密集的对外交通系统可提供方便的货物运输方式
? 铁路专用线成为一种资源，利于依托铁路运输的消费品市场的形成与发展 3）案例分析
名称 占地面积 主要内容 配套设施 东方国际轻纺城 1200亩 东方国际纺织城 东方国际服装城 东方国际皮革城 哈尔滨禧龙国际商贸物170万平方米 陶瓷、板材、石材、仓储区面积6万多平方米 流园区 建材、钢材、水暖 停车场1.8万平方米 绿化环保生态区1.5万平方米 铁路专用线 1000米 派出所、国税、地税、农业银行等机构 京津新城商贸物流区 220万平方米 轻纺：47公顷； 集仓储、贸易、商务、生活配套、服装：60公顷； 技术研发于一身的技工贸一体化基五金、建材、家居 地。形成立足京津、服务三北的商品展示、交易、分拨配送、加工装配的商贸物流园区。 伊宁市火车站片区商贸7平方公里 建材家具：31公顷； 基础设施占10%，为35万平方米；物流园区 近期启动区：五金家电：20公顷； 商业出售出租经营占60%，为2103.5平方公里 纺织服装：33.35公顷 万平方米；生态绿化占地27%，为农产品、农资、机电94.5万平方米；管理办公占地3%，等 为10.5万平方米。 ? 华凌国际商贸城
概况：华凌国际商贸城位于乌鲁木齐市水磨沟区，南临红山，北接克拉玛依东路，西靠河滩公路快车道，东为南湖小区，占地面积1500亩；
市场门类：主要有建筑材料、装饰材料、家具家电、服装百货等；
配套设施：内有工商、税务、质量监督、银行、邮电、通信、信息网络、货运搬运、治安、消防等服务部门；
功能分区：市场分设商品交易区和展览区，同时设有五星级标准的酒店，集住宿、办公、娱乐、休闲、餐饮、住宿为一体。
? 新世界国际纺织服装城
概况：新世界国际纺织服装城位于无锡市新区太湖大道与沪宁高速交汇处，项目占地近1000亩（约65万㎡），是无锡市政府倾力打造6000亩国际纺织服装产业园的重要组成
连云港市242省道以东片区控制性详细规划
说明书
部分。
功能及指标：建筑面积达130万㎡：其中服装服饰交易区约58万㎡，纺织品交易区约39万㎡，中央商务配套区约38万㎡。可容纳近万家纺织服装企业进场经营。
功能分区：新世界国际纺织服装城交易区为市场主要区域，占地面积所占比例约为58%，存储区约占16%，生活区约占6%，配套区约占12%，办公区约占4%，展览区约占1%。
指标 数据 总占地面积 65万平方米 总建筑面积 130万平方米 服装交易市场 58万平方米 纺织交易市场 39万平方米 国际会展中心 20000平方米 酒店 62848平方米 写字楼 71700平方米 休闲购物中心 95742平方米 高级生活公寓 148337平方米 停车位 7258个 物流仓储中心/长途客运站 2666668平方米 配套设施：
周边配套，距新世界1公里的范围内有：麦德龙、百安居、欧倍德； 相关配套——五大中心、十大平台；
五大中心：商品交易中心、电子商务中心、产业服务中心、国际会展中心、商业配套中心；包括政务一条龙服务中心——（海关、工商、税务、消防、邮政、医疗、学校、派出所等）、大型SHOPPINGMALL、国际风情美食街、酒吧街、市场配套中心、产业服务写字楼、五星级、三星级酒店、酒店式公寓及高级生活公寓。
? 深圳天安数码城
概况：坐落于深圳福田中心区，占地30万平方米，总建筑面积约为80万平方米。 功能分区：其中高科技产业园区40万平方米；高级住宅 23万平方米；公寓 6万平方米；商业及配套设施 4万平方米；是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业俱备的跨世纪新城。
配套设施：数码城自身生活设施、休闲设施应有俱全。区内银行、超市、邮电所、快递公司、航空公司、货运公司、食肆、快餐店、娱乐场所等商业服务设施配套完善。包括：
9
上海麦塔城市规划设计有限公司
深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司
社区银行：招商银行、中国工商银行、深圳建行、福建兴业银行；
餐饮：澳葡街风味餐厅、唐苑酒家、肯德基、尚楼（上海菜）、嘉旺城市快餐、永和大王、第一川、蒸真旺、好运来、那堤咖啡、丹桂轩、天安食堂；
社区健康服务中心：为天安社区及周边地区居民提供健康促进、预防保健、全科医疗等综合、连续、系统、高质量、低价格的健康服务；
邮局：位于永泰公寓栋首层；
住宿：天安招待所、深圳宜新贸易公司招待所；
社区会所：天安数码城会所俱乐部，是一个多功能的社区服务设施，有3000多平方米的建筑面积。
4）总结 ? 门类选择
基于区域分工、协调，可选择：大型综合配送市场；
基于现状的基础，形成规模效应，可选择：建材、家居、家电、照明；纺织、服饰、皮革；
基于铁路专用线的利用，可选择：建材、家居、五金、纺织、服装??
因此，建议规划区内商贸物流园区发展的主导门类为：依托现状，发展相关产业，形成产业集群和规模效应，以建材、家居、照明；纺织、服饰、皮革等相关产业为主
? 用地面积
通过以下案例分析单一门类的专业市场的占地面积约30公顷左右； 同类产业集群的专业市场的占地面积约在1平方公里左右。 结论：
本区域面积约3平方公里，可发展2-3个同类产业集群的专业市场；
现状存在建材与纺织两大专业市场，可以其为依托，发展2大产业集群专业市场，分别为：建材-家居-照明市场集群；纺织-服饰-皮革市场集群
? 功能构成
专业批发市场功能组成：经营设施、辅助设施、交通设施、服务设施、后勤设施以及公共设施六部分。
连云港市242省道以东片区控制性详细规划
说明书
经营设施 批发销售区逐渐摆脱行列式的单调设计模式, 购物环境得到改善。 除了保留原来的设备用房设施与技术用房设施之外, 增加了主题会展设施,包括会展中辅助设施 心(展馆) 、商务办公、主题公园、主题广场等。而技术用房设施则增加了网络信息中心、技术开发研究中心等。 交通设施 增加了物流配送中心、场内交通专线等部分。 服务设施 出现了高级酒店, 而邮电通讯设施、金融、娱乐等设施日益完备。 后勤设施 门卫保安与市场管理部已经是专业批发市场不可缺少的配套设施。 公共设施 逐渐被重视并日益体现“以人为本”, 包括路灯、公共绿化、导向地图、坐椅、步行道、无障碍设计、垃圾箱、公共厕所等等。 经营设施 批发销售区逐渐摆脱行列式的单调设计模式, 购物环境得到改善。 功能分区主要包括 交易-展示区：50%-60%； 存储-配送区：10%-15%； 生活-配套区：10%左右； 管理-办公区：3%左右；
其他：20%左右，主要包括道路、绿化及交通枢纽；
根据批发市场性质的不同，以及现状情况的不同，各功能区的比例会有一定的浮动区间。
? 配套要求
商贸城内的配套设施主要包括： 交通设施（停车、交通枢纽）、公共空间（中心绿地）、行政服务、医疗、餐饮、商业中心、金融邮电、酒店、生活配套、办公等。
? 设计要求
功能区 基本条件 交通 建筑、用地 环境 形象 交易区 客流量较大，紧邻市场主体功能区，用人流主要集中区，对区域环具有规模效应的建城市主要道路 地比例较大 境有一定影响；不应与重污筑，沿街可布置高层染工业相邻设置 建筑 市场展览展示区域，人流阶段性集中区，对区域展示区 客流量较大，紧邻建筑体量较大，用地环境有阶段性影响；周边应大体量建筑，可作为城市主要道路 应较为完整 适当布置公园或集散型广区域性标志性建筑 场 市场形象区域，建筑办公区 需要与区域、城市以高层为主，较为集应设置于环境较好区域 高层建筑，可作为区联系都便捷 中 域性标志性建筑 10
上海麦塔城市规划设计有限公司 深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司
生活区 与城市主要道路通市场生活区，用地需达性较强 要有一定规模 应设置于环境较好区域 建筑形象一般 市场配套区，酒店主高层建筑与裙房建配套区 与城市主要道路通要以高层建筑为主，应设置于环境较好区域 筑结合设置，酒店建达性较强 餐饮等以低层建筑为筑可作为区域性标主，集中布置 志性建筑 仓储配紧邻铁路、城市主市场货物主要存储低层仓库建筑为主，送区 要道路 区，要求较大的用地对环境要求一般 不宜在主要道路边面积 设置 5）发展思路 ? 理想模式
依托铁路专业线发展仓储-配送区，黄海大道承担主要的交通流集散功能； 依托平山路、大港西路形成主要的形象展示面；
打造市场内部主要交通干道，主要承担小汽车交通和人流组织，配套区沿其布置。 ? 基于建设条件的操作模式
现状德兰-光伸建材市场面积为30.13公顷，不能满足专业综合市场面积的要求，应扩大其规模，形成建材-家居-灯饰专业市场；
已批的华东国际时尚物料城面积为61.44公顷，可基本满足交易区的面积要求，形成纺织-布料-皮革专业市场，需进一步完善配套等其他功能；
两大专业综合市场在保证相对独立的基础上，形成设施共享，构成一个综合类的生活消费品商贸物流园区；
两大专业市场各自配套应有的配建停车和管理办公用地。其他商业配套设施，存储配送、公共停车、中心绿地、生活-配套实现共享。
? 交通组织
货运交通流主要通过黄海大道进行组织，并设货车停车场，无特殊情况严禁进入市场区内部；
小件货物交易车辆主要由新光路与平山路进入交易展示区；
人行主要由大港西路与黄海大道进入，方便到达配套服务区与展示区； 在人行入口附近设公交站点，小汽车停车场。 配套服务区主要以人行方式为主。
连云港市242省道以东片区控制性详细规划
说明书
第四章 空间布局规划
一、土地利用规划
规划区总用地面积为945.11公顷， 城市建设用地911.79公顷。规划区用地主要由居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、绿地（G）、道路广场用地（S）等组成。
表4-1：规划用地汇总表
用地代号 用地性质 规划区总用地 用地面积（公顷） 占建设用地比例（%） R2 二类居住用地 117.48 12.88 R Rcj1 小学用地 3.38 Rcj3 九年一贯学校用地 5.42 134.41 0.37 0.59 14.74 Rcj4 高级中学用地 8.13 0.89 Cr 商住混合用地 20.75 20.75 2.28 2.28 Cb 商办混合用地 18.41 2.02 C1 行政办公用地 1.14 0.13 C2 商业金融业用地 138.02 15.14 C C3 文化娱乐用地 1.02 180.17 0.11 19.76 C5 医疗卫生用地 3.74 0.41 C6 教育设施用地 16.66 1.83 C9s 社会福利设施用地 1.18 0.13 M M 工业用地 260.90 260.90 28.61 28.61 W Ww 物流设施用地 38.48 38.48 4.22 4.22 S S1 道路用地 148.86 S3 社会停车场库用地 3.70 152.56 16.33 0.41 16.73 T T 对外交通用地 6.70 6.70 0.73 0.73 U1 供应设施用地 8.74 0.96 U2 交通设施用地 3.31 0.36 U U3 邮电设施用地 0.61 14.05 0.07 1.54 U4 环境卫生设施用地 0.90 0.10 U9x 消防设施用地 0.49 0.05 G G1 公共绿地 11.39 1.25 G2 防护绿地 92.38 103.77 10.13 11.38 合计 城市建设用地 911.79 100.00 E E1 水域 33.32 33.32 总计 规划区总用地 945.11 1、居住用地（R）
规划区主要包括三大主导功能：工业、市场和居住，商贸组团内部也包括部分的居住
11
上海麦塔城市规划设计有限公司 深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司
配套。规划的二类居住用地面积117.48公顷，占城市建设用地面积的12.88%；居住商业混合用地面积20.27公顷，占城市建设用地面积的2.28%；小区教育设施用地16.93公顷，占城市建设用地的1.86%。
居住组团可分为三个居住小区；商贸组团内部的商业居住混合区，主要为市场区的就业人口的提供居住配套。
2、公共设施用地（C）
规划公共设施用地总面积为180.17公顷，占城市建设用地的19.76%，分为行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地和医疗卫生用地等。公共设施用地主要分布在商贸组团，以市场用地为主，集展示、休闲、商业等功能；居住区内部的公共设施以公益性的配套设施为主，主要包括商业、文化、医疗、福利等设施用地。
1）商办混合用地
在商贸组团设置商务办公楼，包括专业市场内部的管理功能以及为交易提供服务。规划面积为18.41公顷，占城市建设用地的2.02%
2）行政办公用地
主要指为居住区街道办事处提供的办公用地，派出所结合在内设置。规划面积为1.14公顷，占城市建设用地的0.13%。
3）商业金融业用地
商业金融业用地面积为138.02公顷，占城市建设用地的15.14%。主要包括商业用地、市场用地、旅馆业用地三类，主要集中在商贸组团。商贸组团主要包括两大专业市场区，分别位于新光路东侧和平山路两侧。结合两大市场各布置酒店，提高市场交易客流的临时住宿。居住区内部的商业用地主要指综合市场和居住区必备的商业设施，提升居住区内部，品质，以改善环境，方便居民。
4）文化娱乐用地
文化娱乐用地面积为1.02公顷，占城市建设用地的0.11%，主要指居住区级配置的文化活动中心、青少年活动中心和老年活动中心，满足居民日常活动的需要。
5）医疗卫生用地
规划地区级综合医院1所，面积为3.74公顷，占城市建设用地的0.41%。
连云港市242省道以东片区控制性详细规划
说明书
6）教育设施用地
规划区内设置高等职业学校1所，用地面积约16.66公顷，占城市建设用地的1.83%。 7）其他公共设施用地
其他公共设施用地指居住区级布置的养老院，面积约1.18公顷，占城市建设用地的0.13%。
3、工业用地（M）
工业用地是规划区的重要组成部分，规划用地面积为260.90公顷，占城市建设用地的28.61%。
规划的工业用地作为连云港市国际产业园区的组成部分，发展都市型产业，主要包括一般加工制造业、机械制造业、电子工业等。
4、仓储用地（W）
结合原有碱厂的铁路专用线，布置商贸组团的物流存储区，规划用地面积为38.48公顷，占城市建设用地面积的4.22%。
5、对外交通用地（T）
主要包括用地东侧的连徐高速公路和保留的铁路专用线，用地面积为6.7公顷，占城市总建设用地的0.73%。
6、道路广场用地（S）
规划道路广场用地面积为152.56公顷，占城市建设用地16.73%，规划区内道路广场用地包括道路用地和社会停车场库用地。
7、市政公用设施用地（U）
规划市政公用设施用地面积为14.05公顷，占城市建设用地1.54%。在落实上位规划要求的地区级基础设施的基础上，增加规划区必须的市政公用设施。供应设施用地包括供电、供热、供燃气用地，占地面积8.74公顷，占城市建设用地0.96%；交通设施用地包括公交综合车场、公交二级枢纽站和1处公交首末站和2处加油站，占地面积3.31公顷，占城市建设用地0.36%；邮电设施用地面积0.61公顷，占城市建设用地的0.07%；环境卫生设施用地0.9公顷，占城市建设用地的0.1%；消防设施用地0.49公顷，占城市建设用地0.05%。
12
上海麦塔城市规划设计有限公司
深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司
8、绿地
规划区内有多条高压线，预留防护绿地作为通道，同时增加组团级的公共绿地。规划区绿地总面积为103.77公顷，占城市建设用地的11.38%。
9、其他用地（E）
规划区包括塔山河、墅港河和西墅河，水域面积约33.32公顷。 二、综合交通系统规划
1、规划原则
可达性：建立包括省道、疏港通道、主次干道、支路、人行道路等在内的全方位的综合交通体系，方便的与周边区域进行联系。
便捷性：建立等级明确、布局合理、快速通畅的城市道路网，保证货运交通、小汽车交通、非机动车交通和人行交通的安全和通畅。
多元化：通过各种交通系统的搭配，给人们提供多种接近目的地的选择方式。 景观性：规划区的重点道路应充分考虑道路的景观性要求。 2、铁路设施规划
保留原有碱厂内铁路专用线，是商贸物流区对外货物运输的重要通道。 3、道路系统规划 1）快速路
快速路是城市各片区联系的快速干线，为贯穿全市或过境的长距离交通服务，严格控制交叉口的数量。根据上位规划的要求，规划区内的快速路密度较高，道路网密度为1.1m/km2，包括：
大港西路，红线宽度100米和80米，承担城市快速路功能，是城市对外重要出入口道路，同时是重要的疏港通道，远期采用高架形式。
新光路，红线宽度60米，是联系南翼新区的重要通道。 2）城市干道系统
规划区内部道路级别包括主、次干道和支路，各级别道路共同形成规划区的方格路网。（1）主干道
连云港市242省道以东片区控制性详细规划
说明书
主干道是片区内的主要交通联系道路，承担着跨区间长距离或较长距离的机动车交通流输送，与快速路共同构成城市的主要骨架和主动脉，是城市机动车交通的主通道。同时界定各功能组团的边界。道路网密度为0.98km/km2，分别有：
242省道：红线宽度60米，南北向穿越规划区，向北联系海滨新区，向南联系南翼新区。
东方大道：红线宽度60米和40米，在工业组团主要承担交通性职能，规划红线60米，向西联系国际产业园区，在居住组团主要承担生活性和景观性职能，规划红线40米，向东通过平山路联系商务核心区。
黄海大道：红线宽度60米和40米，是贯穿国际产业园，与国际产业园联系的重要道路。
平山路：红线宽度60米，南北贯穿规划区，是联系海滨新区和连云区重要的连接通道。 （2）次干道
次干道是规划区内各组团之间物流、人流的主要通道，是联系主干道之间的辅助性干道，分散主干道的客货运任务，与主干道共同形成开发区路网基本结构。道路网密度为1.15 km/km2。道路红线宽度包括有36米、30米和26米。
（3）支路
规划支路是地区服务性道路，车流密度不大，过境车辆不宜穿越。道路红线宽度为20米和12米。
3）弹性路网
工业区地块内设立弹性路网，在建设中按实际情况进行设计定点。注明有弹性路网的地块，必须建设弹性路网。
表4-2：规划道路一览表
非机序道路名道路等断面红线机动人行道长度号 称 级 形式 宽度车道动车绿化带宽度宽度起讫点 （米（米） 宽度道宽（米） （米） 度（米） ） (米) 1 大港西100 12.2520+3×242省道-新光路 快速路 A-A ×2 7×2 2+14.75×2 3×2 路 1397 2 大港西快速路 A-A 80 12.257×2 20+3×3×2 新光路-连徐高3241 13
上海麦塔城市规划设计有限公司 深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司