三、公共设施规划 ......................................................... 15 四、绿地景观系统 ......................................................... 18 五、城市设计导引 ......................................................... 18 六、规划实施 ............................................................. 20
第五章 市政公用设施规划 ........................................ 20
一、给水工程 ............................................................. 20 二、污水工程 ............................................................. 22 三、雨水工程 ............................................................. 23 四、电力工程 ............................................................. 24 五、供热工程 ............................................................. 25 六、燃气工程 ............................................................. 26 七、通信工程 ............................................................. 27
八、环境卫生工程 .......................................................... 28
九、管线综合 .............................................................. 29
第六章 综合防灾减灾规划 ....................................... 30
一、防洪（排涝）工程规划 .................................................. 30 二、消防工程规划 .......................................................... 30 三、人民防空规划 .......................................................... 31 四、防震工程规划 .......................................................... 31
第七章 规划控制 ................................................ 31
一、地块划分 .............................................................. 31 二、地块控制 .............................................................. 32 三、六线控制 .............................................................. 35
第一章 概述
一、规划背景
近几年，随着“城市东进、滨海发展”的空间发展方向的确立，连云港市尤其是东部城区的发展突飞猛进，城市建设与产业用地需求旺盛，城市发展已经迈入了一个新的阶段。242省道以东片区作为连接海滨新区、国际产业园区、连云城区的重要节点有着得天独厚的地理优势。
周边的区域目前都进行着大规模的建设，规划区由于碱厂的存在长时期制约了区域的发展，随着碱厂的搬迁被提上议程，本区域迎来了新一轮的发展机遇。国际产业园的产业链、产业集群、孵化带动作用；海滨新区、连云城区的居住配套、商务办公、休闲娱乐功能；朝阳物流园区的仓储、物流支撑，这些都为片区发展提供了外部有力的支撑。
242省道以东片区的建设已具备了一定的条件，作为城市功能的“缝合区”，其战略地位尤为重要，迫切需要对其今后的发展指明方向，理清思路，与周边区域形成联动发展，依托自身优势及外部支撑，打造一个区域亮点。
二、规划范围
规划区位于现状连云城区的西侧，与海滨新区东哨西墅片区毗邻，具体规划范围为：242省道（兴港路）以东，大港西路以南、连徐高速以西，东方大道、新光路以北，规划面积约9.45平方公里。
三、规划期限
与《连云港市城市总体规划》规划期限保持一致，为2008年—2030年。
四、规划依据
? 《中华人民共和国城乡规划法》（2008） ? 《中华人民共和国土地管理法》
? 《城市规划编制办法》（建设部）（2006）
?
《《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》（建设部建标[2000]179号）
连云港市242省道以东片区控制性详细规划
说明书
?
《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城市建设部分）》（建设部建标[2000]202号）
? 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90)） ? 《城市居住区规划设计规范》（GB50108-93（2002）） ? 《城市道路交通设计规范》（GB50220-95） ? 《江苏省城市规划管理技术规定》（2004） ? 《江苏省控制性详细规划编制导则》（2004） ? 《工业项目建设用地控制指标》（2008）
? 《连云港市城市总体规划（2008－2030年）》（在编） ? 《东部城区综合交通规划》 ? 道路施工图
? 规划设计任务书、工作会议纪要等技术文件
? 甲方及各职能单位征求意见会议纪要及书面反馈意见书等技术文件 ? 地形图（1:1000电子文件） ?
国家其它有关法规标准和规范
五、规划原则
1、区域一体化原则
从连云港发展前景与宏观发展战略分析着手，寻求和论证片区在未来城市市域中的地位与职能，与周边区域形成联动发展。
2、协调性原则
规划应结合周边城区功能，使本片区在功能与形象上与周边地区进行互补与协调，统筹兼顾。
3、可操作性原则
充分结合现状和发展需求，确定合理的功能。
强调土地使用效率，实现土地集约化开发利用，确定合理可行的建设用地控制指标及建设规模容量。
4、刚性和弹性控制相结合原则
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上海麦塔城市规划设计有限公司
深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司
根据各街坊的具体情况，结合《城乡规划法》的规定，适当调整控制指标体系，在进一步强化需要刚性控制的内容的基础上，增加规划的弹性，便于规划的管理与实施。
5、整体效益原则
应同周边区域一同考虑，合理配置各级资源，达到整体效益最优。同时应确保碱厂搬迁所带来的收益与公众利益的平衡，近远期开发的平衡。
第二章 现状分析与发展要求
一、区位分析
1、功能区位
西：国际产业园，以发展都市型产业为主，建设成为集工业、居住、商业、娱乐等多种功能于一体的现代化新型城区。本片区的企业可以和嘉泰国际产业园区的企业进行分工协作，延伸产业链，形成规模化的产业集群。
北：海滨新区、东哨西墅片区，以居住配套、商务办公、休闲娱乐功能为主。海滨新区的综合功能为规划区发展提供了便利的居住和服务功能，为基地的发展提供了高品质的服务平台并带来人气。
南：朝阳物流园区，属于港口综合物流园区的一部分，以转运、联运为基础，提供集装箱中转、拆拼、仓储、保税、简单增值加工、海关查验等物流服务功能。为基地的企业发展提供高效便捷的仓储、物流支撑。
东：连云城区，现状主要建成区，人口集聚，配套完善，建设趋于饱和，商务核心功能日趋显现。为规划区的发展提供人气和服务平台，同时通过规划区满足其配套的不足，形成联动发展。
2、交通区位
基地交通优势明显，交通骨架已经形成，对外联系便捷，为规划区的发展提供了良好的交通条件。
大港西路：是连云港主港区的疏港快速通道。 242省道、新光路：是联系南翼新城的快速通道。 平山路：方便的与东哨西墅片区、连云城区联系。
连云港市242省道以东片区控制性详细规划
说明书
碱厂南路、东方大道：向西与国际产业园联系。 同时规划区内连徐高速零公里处立交已进行施工图设计。
陇海铁路在规划区的东侧通过，规划中的中云火车站的建设将给规划区注入新的活力。
二、现状概述
1、土地利用现状
规划区内的建设已经大规模进行，现状建设量不多，主要包括碱厂、港务局仓库、国家粮食储备库等，但规划区土地都已进行平整，园区内部道路框架已经建成，大部分用地已经规划选址或有开发意向。
表2-1：现状土地开发情况一览表
面积（公顷） 比例（%） 水域 20.28 2.15 已建道路 101 10.69 现状用地 354.16 34.47 已批用地 173.4 18.35 预选用地 184.1 19.48 空地 112.17 11.87 总计 945.11 100 1）现状建设情况
现状建设主要集中在碱厂周边，以碱厂和以碱厂为依托的企业为主，以及陇海铁路周边的国家粮食储备库和港务局仓库。同时建设也在大规模进行，德兰光伸建材市场一期、东方国家集装箱、中海半挂车已建成投入使用，益海工业园、光伸孵化器、大港职中、德兰光伸建材市场二期也正在建设中。现状已建设用地面积为354.16公顷（不包括道路），周边用地开发空间较大。
表2-2：现状土地利用汇总表：
用地代号 大类 中/小类 用地性质 用地面积（公顷） 占建设用地比例（%） C C2 商业金融业用地 30.13 6.62 C6 教育科研设计用地 16.68 46.81 3.66 10.28 S S1 道路用地 101.00 101.00 22.19 22.19 M M2 二类工业用地 110.59 24.30 M3 三类工业用地 87.38 197.97 19.20 43.49 2
上海麦塔城市规划设计有限公司
深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司
W W1 普通仓库用地 101.89 101.89 22.39 22.39 T T 对外交通用地 6.70 6.70 1.47 1.47 U U2 交通设施用地 0.79 0.79 0.17 0.17 合计 城市建设用地 455.16 100 E E1 水域 20.28 E7 未建设用地 469.67 489.95 总计 规划区总用地 945.11 2）规划批地情况
近年来东部城区发展迅速，规划区内的用地都已进行平整，为招商引资打下了基础。目前约173.4公顷的用地已办理规划用地许可证或已出具设计条件，包括华东国际时尚物料城、中海集装箱等，用地性质以工业、市场、居住为主。但从设计条件来看，部分用地的开发强度较高，需要在总体布局中进行统一协调与优化。
表2-3：已批用地情况汇总表
已批用地 用地性质 用地面积m2 容积率 光伸 R2 49300 昆山 R2 101206 2.0 顺丰 R2 198769 2.0 香江控股 Cr 207632 3.0 伍江数码 M2 266762 华东国际时尚物料城1 C26 105914 2.8 华东国际时尚物料城2 C26 130848 4.1 华东国际时尚物料城3 C26 93641 3.0 华东国际时尚物料城4 C26 77756 3.0 华东国际时尚物料城5 C26 122629 3.0 华东国际时尚物料城6 C26 83619 3.0 中海集装箱 M2 206670 3）开发意向
在其余的土地中，虽然没有办理土地证，但是有一部分的用地（约184.1公顷）已有了初步的开发意向，需要在总体布局中进行综合考虑。
表2-4：已有开发意向项目汇总表
预选用地 用地性质 用地面积 益海工业园 M 325476 中海工业园 M 620543 东方国际集装箱 M 153439 连云港市242省道以东片区控制性详细规划
说明书
东方星光二极管 M 53585 东方国际集装箱研发办公项目 Cb 43972 台北盐场 W 222001 2、现状道路建设 1）对外交通
铁路：陇海铁路从规划区东侧经过，规划区现状存在引入碱厂的铁路专用线，引入国家储备粮库的铁路专用线。
高速公路：规划区东侧边界，连徐高速零公里处位于与大港西路交叉口处。 2）内部交通
交通骨架基本形成，包括，快速路-新光路（226省道）、大港西路；主干道-242省道南段（兴港路）、东方大道、碱厂南路、平山路。
内部交通干道进一步完善：包括顾圩路、神泉路、兴业路、福康路等。 表2-5：现状道路一览表
红线机动车非机动人行道序号 道路名称 宽度道宽度车道宽绿化带宽度宽度起讫点 长度（米） （米） 度(米) （米） （米） （米） 1 大港西路 60 12×2 15×2 3×2 242省道-连徐高速 4638 3 新光路 60 12×2 15×2 3×2 大港路-连徐高速 3461 4 242省道 60 12.25×2 5×2 2+3×2+5.75×2 3×2 大港路-东方大道 2349 5 黄海大道 60 12×2 -- 6+15×2 -- 242省道-新光路 1540 6 黄海大道 40 7.5×2 -- 12.5×2 -- 新光路-平山路 2277 7 东方大道 60 12×2 -- 6+15×2 -- 242省道-新光路 1963 8 东方大道 40 7.5×2 -- 12.5×2 -- 新光路-平山路 2042 9 平山路 60 大港路-连徐高速 1441 10 神泉路 36 云泉路-新光路 1043 11 顾圩路 26 4×2 9×2 -- 大港路-东方大道 2231 12 安泰路 20 5.5×2 -- 4.5×2 平山路- 408 13 福康路 20 5.5×2 -- 4.5×2 黄海大道-东方大道 361 3）主要交通节点
连徐高速与胶黄铁路下穿口：平山路、新光路。 规划立交：新光路与大港西路、东方大道与兴港路。
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上海麦塔城市规划设计有限公司 深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司